Так получилось, что это интервью было записано до нашумевших публичных слушаний по Генплану Севастополя. И до слушаний по смене целевого назначения участков в Казачьей бухте, где лебедевский «Парангон» уже в российские времена построил ряд многоэтажек на земле, выделенной под индивидуальное жилое строительство.
Но поскольку и Генплан, и хаотичная застройка продолжают оставаться болевыми точками Севастополя, мы публикуем эту беседу, в которой, пожалуй, впервые, чиновник Департамента архитектуры и градостроительства на пальцах объясняет, почему «генплан ничего не решает», и предупреждает: нужно спешить со строительством. После 2018 года, когда примут ПЗЗ, тысячи земельных участков, попавшие «не в те зоны», превратятся в «тыкву»: владеть ими будет можно, а распорядится по прямому назначению — нет.
— Сколько на данный момент поступило замечаний к проекту Генплана Севастополя?
— В день поступает более ста замечаний. Их рассмотрение занимает около недели. Больше всего жалоб поступает по Ленинскому району. Сложно сказать, сколько их будет в итоге.
— Кто-то анализирует эти замечания? Какого они рода?
— Условно замечания можно разделить на несколько категорий. Первая — это изменение зоны индивидуальной жилой застройки на многоквартирную жилую застройку средней этажности.
Вторая — это попадание садоводческих товариществ в особо охраняемые природные территории, которые, по мнению граждан, таковыми не являются.
Третья — это территории садоводческих товариществ, которые попали в зону Минобороны, но по ним есть документы, подтверждающие право собственности на земельные участки.
Четвертая категория – это попадание объектов недвижимости либо садоводческих товариществ под широтные рокадные дороги.
— Значит ли факт попадания этих участков в зоны, о которых вы говорите, что судьба этих участков, ну, скажем так…
— Будет зависеть от принятого по ним решения.
— От чего оно будет зависеть? Вы сказали, что попадание в другую зону Генплана не означает, что объекты на участках будут снесены. А что их ждет?
— В зависимости от ситуации. Например, если индивидуальная жилая застройка попала под среднеэтажную, то последствий не будет ни для собственности, ни для объектов недвижимости. Они могут оставаться там сколько угодно долго, и это не влияет на право их реконструкции, строительства и так далее.
— То есть, сосед согласился продать свой участок под среднеэтажную жилую застройку, а я могу сохранить все как есть?
— Да. Город разрастается, застройка изменяется. Если жилая застройка находится близко к центру или к главной транспортной магистрали, участком может заинтересоваться застройщик, предложив собственникам приемлемую цену — рыночную или по договоренности.
На нескольких таких участках может поместиться, например, двухсекционный жилой дом. При этом застройщик должен будет разработать проект планировки территории, согласовать, провести публичные слушания, и после этого реализовать свое право при условии соблюдения всех региональных нормативов.
То есть на этом земельном участке должно поместиться необходимое количество парковок, детских и спортивных площадок.
Только в таком порядке, и только, если есть согласие на продажу участка.
— А что будет с теми, кто попал в природоохранные земли и земли Минобороны?
— Опять же, в зависимости от ситуации. Если это была ошибка в связи с отсутствием сведений при разработке Генплана — она будет исправлена.
Разработчики Генплана брали сведения из кадастровой палаты, в которую в конце прошлого года было залито 28 тысяч земельных участков.
— Это был перенос из украинской кадастровой карты в российскую?
— Да. На новой публичной карте в последние годы зарегистрировано большое количество прав. Начиная разработку Генплана, мы не имели этих сведений.
В этом случае, в случае ошибки, зонирование будет изменено.
Но если есть документы, подтверждающие, что это особо охраняемая природная территория, ситуация будет другой: на права собственности это не повлияет, но на использование участка — повлияет. И влияет в таком случае не Генплан, а изданные ранее нормативные документы.
Природные территории тоже бывают разные: в каких-то особо охраняемых зонах возможно строительство парка, в каких-то строить вообще ничего нельзя. В заповедниках, например. Использовать эти участки можно только по назначению, но право собственности на них никто не отнимает.
— Допустим, у меня есть участок, где я десять лет назад построил дом. И вдруг я вижу, что по Генплану он попал в природоохранную территорию, которой там раньше не было. Последствия?
— Если это не является природоохранной зоной, надо обратиться в [Департамент архитектуры и градостроительства], предоставить документы. «Прошу рассмотреть внесение изменения в Генплан части такой зоны»...
Есть приказы Минкульта или Минприроды. Они стоят выше Генплана и определяют виды использования охраняемых территорий: что можно, а что нельзя делать на таких участках.
Предположим, речь идет об охране аквального комплекса мыса Лукулл. Относительно него написано так: «Строительство и размещение строений, сооружений, не связанных с функционированием охранной зоны, запрещается».
— То есть, я как гипотетический собственник участка с домом, оказавшимся в охраняемой зоне по карте Генплана…
— Не по карте Генплана. Еще раз повторяю: Генплан только отображает, а не устанавливает особо охраняемые зоны.
— Представим, что некий гражданин увидел на карте Генплана, что его участок попал в зону ООПТ. Он понимает: вопреки заверениям, что Генплан не влечет немедленных последствий для владельцев участков, он не сможет использовать свой участок так, как планировал ранее. Вы ведь говорите, это не выдумка градостроителей, это перенос на карту Генплана зоны, обозначенной в документах. Но владельцы участков о них ничего не знают. Где я, как собственник участка, должен теперь искать эти документы?
— Мы обратились в Севприроднадзор с просьбой предоставить нам все документы, подтверждающие установление этих зон. Эти документы будут направлены разработчикам, чтобы они проверили соответствие границ ООПТ на Генплане с теми, что устанавливают эти документы. Если найдутся ошибки, они их поправят. Мы в обязательном порядке разместим на сайте уже исправленную версию после публичных слушаний.
— Вы сказали, что есть приоритет распоряжений Минкульта, Минприроды перед Генпланом. Речь идет о Минкульте и Минприроды Российской Федерации?
— Да.
— Но подавляющее большинство обеспокоенных сейчас собственников участков, попавших в те или иные зоны, приобрели эти участки в другом государстве, на Украине. А по 6-ФКЗ у нас признаются украинские права.
— Абсолютно правильно. Но возможна такая ситуация: есть документы, например, у Лесхоза — они существуют с украинских времен и действуют. И есть документы, которые находятся на руках у граждан — тоже украинские и тоже действующие. Возникает коллизия этих документов.
Могли быть и такие случаи — я встречался с таким на материке — когда глава Лесхоза, превышая свои полномочия, предоставлял землю под садоводческие товарищества.
И люди на основании этих решений оформляли землю на себя, а Лесхоз при этом не менял свои границы и не ставил их на кадастровый учет.
А теперь, когда ситуация обострилась, есть противоречащие друг другу документы — кроме как в судебном порядке это не решить.
И это не вопрос Генплана, поймите правильно, это вопрос других взаимоотношений.
— А если землей ООПТ обозначены на генплане земли, которые при Украине никогда таковыми не считались? Если появление этой ООПТ – уже чисто российское решение?
— В любом документе возможны ошибки. Когда создается Генплан — это некий обобщенный документ — эти зоны наносятся. Если нет сведений, люди пользуются публичной кадастровой картой, люди пользуются google, пользуются аэрофотосъемкой, которая была сделана в ближайшее время. На основе этого набора данных принимают те или иные решения: да, желательно, скажем, эту территорию всю обобщить и сделать вот [эту зону].
Если появляются противоречия [с текущим землепользованием], мы будем детально разбираться и по каждому вопросу принимать решение.
— А что будет с собственниками садовых участков и участков под ИЖС на западной оконечности Гераклейского полуострова, там, где Херсонесский маяк? Вся эта территория в Генплане обозначена серым цветом, как земля Минобороны. Но там уже с украинских времен достаточно давно не просто участки — там дома, и дома большие. Что с ними будет теперь?
— Я уже говорил об этом. Есть представления людей, когда они видят закрашенный цвет в генеральном плане, и есть работа органов власти или Департамента архитектуры, которые занимаются документацией.
Да, это зона спецназначения, но я не думаю, что для нее не прописаны конкретные виды разрешенного использования. Если у человека есть документ, подтверждающий право собственности на участок, то в кадастровом плане земельного участка обозначены виды разрешенного использования.
У нас, как у органа, занимающегося градостроительной политикой, нет никаких оснований менять этот вид использования.
Я уже говорил, есть вложенность иерархий документов. На Генплане в обязательном порядке отображаются природоохранные зоны, зоны культурного наследия и достопримечательные места. Это первый уровень, генеральный план это все обобщает и показывает.
Следующий уровень документов — мы его планируем где-то 2018 году утверждать — это правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
В генплане отображаются большие функциональные зоны, не имеющие границ и не имеющие привязки по координатам. У функциональной зоны есть своя функция: жилая, производственная и т. д.
Но, к примеру, общественно-деловая зона — это не значит, что там может быть лишь общественно-деловая застройка. Там может быть и жилье. А если зона «жилье» - это не значит, что там не может быть административного здания. Название — это превалирующая функция.
Потом, уже в ПЗЗ, мы разрабатываем и делаем территориальные зоны, где каждая территориальная зона уже координатно привязана. Она имеет свои границы. Каждая из этих территориальных зон ставится на кадастровый учет. Один земельный участок не должен находиться в двух зонах, поэтому идет четкая детализация.
И уже по каждой зоне определяется некий перечень видов разрешенного использования. Эти виды делятся на основные, вспомогательные и условно разрешенные. Условно-разрешенные – это те виды, для которых требуются публичные слушания.
К примеру, у нас здесь жилая зона. Основные виды — это жилье, детский сад и школа. А кафе, банк и прочее являются для этой зоны условно-разрешенными. Поэтому их можно использовать только тогда, когда мы провели публичные слушания и получили разрешения на этот условно-разрешенный вид.
Вот этот документ — Правила землепользования и застройки — напрямую действует на назначение земельных участков, на виды их разрешенного использования. И правообладатель, собственник земельного участка, вправе сам выбирать этот вид.
После разработки ПЗЗ, в функциональных зонах, предусмотренных в Генплане, сразу появятся отдельно парки, где будет жестко предписано только озеленение. Отдельно — общественный центр, где могут размещаться только общественные функции. Отдельно — жилые зоны, где могут быть и жилье, и школы, и т.д.
ПЗЗ — это следующая градация, это территориальный градостроительный документ, который уже напрямую влияет на использование земельных участков.
Мы говорим, что Генплан устанавливает... На самом деле он определяет лишь приоритетные функции зон, их общие характеристики.
К примеру, мы обозначаем зону с приоритетной функцией «жилая среднеэтажная застройка». Для чего мы это делаем? Для того, чтобы в будущем, взяв укрупненные показатели плотности населения с учетом того, что в этой зоне появится многоквартирная среднеэтажная застройка, определить, сколько нам нужно в этом районе школ, детских садов, поликлиник.
И мы закладываем эти укрупненные показатели, чтобы понимать, какие нужны ресурсы по энергетике, воде и т.д.
Следующий уровень детализации градостроительной документации — Проект планировки территории. Он подразумевает конкретику: где, что будет стоять, вплоть до отдельных объектов.
— Детализация, где какой объект, вокруг этого тоже могут быть серьезные баталии. Каков порядок ее проведения? Это тоже будут слушания?
— Везде, на каждом этапе будут слушания. Генплан — слушания, Правила [землепользования и застройки] — слушания, Проект планировки [территории] — слушания, условно-разрешенный вид — слушания, отклонения от предельных параметров — слушания.
Все завязано на слушаниях, так выстроено законодательство — максимальное информирование граждан. Поэтому мне удивительно, что люди сейчас так возбудились. На самом деле более демократичного законодательства, на мой взгляд, нет.
В сегодняшнем законодательстве РФ гораздо больше прав у населения, чем у власти. Если мы будем сравнивать наше законодательство с законодательством Франции или Финляндии, там чуть-чуть по-другому. Там у администрации и правительства больше социальных прав.
Если у нас по законодательству для строительства можно изъять землю лишь под линейные объекты и транспортную инфраструктуру, то в законодательстве Франции и Финляндии возможно изъятие под любые социальные цели — надо только провести процедуры.
Даже если мы хотим построить школу и понимаем, что нам не хватает под нее земли, мы не сможем изъять участок впрямую, принудительно. Мы можем школу запроектировать, показать, обсудить. Но если мы не договоримся о выкупе земли, ничего не получится.
На изъятие земель под инженерные коммуникации и транспортную сеть у нас есть право: постановление о резервировании, уведомление, и в течение года, если мы не договорились, мы через суд изымаем участки, компенсируя владельцам кадастровую стоимость. Под детский сад, под школу — у нас нет оснований для изъятия. Мы должны только договариваться.
Поэтому, на мой взгляд, наше законодательство в каком-то смысле ущемляет социальные интересы. Люди говорят: «Когда Вы будете строить школы?». Мы можем зарезервировать пустой участок, на пустом участке построить — это наше право. А на чужих участках построить невозможно. Возможно только по договоренности с собственниками.
— Если участок собственника стал относиться к землям Минобороны, а человек ничего еще на нем не построил — может ли он получить градостроительные условия разрешения на строительство?
— Пока еще может, если у него есть право собственности, и в кадастровом плане написано, что это — индивидуальное строительство. И сможет даже тогда, когда утвердят Генплан.
Я всем говорю: можно получить документацию, пока нет ПЗЗ. Правила заставят нас действовать уже не избирательно, а жестко. Мы обязаны будем и в разрешение, и в градостроительный план земельных участков вписать все ограничения, предусмотренные в ПЗЗ.
— Я правильно понимаю, что такая же история — с садоводом, чей участок оказался на землях Минприроды? Если ты решил построить там дачный домик — нужно постараться выправить все документы до принятия ПЗЗ?
— Да, конечно. Жителю надо быть внимательным, понимать свои права и участвовать во всех слушаниях, потому что это будущее людей, будущее их инвестиций.
В ПЗЗ есть определенные плюсы: в отличие от Генплана, это документ, который меняется достаточно быстро и легко. В правилах процедура изменения другая, там можно менять отдельно каждую зону, тогда как в генплане это все несколько обобщенно. Процедура изменения в законодательстве прописана.
— При разработке Генплана и техзадания к нему наработки какие-то старые использовались?
— Технология разработки Генплана так выстроена: вы обязаны сначала максимально собрать информацию, которая есть. Департамент должен представить разработчикам старый генплан и все проекты планировки, разработанные ранее; инженерные изыскания, если они есть; сведения об особо охраняемых природных территориях — все документы, которые есть в наличии.
— Знали ли разработчики особенности Севастополя, его историю?
— Текстовая часть Генплана — это три тома документации. Там есть целые разделы, посвященные истории Севастополя, и геологическим, природным условиям, и развитию флота.
Над этой запиской работал огромный коллектив, почти из ста человек. Каждый делает свой раздел: кто-то по инженерии, кто-то по транспорту.
В НИПИ Генплана Москвы [он разрабатывал проект Генплана Севастополя] очень серьезные транспортники. Они разработали электронную компьютерную модель, по которой можно рассчитать потоки транспорта. В эту модель закладываются данные, и можно проследить, как они будут изменяться, и какие необходимы параметры дороги при той или иной транспортной нагрузке.
— Развитие города и Крыма в целом упирается в дефицит воды. Весь наш девелопмент ведет к росту населения и, соответственно, потребления воды. А год на год не приходится: бывают малоснежные зимы, других источников, кроме естественных стоков с гор у нас нет. Учитывалось ли обеспечение города водными ресурсами?
— Да. Это все делается в федеральных программах, и эти разделы просто не показывают населению. Город достаточно крупный, и эти разделы являются закрытыми.
— Они закрыты из соображений безопасности?
— Да, вода — это один из главных ресурсов. По этой причине он и закрыт. Но эти вопросы проработаны. Хотя — и об этом пишется в пояснительной записке — большие потери связаны с недостаточным учетом водопотребления. Поэтому, это второй вопрос — сколько городу нужно. Нужно сначала понять, нет ли здесь излишнего расхода.
— Сколько может в Севастополе жить человек? До какого предела город может расти?
— Генплан по-другому разрабатывается. Берется анализ роста населения за последние 20-30 лет, выстраивается диаграмма и делается прогноз, как будет меняться численность.
Расчитываются три сценария: оптимистичный, стабильный и пессимистичный. Потом, на основе одного из этих сценариев принимается некое решение — скажем, будет 550 тысяч населения. Под этот сценарий мы рассчитываем, как можно сбалансировано обеспечить развитие города с учетом необходимой потребности в жилье, рабочих местах, транспорте и т. д. Поэтому Генплан называется документом территориального планирования.
Мы определились, что будет 550 тысяч человек. Умножаем эту цифру на обеспеченность квадратными метрами жилья, потом высчитываем по нормативам сколько нужно нам территории под это жилье, разбиваем полученную цифру на ввод в эксплуатацию по годам — условно по 350 тысяч квадратных метров в год — и ищем ресурсы.
Некоторое количество ресурсов у нас будет высвобождаться за счет убытия жилищного фонда — это ветхое, аварийное жилье, которое будет замещаться. Здесь надо понимать: когда мы говорим, что жилье будет замещаться — это не значит, что его будет строить правительство. Мы говорим про естественные процессы экономики.
— И все-таки: назвать сейчас ориентировочную цифру населения города по пределу водообеспеченности нельзя?
— Цифра такая есть, я просто не могу ее сейчас назвать.
— Хотя бы примерно: это миллион? Меньше?
— В Генплане есть цифры, до 550 тысяч. Мы ориентируемся на них.
— 2018 год уже скоро. Когда именно нам ожидать Правила землепользования и застройки? Когда могут быть слушания по ПЗЗ?
— Есть проблемы: мы уже два раза разыгрывали конкурс, и два раза они были оспорены ФАСом, и у нас до сих пор нет победителей. Поэтому, мы планируем в ближайшее время, как только решения судов устоятся, и окончательно будет принято решение об отмене предыдущих конкурсов, мы объявим новый.
— В чем причина интереса со стороны ФАС?
— Не знаю, есть ли смысл это обсуждать... Там есть и проблемы, связанные с неточной формулировкой технического задания к правилам ПЗЗ. Это спорные моменты.
— Техзадание уже готово?
— Оно было готово, но время течет, все меняется в этом мире. За это время было принято два приказа Министерства Культуры по достопримечательному месту. Мы обязаны их учитывать. Если мы первоначально в техзадании не указали необходимость учета этих документов, то теперь мы их обязаны учитывать, — это сильно влияет на правила, как таковые. И поэтому нам сейчас нужно менять техусловия и проводить конкурс заново.
— А техусловия к ПЗЗ кто, когда разрабатывал?
— Департамент готовит. Как заказчик.
— Это тоже было в 2015 году?
— В 2016-м.
— В начале 2016, еще при прежнем составе правительства?
— Да.
— И нынешний состав правительства просто унаследовал этот документ, ничего в нем не меняя?
— Был конкурс, потом он был отменен, потом прошли суды, потом был второй конкурс — уже при этом составе правительства, мы внесли изменения. Это такие частности...
— И все-таки, что не понравилось ФАС?
— То, что, по их мнению, требования, которые были прописаны, сокращали круг участников конкурса. Это вопрос спорный, потому что с учетом появления приказа Минкульта, ПЗЗ должны делать организации, имеющие соответствующую квалификацию и допуск на работу с культурным наследием.
В Севастополе будут очень сложные правила с точки зрения их разработки: необходимо взять регламенты и нормативы приказа Минкульта, попытаться все это объединить…
ПЗЗ должны учитывать регламенты по высотности, по проценту застройки. Они должны быть более детальны, чем правила в обычных российских городах. Там регулируется и уклон кровли, и ширина фасада здания, и могут быть требования и по цвету, по окраске крыши, по окраске фасада — для того, чтобы сохранить эту историческую среду Севастополя.
— Это касается только районов, попавших в зону исторического поселения, или города в целом?
— Есть два разных документа. Есть историческое поселение — это центральная часть, в основном. А есть достопримечательные места — это Херсонес, Гераклея и Чембало. Это разные и очень сложные документы.
Понятие «историческое поселение» определяется 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». В историческом поселении должны сохраняться определенные характеристики этой среды: охраняется существующая сетка улиц, сетка кварталов, вид на центральный холм.
А «достопримечательное место» является само объектом культурного наследия.
К тому же, помимо прочего, в ПЗЗ должны быть определены регламенты и для тех, кто не попал в эту зону. Это, например, Ласпи — на эту территорию тоже должны быть регламенты. Нужно создать такой документ, в котором все это будет объединено.
Это будет очень сложно, я не знаю, есть ли у нас организации с такой квалификацией, которые смогли бы сделать такой документ. Можно пригласить специалистов из Питера, как для разработки Генплана.
Но есть ФЗ, который максимально формализует конкурсные процедуры во избежание злоупотреблений. В законе все четко: мы не можем прописать в техзадании все нюансы, поэтому выигрывает не всегда более квалифицированный. Мы конечно прописываем в требованиях наличие лицензий и прочего — и именно это оспаривает ФАС, потому что сокращается круг возможных участников торгов.
— Техзадание к ПЗЗ — это публичная информация? И подлежит ли этот документ общественному обсуждению?
— Нет, она не публичная и не подлежит обсуждению. Для населения она малоинтересна, потому что содержит ссылки на федеральное законодательство. Там обычно пишут перечень нормативных документов, на основании которых должна быть сделана эта работа. Плюс некие требования, что мы должны получить в итоге в итоге: сделано в электронном виде, должно быть передано в таких-то форматах, в такие-то сроки и т. д. Все эти требования не представляют интереса для общественности.
— Желающий, гражданин, житель Севастополя, может где-то ознакомиться с техзаданием к ПЗЗ? Или у него такой возможности нет?
— Мы не публикуем.
— И по запросу получить это тоже нельзя?
— Первый раз сталкиваюсь с тем, чтобы кто-то запрашивал, и кому-то это было бы интересно. Это исключительно специфическое, вас же не интересует создание автомобиля, вам интересно, как он ездит.
— Автомобиль я могу купить, а могу не купить. А в городе я уже живу. Речь идет об изменении среды, которая меня окружает.
— Для этого есть процедуры. Вам же Генплан показывают, рассказывают. Говорят: «Пожалуйста, знакомьтесь». Мне кажется, одна из причин такого активного человеческого интереса к Генплану в том, что раньше таких процедур не было. И все думают, что им показывают готовый документ. А мы лишь предлагаем рассмотреть проект дать свои замечание в рамках публичных слушаний.
— Если будет значительный перевес критических замечаний, они будут обязательными к учету? Или их можно будет проигнорировать?
— Процедура следующая: пройдут публичные слушания, мы зафиксируем все замечания, опубликуем протокол публичных слушаний в прессе. Потом, согласно Градостроительному кодексу, будет создана комиссия, в состав которой входят депутаты заксобрания и прочие. Она должна рассмотреть все это дело.
На практике происходит следующим образом: Департамент архитектуры готовит, формулирует все замечания в виде списков, и готовит свое заключение по ним. А комиссия потом каждый вопрос рассматривает и решает: принять или отклонить предложение граждан.
После того, как сформировали все заключения, они направляются разработчиками для внесения изменений. Разработчики вносят изменения в Генплан, и мы публикуем его снова на сайте для ознакомления.
Затем есть несколько процедур: комиссия либо рекомендует главе направить Генплан на утверждение в законодательное собрание, либо — снова отклоняет проект и направляет его на доработку.
Если направили в законодательное собрание, оно, рассмотрев, имеет право также принять генплан или отправить проект на доработку.
Вот и вся процедура, которая прописана в кодексе.
— Почему до сих пор не опубликован список украинских новостроек с различными нарушениями, которые два месяца назад получили разрешение на ввод в эксплуатацию? Мои коллеги, журналисты, говорят, что сейчас идет торг — правительство торгуется с застройщиками.
— Комиссия работает следующим образом: у застройщика есть украинские документы, действующие, которые подразумевают различные толкования...
К примеру, в соответствии с украинской декларацией, он построил объект, для которого было прописано: «8 этажей плюс мансарда и плюс подвал». По украинскому законодательству это считалось восьмиэтажным объектом. А про российскому законодательству это будет 8 плюс 2 — итого 10 этажей.
И это разногласия: получается, что у нас документы, которые противоречат друг другу. Застройщик делает в российском правовом поле технический паспорт, в котором прописано, как по российскому законодательству, 11 этажей, в декларации 8.
Бывают незначительные ошибки в площадях, которые всегда случаются, потому, что сложно просчитать и соблюсти проектное решение: 20 метров, 40 метров, иногда и 200 метров набегает.
Вот эта ситуация разрешается путем принятия решения комиссии. И мы, естественно, все решения, разрешения на работы публикуем на сайте Департамента архитектуры. Отдельного списка просто не существует.
— К кому обратиться с просьбой сформировать некий отдельный список того, что было два месяца назад разрешено ввести в эксплуатацию?
— В Департамент архитектуры, конечно, обратиться.
— Так вот, мы к вам и обращаемся.
— Чтобы получить письменный ответ, надо письменно обратиться, правильно? Я даже знаю цифру: 60 тысяч квадратных метров ввели в прошлом году. В этот год поступали единичные обращения.
— Нам интересно, кто получил эти разрешения? Здесь же за каждым застройщиком — свой шлейф и история. Мы находимся внутри этой истории и мы, естественно, интересуемся.
— Я понимаю. А меня интересует больше правовая сторона этого дела: насколько законно или незаконно. Меня не интересует кто, для меня они все равны.
— Знаете, есть застройщики с разной репутацией, и разная степень их склонности нарушать градостроительные нормы.
Если у вас есть возможность нарушить… Ведь вы посмотрите на те нарушения, которые были произведены гражданами в городе Севастополе — вплоть до разрушения, уничтожения объектов культурного наследия, до пристроек к многоквартирным домам...
Определенная свобода дает право на определенные действия. Поэтому, предъявлять сейчас претензии… Мне кажется, нужно поставить какую-то точку отсчета и смотреть, как будет развиваться ситуация дальше. Наша задача — максимально быстро и, желательно, безболезненно привести все к российскому законодательству. Чем быстрее мы к этому придем, тем лучше.
Проблема точечной застройки в России была решена 5 лет назад. Я с уверенностью заявлял, что больше точечной застройки нет, потому, что Генплан был, правила были, вся территория была обеспечена проектами планировки и проектами межевания.
Под всеми многоквартирными жилыми домами мы предоставили земельные участки в собственность, которую они имеют право оформить. Свободной земли в сложившейся застройке нет. Она может быть только на свободных территориях.
Если свободные участки в существующей застройке и оставались, то, опять-таки, только по тем документам, которые удалось отыграть в предыдущий временной период.
Чтобы прийти такому в Севастополе, нужно 4-5 лет. Есть уже наработанный опыт, и законодательство постоянно меняется в сторону закрытия тех лазеек и дыр, которые были раньше.
Одна из проблем Севастополя — все застроенные территории нужно промежевать, сделать проект межевания, провести публичные слушания.
Вы устанете еще от публичных слушаний, потому что их придется проводить на любые территории. У нас проводилось по 4-5 слушаний в неделю. На некоторые никто не ходит, на некоторые приходят. Это поток. Основная деятельность Департамента архитектуры — это проведение публичных слушаний.
— Думаю, люди, чьи земельные и имущественные интересы непосредственно затрагиваются, на слушания придут.
— Генплан — это первый крупный документ, поэтому такой интерес, поэтому такое чрезмерно активное отношение к этим слушаниям и этим обсуждениям.
Я сегодня встречался с садоводами и говорил: «Вы обратитесь [в департамент архитектуры и градостроительства], зафиксируйте свою позицию». Сколько угодно можно стоять и митинговать — от этого ситуация не изменится. Наша и ваша задача — получить нормальный, выверенный документ. И чем лучше ваша мысль, ваше желание будет зафиксировано, тем проще будет ее понять комиссии, губернатору, заксобранию при принятии тех или иных решений.
— По точечной застройке: я правильно вас понял, что еще 4-5 лет Севастополь будет сталкиваться с этим явлением, а потом все придет к некой общероссийской норме, где, как Вы говорите, проблема точечной застройки уже решена?
— Я же сказал, и законодательные дыры закрыты. С июня 2017 года в сложившиеся застройки нельзя даже будет выдать разрешение на строительство без проекта планировки.
— Какой документ вступает в силу в июне?
— Изменения в федеральном Градостроительном кодексе. Эти изменения будут действовать, в каком-то смысле, исключительно для Севастополя.
Если каким-то образом при Украине люди получили земельный участок в сложившейся застройке и не освоили его, не получили разрешение на строительство, то теперь, чтобы его застроить, им придется сделать проект планировки. А проект планировки — это публичные слушания, то есть люди будут проинформированы.
В Севастополе я сталкиваюсь с вопиющими вещами. Недавно, приходила ко мне на прием девушка, молодая, симпатичная. Каким-то образом она получила два земельных участка по улице Репина, между двумя пятиэтажными домами, где были выделены порядка 8 земельных участков под ИЖС. Все документы, права собственности украинские.
— Это де-факто получается придомовая территория?
— Да. Как это произошло? Каким образом они это получили? У них были украинские документы, сейчас есть российское свидетельство на право собственности. Пока не знаю, что с ними будет дальше. Посмотрим. Пока мы выдали ей градостроительный план земельного участка без места допустимого размещения объекта, так как считаем, что невозможно определить местоположение будущего объекта без учета интересов граждан. Предложили ей разработать проект планировки.
— У нас в Казачей есть многоквартирные дома, построенные на участках под ИЖС.
— Это совсем другая история. В данном случае другие принципы должны быть, другой контроль. Это нецелевое земельное использование участка.
Объект может быть признан самовольным, когда он построен в нарушение целевого использования участка, когда он построен без разрешения на строительство и в нарушение градостроительного законодательства и технических норм.
В данном случае эти объекты [в Казачьей] подходят под все эти категории. Они могли получить разрешение на строительство, но имеет место нецелевое использование земли либо нарушение градостроительных норм.
Этот объект является самовольным, признание прав собственности на этот объект не освобождает от возможности рассмотрения вопроса в суде и признания его самовольным, если он нарушает чьи-то права.
— Тем не менее, назначены слушания по смене целевого назначения земли на 15 мая?
— Это улица Рубежная... Опять же, надо понимать, нанесен ли кому-то ущерб в данном случае...
— Наверное, это вопрос интересов территориальной общины — тех, кто живет в этом месте. И это вопрос подходов к воде.
— Там все открыто. Во-первых, там сто двадцать с лишним квартир. Умножаем в среднем на три — это триста с лишним человек. Это их права, они получаются, по сути, обманутыми дольщиками или людьми, которые пострадают в том случае, если это все снести.
— Они тоже не такие уж бедные овечки. Они говорят: «Мы с Пашей Лебедевым, мы сознательно покупали». Один москвич говорил, что «этот человек может порешать все вопросы, я прекрасно знаю, что там есть нарушения, но, тем не менее, решил туда свои деньги вложить». Получается, что этот человек прав, потому что сейчас будут слушания, и…
— Вы считаете, надо все это сносить?
— Мне кажется, что такого рода случаи лишь укрепляют общую негативную уверенность в том, что некоторым позволено все.
— У меня такая позиция, что надо до какого-то момента решить все эти вопросы, особенно, когда затрагиваются интересы большого количества дольщиков. А все новые разрешения должны выдаваться в соответствии с законодательством.
В любом случае, мы не можем закрыть глаза на ситуации, когда люди 8-10 лет живут в своих домах на птичьих правах. Например, два дома за «Апельсином», построенные компанией «Севастопольстрой» — обычные панельные дома, где люди живут, но у них нет прав собственности. Как с этим быть?
На улице Ленина в Терновке есть такой дом, лет 15, наверное, в нем люди живут. Как-то ж надо решать эту ситуацию.
— В общем, кто успел, тот и съел. Условно говоря, с сегодняшнего дня эта практика в Севастополе прекращается, но те, кто успел запрыгнуть в этот не совсем законный поезд, они, в конечном счете, могут доехать до станции назначения?
— Ну, наверное, да.
— Вас, как главного архитектора, устраивает, что в городе происходит с застройкой?
— Уточните, что значит «происходит с застройкой»? Это внешняя характеристика ее? Что именно?
— Например, то, что у нас происходит с застройкой в Ласпи.
— Это же прямое нарушение. И у меня две позиции: с одной стороны, как чиновник, я считаю, что здесь надо действовать по закону, это первое. А если вы спрашиваете меня как архитектора, то, что касается самой застройки в Севастополе – на ней отражается вся жизнь страны.
Я сравниваю с Волгоградом, в котором жил. Там то же самое: 1949-1960 годы — это сталинский ампир, советское строительство. Это колонны, фронтоны, все красиво, торжественно, максимально приближено к человеческому масштабу, все выверено и на высоком профессиональном уровне.
Дальше следующий этап: сказали, что убираем излишества и обеспечим всех социальным жильем – появились панельные дома, сначала пятиэтажки. Потом индустриальное строительство – девятиэтажки. Это были не такие уж плохие градостроительные решения, велась достаточно комфортная квартальная застройка, в которой, в обязательном порядке были школа, детский сад — все было рассчитано по нормативам. По сути, по тем же нормативам, которые мы сегодня приняли.
Были некие вопросы, связанные с тем, что не достраивали школы, или оставались участки, по которым потом уплотнялись — этакие негативные моменты семидесятых.
А то, что произошло в девяностые — это просто разгул коммерциализации и всевозможных нарушений. Мой взгляд, как архитектора, коробит, когда я спускаюсь по улице Вакуленчука и вижу: стоит дом «Интерстроя» и закрывает часть храма Святого Владимира. Это дисбаланс.
Или высотные дома рядом с гостиницей «Крым» — они тоже диссонируют.
— А Хрусталка как вам?
— В центре таких объектов много. Даже смотря из этого окна (встреча проходила в кабинете Моложавенко на Ленина, 2 — прим. ред.), можно предъявить претензии и к гражданам, и к тому, что твориться на горизонте. Видно, что из индивидуальных жилых домов выросли гостиницы, и не всегда хорошего качества.
У меня такое впечатление, что за девяностые годы, когда дали некую свободу, жители в упоении этой свободой стали делать все, что считают нужным, но когда получили результат, ужаснулись сами себе. Говорят: «Ну, ведь раньше все было красиво».
Упоение этой свободой изуродовало пространство и внешний вид Севастополя. Люди теперь говорят: «Заставьте нас сделать так, чтобы было как раньше». Хотя продолжают строить так же.
— С девяностых прошло 17 лет. В Севастополе бурная застройка — она же не в девяностые началась. Это середина нулевых. И сейчас тот же Лебедев, который построил на Фиоленте дома, а там канализации нет, там аквальный заповедник...
— Вы сейчас к кому обращаетесь?
— К вам, как к главному архитектору, который тоже взирает на все это.
— Да, я был удивлен. Я тоже поехал, посмотрел. Я это понимаю, как разгул некой свободы и беззакония. С этим нужно заканчивать, входя в российское правовое поле, в котором будут утверждены и особо охраняемое территории и все остальное.
Посмотрим, как все дальше будет происходить. Вот аквальный парк-комплекс у мыса Фиолент, где написано: «Запрещается строительство и размещение, не связанное охранной зоной»...
— Говорят, компании группы «Парангон» получили там разрешение на дальнейшее строительство
— В свое время?
— Нет, уже при России, недавно — получили новую территорию под застройку.
— Я не знаю, не давали ни одного разрешения, и ввода [в эксплуатацию] не делали — ничего такого. Я не думаю, что это достоверная информация.
Я, как архитектор, понимаю, что есть застройщик, и есть люди, которые эти квартиры покупают в силу разных интересов. И они готовы купить без канализации, без всего.
Конечно, орган власти должен регулировать все эти отношения, чтобы и общество понимало границы своих возможностей, и бизнес понимал границы. Нужно двигаться в сторону создания нормальной комфортной городской среды.
Но создание образа города Севастополя — здесь, мне кажется, проблема гораздо сложнее и глубже. Я убежден, что решает не один человек — главный архитектор или кто-то еще, как его не назови, — решает сообщество, решает среда.
Когда есть университет, который готовит профессиональных архитекторов. Когда есть конкуренция мнений, конкуренция взглядов. Когда все это рассматривается публично, проводятся конкурсы, на которых выбираются лучшие решения. Когда есть конкуренция среди застройщиков, когда есть понимание у потребителей, что они покупают не квадратные метры, а пространство и будущее место для проживания себя и своих детей. Все это в совокупности дает определенный результат.
Архитектура — это всегда отражение общественных процессов. Есть Рим со своими колоннами и фронтоном, есть Средние века со своими костелами и сооружениями, есть масса направлений архитектуры, которые отражают состояние общества.
И пока общество не изменится, не изменится и все остальное.
— Придется долго ждать.
— Долго. Но это нужно делать. Я сравнивал Волгоград и Севастополь, и меня самого поразило, что когда я приехал в Волгоград после длительного пребывания здесь, я вдруг почувствовал, что там есть столичность, там есть свой определенный стиль.
— Севастополь более провинциальный?
— Скорее, камерный. Волгоград — миллионник, а здесь 420 тысяч населения. Масштаб чуть больше. И у Волгограда есть 0собственное лицо. Я стал задумываться, почему так произошло?
Для себя я сделал выводы, почему мы не сделали таких грандиозных ошибок, как здесь, в Севастополе. Потому что в Волгограде есть свой университет, который каждый год выпускает сто архитекторов. Я также преподавал в этом вузе.
В Волгограде есть определенная среда: Союз архитекторов не такой, как здесь — 50 человек, в большинстве своем не практикующих. И здесь разрыв между поколениями: есть масса молодых архитекторов, которые не включены в Союз, не включены в общественное обсуждение. В Волгограде все более цельно: есть конкуренция, есть обсуждения — и вот это влияет на облик.
Мы говорим, «Москва»... Идешь по Москве — да, там разнообразие, иногда даже чрезмерное разнообразие стилей. Но там есть качество архитектуры, качество исполнения объектов, и масштаб — все впечатляет.
Поэтому надо найти свое, надо создавать школу, надо создавать культуру, надо создавать конкуренцию и поднимать уровень требований потребителя, который не будет покупать все, лишь на рубль дешевле, а будет требовать качество.
— Об этом очень сложно говорить, потому что многие приезжают в Севастополь из мест с настолько суровыми условиями, что Крым им кажется раем. И они готовы покупать что дают.
— Мы же говорим о совокупности факторов. Для чего мы делаем эти нормативы и требования? Чтобы не было возможности [строить без правил]. Должно быть два регулирующих фактора.
Да, мы до сих пор не пришли к такому обществу, которое бы саморегулировалось, хотя тут много было сделано — и саморегулирование в строительстве, и саморегулирование в проектировании. Саморегулирование в обществе — самый эффективный способ. Надо двигаться в этом направлении, и в конечном итоге мы получим результат. Но не быстрый. Все хотят взорвать и тут же построить — это невозможно.
— А вы бы хотели остаться здесь на неопределенно долгий срок, жить в Севастополе? Вне зависимости от своей должности?
— У меня странное ощущение. У Севастополя есть неоспоримое комфортное преимущество: природа, море, длинная береговая полоса, почти субтропический климат. Это исторический привлекательный центр. Это достаточно высококультурное и образованное общество.
Я для себя отметил, что Волгоград более рабочий город, там много промышленности, и прослойка интеллигенции меньше, хотя там есть два театра, музей, институты, университеты. Там эта интеллигентность общества не так ощущается.
Но та общественная атмосфера, которая сейчас царит здесь, не привлекает.
— А как бы вы ее охарактеризовали? Она не привлекает чем?
— Такое впечатление, что это такая продолжающаяся борьба. Не важен предмет борьбы, не важны аргументы, никто не ищет выход из ситуации. Все зациклены на критике, на поиске негатива, создании мифов и страшилок для себя и для других.
— А вам не кажется, что у севастопольцев просто более обостренное чувство справедливости? В силу исторических особенностей: место накладывает отпечаток на людей.
— Чувство справедливости — оно же не идеальное, оно же для каждого свое. Я часто хожу пешком, потому что в транспорте слышу разговоры только об имуществе, о земле, о квартире.
— Это главный ресурс. У нас, к сожалению, больше ничего не осталось. Была промышленность, было сельское хозяйство, а теперь ведь не осталось ничего.
— Ресурс? Для чего?
— Главный экономический ресурс, который может производить некую прибавленную стоимость. Может быть, это обосновано? Может быть, это не севастопольцы такие, а условия, в которых они оказались?
— Может быть. Но мне кажется, люди живут не для того, чтобы накапливать имущество, увеличивать стоимость земли, приобретать новое. Есть же и другие интересы: увидеть мир, получить образование.
— Для этого нужны деньги. Земля их может принести, и ты сможешь поехать посмотреть мир. А если у тебя ее отбирают по иску правительства, ты никуда уже не поедешь.
— Это другой вопрос.