Пару лет назад в поселке Олива на месте бывших советских госдач, находившихся при Украине в распоряжении президента Виктора Януковича, началось масштабное строительство. Что именно там строится, местные жители точно не знали, но площадку взяли под охрану автоматчики, а рядом в пансионате «Таврия» разместили часть ФСБ. Территорию дач обнесли высоким двойным забором: внутри по периметру выросла кирпичная стена и ограждение "Махаон", снаружи вдоль трассы - шестиметровый металлический забор.
И вот два года спустя жители поселка Олива, где проживает около 1000 человек, внезапно узнали: их дома и земля им больше не принадлежат. Они попали в охранную зону государственного объекта, которую своим приказом №646 в декабре 2016 года установила служба охраны ФСО РФ в Крыму. Федеральная служба охраны направила в Госкомрегистр Крыма письмо с просьбой не регистрировать объекты недвижимости, попавшие в эту километровую полосу, протянувшуюся от забора на Южнобережном шоссе до самой старой Ялтинской трассы.
И Госкомрегистр взял под козырек: теперь прежде чем регистрировать объекты в Оливе, чиновники в нарушение закона 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» спрашивают разрешения у ФСО, а охранное ведомство оказывается против.
Само по себе создание охранной зоны не является основанием для лишения прав собственности. Зона с особыми условиями использования территории номер 92.25.2.18 внесена в кадастр в марте 2017 года. Согласно описанию, в зоне нельзя размещать промышленные и сельскохозяйственные предприятия, объекты с повышенной взрыво- и пожароопасностью, складские помещения, терминалы, торгово-развлекательные центры. Рядом с госдачей нельзя строить частные вертолетные площадки, аэродромы и площадки для запуска беспилотников, организовывать тиры и страйкбольные и пейнбольные клубы, оборудовать пляжи и зоны отдыха.
Также в Оливе в зоне ЗОУИТ 92.25.2.18 оказалось под запретом «строительство новых зданий, строений, сооружений, иных объектов капитального строительства, за исключением тех, строительство которых без согласования с ФСО России запрещено». Выходит, жители поселка не могут построить на своей земле даже сарай.
В Ялтинском суде сейчас рассматривается около двух десятков исков граждан к Госкомрегистру Крыма. По всем суд привлекает службу охраны в Крыму ФСО РФ в качестве третьего лица. Решения суда не отличаются вариативностью: действия Госкомрегистра признают правомерными, а в регистрации недвижимости владельцам отказывают. Причем как утверждают юристы, без законодательных оснований.
«Суд признает отказ в регистрации прав собственности правомерным потому, что объект находится в охранной зоне, - рассказал «Примечаниям» юрист Вадим Арцер, который ведет в судах пять дел по Оливе. - Отказ на полтора листика не содержит никаких оснований: ни одной ссылки на местные или федеральные законы. Просто нельзя и все».
Арцер со своими клиентами уже дошел до Верховного суда РФ. На местном, крымском уровне судьи однозначно встают на сторону третьего лица — ФСО.
«У некоторых моих клиентов права собственности возникли еще в середине двухтысячных, - говорит юрист. - Дома построены и введены в эксплуатацию со всеми документами — проектом, декларациями. Но регистрировать их теперь нельзя. Другие завершают процедуру оформления земли по местному закону 38-ЗРК. И им тоже не удается зарегистрировать свои участки».
Одна из клиенток Арцера, Елена Кабак, не может зарегистрировать дом, который она начала строить в 2003 году и закончила 13 лет спустя. В 2002 году Кабак оформила право собственности на земельный участок под ИЖС площадью 10 соток в поселке Олива, на ул. Перевальная, 28 (кадастровый номер 90:25:080201:519). В том же году она получила разрешения исполкома Форосского поссовета на разработку проектной документации. Рабочий проект был разработан и подписан у главного архитектора Ялты. В 2003 году женщине выдали разрешение на строительство дома.
Согласно законодательству, для ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию нужно подать декларацию о его готовности в службу государственного строительного надзора Крыма, что Елена и сделала в мае 2016 года. В декабре того же года она подала документы на регистрацию прав собственности на дом в Госкомрегистр через МФЦ. И получила отказ: объект с кадастровым номером 90:25:080201:545 попал в охранную зону госдачи.
Кабак посчитала такое решение неправомерным, ведь в законе 218-ФЗ содержится список документов и условий, при которых право собственности должно быть зарегистрировано. И исчерпывающий перечень оснований для отказа, где нет ни слова о разрешении со стороны ФСО.
В ноябре 2017 года Елена Кабак обратилась в Ялтинский суд с административным иском в адрес чиновницы Госкомрегистра (дело № 2а-2657/2017). И проиграла. Апелляция в Верховном суде РК тоже результата не принесла. Осталась надежда на кассацию — соответствующее заявление уже рассматривается в том же Верховном суде РК.
Жительница поселка Марина Комирная не может зарегистрировать за собой право собственности на землю, подаренную ей в 2013 году. В апреле 2016 женщина обратилась в МФЦ, чтобы оформить право на часть участка в Оливе, на ул. Победы,15 (кадастровый номер 90:25:080201:529) и, как и Кабак, получила отказ из-за возражений ФСО.
Интересно, что на земельном участке Комирной находится дом в 40 кв.м, часть которого также принадлежит женщине. Права на этот объект ей удалось зарегистрировать в апреле 2017 года (запись в Едином государственном реестре недвижимости 05 апреля 2017 г. за № 90:25:080201:868-90/090/2017-1), а землю оформить пока не получается.
В сентябре 2017 года Комирная обратилась в суд (административное дело №2а-179/2018), считая, что переписка Госкомрегистра с ФСО по поводу ее собственности, признанной по 6-ФКЗ является незаконной. И проиграла. Ее дело сейчас также проходит кассацию в Верховном суде РК.
Еще один случай. В июле 2016 года администрация Ялты разрешила гражданину Игорю Петренко дооформить права на земельный участок площадью 10 соток на ул. Победы в Оливе (кадастровый номер 90:25:080201:173), который был выделен ему Форосским поссоветом еще при Украине, в 2013 году (постановления Администрации города Ялты от 21.07.2016 № 2461-п). Такая процедура предусмотрена местным законом 38-ЗРК. Но когда мужчина в октябре 2017 года обратился с документами в Госкомрегистр, ему отказали в связи с нахождением участка в недопустимой близости от границ охраняемого объекта и возражениями службы охраны в Крыму ФСО РФ.
Петренко представил в Госкомрегистр все необходимые документы, по форме и содержанию соответствующие требованиям действующего законодательства. Но несмотря на это, чиновники, вне своей компетенции и предусмотренной законом необходимости, послали межведомственные запросы в службу охраны Республики Крым Федеральной службы охраны РФ и заместителю начальника Территориального управления в Республике Крым Управления делами Президента Российской Федерации Арзамасцеву с целью получения информации о возможности проведения регистрации права собственности на земельный участок.
В ноябре 2017 года Петренко обратился с административным иском в суд. Основание: указанные Госкомрегистром причины отказа не входят в перечень поводов, приведенных в законе 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – но также проиграл и первую инстанцию, и апелляцию. В феврале 2018 года Верховный суд РК отказался принимать кассационную жалобу, а в марте этого года аналогичный отказ пришел из Верховного суда РФ.
Аналогичный отказ ждал Владимира Петренко, пытавшегося внести в госреестр право на земельный участок площадью 15 соток на ул. Победы в Оливе (кадастровый номер 90:25:080401:22). В декабре 2015 года Владимир получил разрешение на дооформление земли, выданной Форосским поссоветом в 2014 году (постановления администрации Ялты от 30.12.2015 № 3775-п), но в декабре 2017 получил отказ.
У Владимира Петренко ситуация сложнее: его участок попал в особую архитектурно-планировочную зону 90.25.2.91, внесенную в Единый государственный реестр в ноябре 2017 года. В этой зоне нельзя возводить объекты капитального строительства, а также проводить реконструкцию или капитальный ремонт, затрагивающий внешний вид зданий.
То есть построить на выделенной ему земле Владимир все равно ничего не сможет, но даже наличие двух охранных зон — ФСОшной и архитектурной — не должно быть препятствием для регистрации прав на такую землю. Тем более, мужчина подал заявление в Госрегистр до внесения архитектурно-планировочной зоны в кадастр.
Мужчина обратился в суд, и в апреле 2018 года судья вынес решение оставить административный иск без удовлетворения (дело № 2а-1238/2018). Сейчас жалоба Владимира рассматривается в апелляции.
Еще одно дело: в январе 2016 года житель Оливы Борис Сулимов обратился в ялтинскую администрацию с просьбой разрешить ему дооформить 7 соток земли на ул. Октябрьской, выделенной ему Форосским поссоветом еще в 2010 году (кадастровый номер участка 90:25:080201:433). Однако администрация Ялты Сулимову отказала, так как срок действия решения поссовета уже истек (постановлением администрации города Ялты от 12 апреля 2017 г. №1771-п).
Сулимов обратился с иском о защите своих прав к администрации города и ялтинскому ДИЗО. В июле 2017 года Ялтинский суд признал постановление №1771-п незаконным (дело №2а-2329/2017). Однако чиновники подали апелляцию, и в январе 2018 года Верховный суд РК отправил дело Сулимова на повторное рассмотрение. Причина: расположение испрашиваемого земельного участка в границах зоны охраняемого объекта может затронуть права и обязанности службы охраны в Крыму ФСО РФ.
Сулимов пытался подать кассационную жалобу, но ему отказали.
«Это только пять дел, которыми я занимаюсь, - говорит Вадим Арцер. - А всего их — десятки. Практически весь поселок Олива, расположенный над трассой Севастополь-Ялта, оказался в охранной зоне ФСО. Но по законам РФ нахождение объектов недвижимости в охранной зоне не может быть основанием для отказа в регистрации прав собственности на них. Зона лишь определяет особые условия использования территорий».
Кроме того, указывает Арцер, градостроительный регламент для зоны охраняемых объектов и карта этой зоны, как составные части правил землепользования и застройки, могут быть утверждены только после проведения публичных слушаний по их проектам. Однако каких-либо публичных слушаний по зоне в Оливе проведено не было, а правила землепользование и застройки для Ялты были утверждены еще в 2015 году (решение Ялтинского горсовета от 25 июня 2015 г. № 21). И в них отсутствует градостроительный регламент для зоны охраняемых объектов и карта этой зоны в районе поселка.
«Люди в замешательстве, - говорит юрист. - Небольшой — всего около 1000 жителей — поселок столкнулся с неразрешимой правовой коллизией. Получается в натуре и по документам недвижимость у людей есть, а в юридическом смысле ее не существует. На этой земле нельзя ничего построить, ее нельзя продать, подарить или завещать.
Выходит, и на выкуп в пользу государства люди рассчитывать не могут. Хотя те, у кого на участках нет домов, уже изъявляли готовность получить от администрации Ялты другие, аналогичные по расположению и стоимости участки. Но их не слышат, ведь земли у них как бы и нет», - говорит юрист.