Кто платит за ремонт балкона?
К журналистам «Примечаний» обратилась жительница Севастополя Татьяна с жалобами на поведение соседей. Женщина живет на пятом этаже обычной панельной пятиэтажки. Два года назад соседи этажом ниже сделали у себя ремонт: убрали в спальне и на кухне балконные блоки (окна и двери, выходящие на лоджию), обшили помещение вагонкой, провели электричество и вынесли туда часть мебели и бытовой техники.
Но увеличенная жилплощадь не долго радовала хозяев. Как только начались осенние ливни, в квартире случился настоящий потоп. Вода, просачивающаяся через бетонную плиту балкона пятого этажа, стояла на полу лужами и привела к замыканию проводки.
«Соседи стали звонить мне и в грубой форме требовать, чтобы я сделала на лоджии ремонт, — рассказывает Татьяна. — Кричали, что я их заливаю. Говорили, что уже обратились к юристу и подадут на меня в суд, если что-то случится с их холодильником».
В семейном бюджете Татьяны не были запланированы средства на ремонт балкона. Женщина испугалась, что ей придется брать кредит для удовлетворения этих требований, но вовремя обратилась к законодательству. Оказалось, что соседям она ничем не обязана: согласно постановлению правительства №491 от 13.08.2006, балконная плита и внешняя сторона стен квартиры относится к общему имуществу, принадлежащему всем жильцам дома на правах долевой собственности. Окна, двери и перила (плиты) ограждения — это уже индивидуальная собственность. Таким образом, если вода к соседям просачивается сквозь плиту или фасад, решать проблему за свой счет Татьяна не должна.
Но как доказать это соседям и куда обращаться, чтобы решить проблему?
«Необходимо написать жалобу в свою управляющую компанию, — комментирует начальник государственного жилищного надзора в Севастополе Галина Чагина. — Если плита балкона или фасад дома повреждены, то комиссия от управляющей компании должна будет составить акт осмотра. Этот акт выносится на общее собрание, которое не менее чем 51 процентом голосов должно решить вопрос о текущем ремонте балконной плиты или фасада».
Жильцы дома, в котором живет Татьяна, решили управлять им самостоятельно — создали Товарищество собственников недвижимости. «Для них правила такие же, — утверждает Чагина. — Пусть жильцы пишут письменную жалобу в правление, а затем комиссия от ТСН должна провести осмотр. Вопрос о текущем ремонте по итогам проведенных осенне-весенних осмотров выносится на общее собрание — в рамках плана на будущий год».
Однако такой алгоритм сработает, если плита действительно повреждена. Но в случае Татьяны плита цела. При сильном дожде вода попросту просачивается сквозь пористый бетон. В таком случае наивно надеяться, что управляющая компания проведет гидроизоляционные работы на балконе за свой счет. Значит, платить все же придется соседям, живущим снизу.
«В один из дней соседи позвонили мне и предложили повесить над моим балконом пластиковый козырек, — продолжает рассказ Татьяна. — С меня они требовали расписку, что я не возражаю».
По просьбе Татьяны «Примечания» спросили у главы Жилнадзора, правомерны ли подобные требования. «Нет, не правомерны, — ответила Галина Чагина. — Женщине не нужно ничего подписывать. Фасад — это общее имущество. Устанавливать на нем козырек можно только по решению общего собрания жильцов дома. Для принятия такого решения потребуются голоса 51 процента собственников жилья — по занимаемой площади».
Проводятся такие работы за счет тех, кто в них заинтересован. То есть в данном случае платить будут соседи, живущие снизу, так как отсутствие козырька над балконом хозяйке верхней квартиры не мешает.
Если соседи решат провести на балконе Татьяны гидроизоляционные работы, они могут это сделать без согласия других собственников, но лишь в том случае, если ремонт будет затрагивать только саму плиту.
«На самой плите они могут делать все что угодно, если эти работы не нарушат конструктив и не приведут к изменению внешнего облика здания, — поясняет Галина Чагина. — Но возмещать затраты им никто не обязан — ни хозяйка верхнего балкона, ни ТСН».
Как остановить незаконное расширение?
Многие севастопольцы не просто расширяют площади своих квартир за счет уже существующих балконов, но и громоздят на фасадах новые конструкции — огромной площади. Недавно севастополец Евгений зафиксировал такие работы на втором этаже дома №36 по проспекту Гагарина.
«Севастополь сильно застраивают незаконными пристройками к многоквартирным домам, ужасными огромными балконами. Меня это сильно огорчает и я пишу о таких проблемах в правительство Севастополя. Ответа дожидаться очень долго, чаще всего это отписки или просто передают это в МВД, а дальше идет в никуда, мне даже не сообщают что происходит дальше, но все пристройки остаются на месте», — написал он в редакцию. Евгений спрашивает, куда обращаться, чтобы власти отреагировали на проблему.
Ответ один — в полицию. «Только полиция может остановить незаконное строительство, — объясняет Галина Чагина. — Можно также обращаться в управляющую компанию, а та, в свою очередь, обратится в полицию».
Ознакомившись с фотофактом, глава Жилнадзора Севастополя резюмировала: «Эти работы однозначно проводятся незаконно. Департамент архитектуры и градостроительства никогда не выдал бы разрешение на строительство такого балкона».
Что делать со строительным мусором?
Ремонт балкона — не единственный камень преткновения в конфликте между Татьяной и ее соседями. По вине жильцов снизу на лестничной площадке между этажами появился склад строительного мусора.
«Два года назад у них в квартире начался ремонт, и на лестнице появились мешки со строительными отходами, — рассказывает Татьяна. — А недавно они вынесли и поставили унитаз. Я каждый день поднимаюсь по лестнице мимо этого хлама. В правлении ТСН на мои жалобы отвечают: "У них же ремонт". Два года? Я готова была подождать пару месяцев, но терпеть это годами?!»
Действительно, при проведении строительных работ складировать мусор на лестничных площадках и во дворах запрещено. Нельзя выносить строительный мусор в контейнеры, предназначенные для бытовых отходов. Так как же решить вопрос цивилизованным путем?
«Жильцы должны за свой счет заказать специальный контейнер для строительного мусора, который устанавливается во дворе, и все отходы складировать в него, — поясняет Галина Чагина. — У меня был опыт: в новостройках при въезде в квартиры с жильцов сразу брали по 3 тысячи рублей и, в случае ремонта, пригоняли для каждой квартиры отдельный контейнер, который потом, по окончании ремонта, вывозили».
Складирование ненужного хлама и старой мебели на лестничных площадках запрещено сразу несколькими законодательными актами РФ.
Согласно п.23 Постановления Правительства РФ от 25.04.2012 N 390 «О противопожарном режиме» запрещено:
устраивать в лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы; загромождать мебелью, оборудованием и другими предметами двери, люки на балконах и лоджиях, переходы в смежные секции и выходы на наружные эвакуационные лестницы, демонтировать межбалконные лестницы, заваривать и загромождать люки на балконах и лоджиях квартир.Для тех, кто нарушает противопожарные правила, предусмотрены штрафные санкции (ст. 20.4 КоАП): для физических лиц — от 1 до 1,5 тыс. рублей; для должностных лиц — от 6 до 15 тыс. рублей; для юридических лиц — от 150 до 200 тыс. рублей.
Согласно п. 3.2 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» организация, занимающаяся обслуживанием жилого фонда, должна обеспечить, в том числе, и требуемое санитарное состояние лестничных клеток. А проведение сухой или влажной уборки в подъезде при наличии строительного мусора на лестничной клетке затруднено.
Таким образом, горы строительного мусора — это прямой недосмотр управляющей компании или ТСН. За нарушение правил содержания жилого фонда тоже предусмотрен штраф (ст. 7.22 КоАП): для должностных лиц — от 4 до 5 тыс рублей, для юридических лиц — от 40 до 50 тыс. рублей.
Согласно п. 3 ст. 23 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» — содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам. В «СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы», утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64, установлено, что при эксплуатации жилых зданий и помещений не допускается захламление, загрязнение и затопление жилых помещений, подвалов и технических подполий, лестничных пролетов и клеток, чердачных помещений.
И в Кодексе об административных правонарушениях за нарушение СанПиНа тоже положен штраф (ст. 6.4 КоАП):
для граждан — от 500 до 1000 рублей; для должностных лиц — от 1 до 2 тыс рублей; для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; для юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.Таким образом, жаловаться на нарушителей можно сразу в несколько инстанций. В первую очередь нужно обратиться к соседу и попросить убрать мусор. Если уговоры не действуют, пишите жалобы, во-вторых, в управляющую компанию или ТСН — с просьбой убрать мусор. Если управляющая компания на жалобу не реагирует, жалуйтесь на ее действие в государственный Жилищный надзор.
Если в доме выбрана форма самостоятельного управления, к примеру, ТСН, то его правление будет отвечать перед законом так же, как и крупная управляющая компания. Более мягкие штрафы для кооперативов и товариществ законом не предусмотрены, а председатель ТСН, идя на поводу у одних жильцов, рискует попасть под штрафные санкции по жалобе других.
О нарушении правил пожарной безопасности можно написать жалобу в управление МЧС по городу Севастополю, а о несоблюдении санитарно-гигиенических норм — в Роспотребнадзор.