Вчера в Севастополе прошел Всероссийский съезд кадастровых оценщиков. Задача стоит эпохальная: собрать побольше денег от налогов на землю и недвижимость (федеральные дотации сокращаются и эти налоги становятся основным источником пополнения региональных бюджетов) – и при этом не спровоцировать массовое недовольство.
Севастополь выбрали неслучайно: население здесь активное, доходы у людей низкие, а кадастровая оценка проводится впервые. И идет она, как и всюду в России, по нормативам, предполагающим завышение стоимости, опасаются городские депутаты.
Если раньше оценку кадастровой стоимости делало БТИ, то теперь расчеты будет вести ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» - это подвед ДИЗО. Пока оценивают только землю, но в 2019 году оценят и объекты капитального строительства (ОКС). А с 2020 года все это обложат налогами. Чем выше кадастровая стоимость — тем больше гражданам придется платить за свои участки, квартиры и дома.
Как будут считать?В конце мая – начале июня на сайте Росреестра появится промежуточный отчёт по Севастополю, где можно будет узнать не только кадастровую стоимость каждого из 48 с лишним тысяч земельных участков города, но и алгоритм определения этой стоимости. Она должна быть равна или ниже рыночной. Но при этом никаких реестров рыночной цены нет – все отдано на волю чиновников ДИЗО. Определить, завысили они цену вашего участка или нет, может лишь персонально нанятый вами оценщик.
«Массовая кадастровая оценка – это запрос всех сведений от всех имеющихся ведомств: от риелторов, Севреестра, ДИЗО, правительства, БТИ, всех архивных данных, — сообщил «Примечаниям» глава департамента имущественных и земельных отношений Рустем Зайнуллин. — Все эти данные по определенной методике, утвержденной Минэкономразвития, анализируются бюджетным учреждением, и оно приходит к соответствующему заявлению».
По словам Зайнуллина, сейчас в перечне на оценку значатся «несколько десятков тысяч земельных участков. Но есть еще несколько десятков тысяч участков с неопределенной категорией. Как только она будет определена, их тоже введут в оборот и будут оценивать.
На кадастровую стоимость участка будет влиять локация, инфраструктура, наличие дорог и т.п. По словам Зайнуллина, сейчас у двух соседних одинаковых участков может быть разная цена, и это ненормально. В пример Зайнуллин привел некий торговый центр, построенный на сельхозземле (вероятно, это ТЦ «Муссон», владелец которого подозревает власти в желании «отжать» объект – ред.). А налоги с сельхозки гораздо ниже, чем с магазинов.
На стоимость участка должны влиять и объекты, находящиеся рядом, пояснил «Примечаниям» замминистра имущественных отношений Московской области Юрий Лавряков. Там государственные оценщики упустили из виду, что некоторые земли находятся рядом с аэропортом «Домодедово», который постоянно растет, поглощая земли частников, и беспокоит их шумом самолетов. Оценщики эти факторы не учли, и землевладельцы платили налоги в соответствии с несправедливо завышенной кадастровой ценой.
По словам Лаврякова, его подчиненные исправляют ошибки уже четыре года.
На то, что массовая оценка будет содержать ошибки, указал и директор питерского ГБУ «Кадастровая оценка» Сергей Грибовский. По его словам, оценщики не могут выгрузить весь пул необходимых данных для правильной оценки.
«Параметров, которые приходят вместе с перечнем объектов оценки из Росреестра, явно мало для качественной кадастровой оценки, - говорит он. - Это необходимо решать как на уровне Росреестра, так и на уровне местного правительства».
Слева направо: Юрий Лавряков и Сергей Грибовский
Как пояснил «Примечаниям» Грибовский, среди таких данных может быть, например, расположение входной двери.
Кадастровая стоимость дома, вход в который расположен на главной улице, должна быть выше, чем стоимость дома со входом из переулка.
Зайнуллин уверяет: со всеми несогласными правительство будет стараться уладить разногласия в досудебном порядке. Если не получится — тогда суд. Много исков не будет, полагает чиновник. Депутаты заксобрания Севастополя, наоборот, прогнозируют лавину исков.
Как обжаловать?После публикации промежуточной оценки участков по Севастополю у недовольных есть 50 дней на подачу заявления в Росреестр с указанием на ошибки. То есть, ориентировочно, до середины июля. Но депутат севастопольского парламента Вячеслав Аксенов считает, что Росреестр будет тянуть с рассмотрением заявлений: государству не выгодно снижать налоги.
Если решение не в вашу пользу или ответа нет — обращайтесь в суд. По словам оценщиков, скорее всего так и будет, так как процент одобрения на комиссиях по субъектам РФ составляет примерно 20%.
Если вы физическое лицо, достаточно собрать документы и подать иск. Основанием для пересмотра кадастровой оценки может быть недостоверность сведений об объекте. Вероятнее всего, они будут отражены в отчете на сайте Росреестра.
Нанимать частного оценщика до суда необязательно, говорит Зайнуллин. Но подстраховаться можно еще на этапе подачи заявления в Росреестр. Как сообщили «Примечаниям» сами оценщики, для участков до 15 соток стоимость оценки составит примерно 3500 рублей.
У юрлиц все сложнее. Во-первых, они не могут сразу пойти в суд — перед этим необходимо подать заявление об оспаривании результатов оценки в специальную комиссию. По словам Зайнуллина, она будет создана в зависимости от количества обращений — либо межведомственная, либо в рамках ГБУ.
Поход в суд для юрлиц возможен только в случае, если комиссия заявление отклонила, либо оно не было рассмотрено в течение месяца с даты поступления.
При обращении в комиссию к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости следует приложить ряд документов (особое внимание обратите на последний пункт):
— Справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
— нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
— документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
— отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
— положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.
Если отчет кадастрового оценщика стоит недорого, то экспертное заключение на этот отчет для юрлиц обойдется дороже. По словам оценщиков, стоимость этой услуги стартует примерно от 35 тысяч рублей.