Основной источник роста населения — миграция. Со сменой «прописки» в Севастополь стали массового переселяться жители других регионов России. В основном — зрелые и пожилые люди, которые решили переселиться в теплый, солнечный, морской город с богатой героической историей. На втором месте — люди трудоспособного возраста, которые также решили перебраться к морю, но при этом иметь возможность давать детям высшее образование и иметь стабильный круглогодичный заработок — чего лишены зачастую жители ЮБК.
Приток «новых севастопольцев» отразился на росте спроса на недвижимость и, естественно, на стоимости квадратного метра.
За первые полгода в составе России средние цены на первичном рынке недвижимости Севастополя выросли примерно на 10% и составили $1,36 тыс за кв м. Причем в центральной части города рост средней стоимости жилья доходил до 40% — $2,1 тыс за кв м. На вторичном рынке средние цены выросли примерно на 14% м до $1,62 тыс за кв м. Самый высокий рост цен на квартиры наблюдался в Балаклаве и в районе проспекта генерала Острякова — в пределах 20% — до $1,9 тыс и $1,5 тыс за кв м соответственно. Причины роста были связаны с ожиданиями от прихода на рынок российских клиентов, которые готовы скупать чуть ли не все подряд по высоким ценам.
В зимний период или «мертвый сезон» цены стали опускаться, но ближе к лету опять пошли в рост. К концу лета 2015 года средняя стоимость «первички» составляла $1,16 тыс (75,6 тыс. рублей) за кв м, на вторичном рынке — более $1,4 тыс. (92,6 тыс. рублей).
Если при Украине цены на жилье в Севастополе были привязаны к доллару, то с момента вхождения региона в состав России ценники стали переориентироваться на рубль. По состоянию на сегодняшний день первичный рынок полностью рублевый.
В 2016 году стоимость жилья постепенно снижается.
«Примерно на 1% в месяц», — уточнила эксперт рынка недвижимости Наталья Массальская. Сегодня средняя стоимость жилья на первичном рынке составляет почти 67 тыс. рублей за кв м (чуть больше $1 тыс), на вторичном рынке — 76,6 тыс. рублей за кв м (примерно $1,2 тыс.).
Если сравнивать цены на жилье в Севастополе с другими регионами России, то «южный форпост» уступает Москве, Санкт-Петербургу и Сочи. В столице РФ средняя стоимость кв м в новостройках составляет около 170 тыс рублей, в Санкт-Петербурге — чуть выше 100 тыс рублей, в Сочи — в районе 90 тыс рублей. На вторичном рынке этих городов средние цены выше, чем в новостройках примерно на 10-15%.
Target group
Глава Союза строителей Севастополя Александр Лившиц считает, что рынок недвижимости региона сильно отличается от других городов России. «Севастополь, с точки зрения рынка недвижимости, уникальный город. Здесь совершенно по-другому формируется портрет потребителя. Здесь потребитель всегда с деньгами, сейчас вообще нет ипотеки. Основные потребители жилья здесь или моряки, которые приезжают с деньгами, или потребители с материка, в основном пенсионеры, которые скопили деньги», — говорит он.
По словам Масальской, на переселенцев с материковой России сегодня приходится примерно 60% сделок. «Чаще всего это жители Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. За ними следуют Дальний Восток, Сибирь», — отметила эксперт.
Самые ходовые квартиры — возле моря и поближе к центру.
Среди местных жителей квартиры в основном покупают гражданские моряки с высокими доходами, военные, которые пользуются ипотечными программами от Минобороны, и семьи, которые улучшают жилищные условия за счет накоплений. «Многие активно используют материнский капитал», – рассказала Массальская.
Вместе с тем высоким спросом пользуются квартиры класса «эконом». «Сегодня востребованы маленькие площади: однокомнатные — до 40 кв м, двухкомнатные квартиры – до 60 кв м. По трехкомнатным и четырехкомнатным квартирам есть один нюанс — покупатель этого жилья мигрирует в сторону строительства частного дома. Трехкомнатная квартира площадью 100 кв м сегодня стоит примерно 6 млн рублей. Человек берет за $20 тыс (1,3 млн рублей) земельный участок и на остальные средства начинает себе строить дом. Последнее время трехкомнатные квартиры продаются очень плохо», — посетовал Лившиц. В основном квартиры в Севастополе продают граждане Украины, которые решили покинуть город после вхождение в состав России, а также те, кто покупал здесь квартиру для проведения летнего отдыха. Третья категория продавцов — граждане, которые решили переехать в другой город России.
Тормоз застройки
В последние годы при Украине в Севастополе ежегодно вводили в строй примерно 250 тыс кв м жилья. В 2015 году объем вводимой в строй недвижимости упал ниже 100 тыс кв м. По словам врио губернатора Севастополя Дмитрия Овсянникова, такой низкий показатель связан с многочисленными нарушениями со стороны застройщиков в техрегламенте, в градостроительных требованиях, использовании земельных участков. По итогам этого года в правительстве Севастополя рассчитывают выйти на объем 220 тыс кв м нового жилья. При этом следует учитывать, что сегодня все строительство жилых объектов в Севастополе ведется на земельных участках, которые были выделены во времена Украины, и этот «запас прочности», по словам Лившица, уже на пределе.
По оценкам глава Союза строителей Севастополя, в ближайшие четыре года только на строительство жилья, без сопутствующей инфраструктуры и социальных объектов, необходимо выделить как минимум 200 га.
«В рамках Федеральной целевой программы "Социально-экономическое развитие Республики Крым и города федерального значения Севастополь до 2020 года" и различным госпрограммам в Севастополе необходимо построить примерно (все считать не буду) 12 тыс квартир. Это и квартиры для военных, и для депортированных граждан, в рамках переселения их аварийного жилья, программы "Молодая семья" и т.д. Это то, что рекомендует построить государство. Еще около 100-120 тыс кв м или 1,6-1,8 тыс квартир — это коммерческий спрос. Получается, что в год нужно сдавать примерно 300-350 тыс кв м жилья. Это 50 га земли только под застройку, без дорог, детских садов, школ и т.д.», — говорит Лившиц.
После назначения Овсянникова главой города он заявил, что вопрос с выделением земли будет решен. Однако земельные аукционы так и не проводят. «Власти пытаются связать вопрос земли с разработкой генерального плана», — предположил Лившиц. Этот документ должен появиться весной 2017 года.