Закон о государственной кадастровой оценке напрямую касается всех граждан, у которых есть хотя бы какая-то недвижимость — квартира, дом, дача, участок. Именно от этой самой оценки и зависит, какие налоги за землю и имущество придется платить. Напомним, что земельный налог все россияне уже несколько лет платят по кадастровой (приближенной к рыночной) стоимости. Налог на имущество собственники жилья и дач в 27 регионах, включая Москву и Подмосковье, в первый раз по кадастровой стоимости заплатят в этом году. До 2020 года на ту же схему постепенно перейдут и в остальных регионах.
Разбираемся, что в итоге изменится для обычных граждан — собственников недвижимости.
Кто в ответе за расчеты
Как сейчас. Кадастровую стоимость определяют частные оценщики, которых местные власти отбирают на конкурсной основе. Один из главных критериев отбора — цена услуг, чем дешевле — тем лучше. Что не лучшая гарантия профессионализма и качества работ.
Деятельность оценщиков никто не может контролировать (это не прописано в законе), кроме них самих, то есть их саморегулируемых организаций. Если оценщики «накосячили» и, скажем, получилось так, что у двух одинаковых домов по соседству кадастровая стоимость отличается в два раза — ничего не поделаешь. Исправлять положение надо самим владельцам домов — заказывать из своего кармана альтернативную оценку и оспаривать расчеты. Получалось, что главные ответственные — собственники недвижимости. Недоволен, что тебе завысили кадастровую стоимость и, соответственно, рассчитали завышенный налог — вот сам за исправление ситуации и плати.
Как будет. Кадастровую оценку станут доверять только специальным государственным бюджетным учреждениям. Эти учреждения предстоит создать на местах региональным властям, которые и будут в ответе за работу оценщиков. Новый закон предусматривает надзор со стороны Росреестра за проведением кадастровой оценки. Теперь это ведомство будет контролировать, чтобы государственные бюджетные учреждения не совершали системных ошибок.
Очень важное новшество — в законе прописано, что убытки, которые понесли владельцы недвижимости из-за ошибок госоценщиков, должны ему возмещаться за весь период применения неправильной кадастровой стоимости.
Работа над ошибками
Как сейчас. Как мы уже говорили выше, практически никак — об исправлении ошибок должен заботиться сам собственник недвижимости. Если, конечно, он умудрится их заметить — поскольку и к методике расчетов много вопросов, она не только обычным гражданам, но и зачастую специалистам непонятна.
Как будет. Сама методика в новом законе не прописана. Ее обязано разработать и утвердить Минэкономразвития. Но обещано, что будут единые правила для всех российских регионов — чтобы кадастровая стоимость не скакала, в зависимости от предпочтений конкретных исполнителей, как сейчас.
А вот в процесс исправления ошибок таки внесены серьезные новшества, полезные для граждан.
«Закон предусматривает нововведения, которые значительно упростят ситуацию с исправлением подобных или массовых ошибок. Например, если речь идет об ошибке в кадастровой стоимости квартир в одном доме или участков в одном товариществе. Достаточно, чтобы кто-то один из собственников обратился с заявлением об исправлении такой ошибки, и она будет исправлена для всех», — пояснили «КП» в пресс-службе Росреестра.
Кроме того, если гражданин уже заплатил налог по «неправильной» кадастровой стоимости, сумму налога ему обязаны будут пересчитать «задним числом» и переплату вернуть. Причем независимо от того, сам он оспорил ошибку или это сделал его сосед.
А если кризис...
Как сейчас. Нынешний закон никак не учитывает возможность того, что в один прекрасный день цены на недвижимость могут рухнуть. Граждане все равно будут платить по «докризисной» кадастровой стоимости, пока не будет проведена новая кадастровая оценка. И даже оспаривание тут не поможет - «альтернативный» отчет должен учитывать рыночную стоимость на ту же дату, когда проводилась кадастровая оценка, а не сегодняшние реалии.
Как будет. Региональные власти теперь вправе заказывать внеочередную оценку — если вдруг цены на недвижимость в конкретном регионе со времени предыдущих расчетов упали более чем на 30 процентов (в нынешний кризис такое случалось).
Что делать недовольным?
Как сейчас. Вариант, собственно, один — оспаривать вызвавшие сомнения расчеты через местную комиссию при Росреестре или через суд. Поводов для оспаривания закон признает два. Первый — ошибка оценщиков, повлиявшая на расчеты (скажем, в площади квартиры или участка). Второй — кадастровая стоимость оказалась выше рыночной, и это доказано документально (нужно самостоятельно заказать отчет о рыночной оценке своей недвижимости).
Как будет. Возможность оспорить свою кадастровую стоимость в специальной комиссии (они, по новым правилам, будут создаваться по решению региональных властей) или через суд остается.
Однако можно будет попытаться решить свои проблемы более простым путем — высказать претензии самим оценщикам. Новый закон обязывает их давать разъяснения по поводу того, что, как и почему они насчитали, в том числе и по запросам граждан. Это хорошо. Потому что раньше недоумевающему гражданину надо было через интернет искать нужный отчет в Фонде данных государственной оценки и пытаться в нем разобраться (задача, практически не решаемая без специалистов). Если, готовя разъяснения, оценщики обнаружат, что ошиблись, они обязаны тут же и внести изменения — дополнительно куда-то еще ходить гражданину будет не надо. То же с ошибками (опечатки, арифметические ошибки и т. п.) - их будут исправлять по заявлениям граждан сами оценщики. (Подробнее — см. графику).
Фото: Дмитрий Полухин
Когда заработают новшества
Закон вступает в силу с 1 января 2017 года. Однако есть детали. Устанавливается переходный период с 2017 по 2020 год, в течение которого кадастровая оценка может проводиться как по старым, так и по новым правилам. Решение о том, когда именно переходить на новые правила, принимают власти региона.
В связи с этим важно помнить: кадастровую стоимость, установленную по методике старого закона, придется оспаривать по старым правилам (даже если это случится после 1 января 2017 года). А вот ту, которая определялась уже по новому закону, — по новым правилам. То есть, прежде чем «качать права», сначала придется разобраться, а по какой схеме вам проводили расчеты.
А за чей счет «гуляем»?
Игорь Зиневич, адвокат: «Суть закона — определять кадастровую стоимость имущества граждан будут государственные бюджетные учреждения, им передаются все соответствующие функции. Это нужно для того, чтобы закрепить единые стандарты и избежать нынешних расхождений между рыночной стоимостью недвижимости и кадастровой. Но кому придется платить за единые стандарты?
Да, граждане не будут оплачивать услуги госоценщиков непосредственно своим заработанным рублем. Но зарплата сотрудников новых бюджетных учреждений будет формироваться из налогов, собранных все с тех же граждан.
При этом, как конкретно и по какой методике будут работать новые государственные оценщики, пока не очень понятно, в законе это не прописано. Из чего можно предположить, что особо упертым гражданам, которые не хотят платить неоправданно высокие налоги на недвижимость, все равно придется тратиться на процедуру оспаривания».