В мае прошлого года на площадке Петербургского международного экономического форума между правительством Севастополя и группой компаний «ИТ Град » было подписано инвестиционное соглашение по созданию первого в Крыму IT -технопарка – технопарка в сфере информационных технологий.
Инвестор пообещал вложить в проект 1 млрд рублей. По задумке на базе бывших корпусов КБ «Радиосвязи» и завода «Муссон» будет создан отечественный аналог калифорнийской «силиконовой долины», только маленький . По сути это отдельный город в городе, где есть вся необходимая для работы айтишников инфраструктура: удобные офисы, конференц-залы, пункты общественного питания, магазины, спортивные залы и даже апартаменты, где за приемлемую цену могут жить иногородние специалисты, приехавшие на работу в Севастополь.
Пространство будет открытым: поработать в офисе смогут все желающие, для этого в пространстве IT-технопарка оборудуют так называемые коворкинги – рабочие пространства, не привязанные к конкретной компании или проекту. Единственное условие: попасть внутрь могут только профи сферы информационных технологий.
Первая очередь технопарка должна была заработать на базе здания бывшего КБ «Радиосвязи» на ул. Руднева более известного как «одеколон», уже осенью 2018 года. К этому времени инвестор обещал создать 700 рабочих мест. Однако сроки давно прошли, а ремонт в здании так и не закончен.
Мало того, в СМИ появились тревожные сообщения. В январе профильные издания сообщили, что компания «ИТ Град» - лидер отечественного рынка облачных технологий – продала часть бизнеса компании МТС за 2,4 млрд рублей. Сделка включает в себя как бренд, так и «физику» - серверы, офисы, сотрудников и продукты. Кроме того, компания осталась стратегическим партнером МТС в сфере облачных технологий.
Позже «Медуза» в большом тексте о крымских инвестициях и инвесторах написала, что компания «ИТ Крым» (дочка «ИТ Град», созданная под реализацию севастопольского технопарка) готова вдвое сократить количество мест для айтишников в Крыму и переместить инвестиции в Калининград.
Так что же все-таки строит инвестор в «одеколоне», и не превратиться ли масштабный IT-проект в тупой девелопмент, когда город получит очередные офисы под сдачу? Чтобы прояснить эти вопросы, «Примечания» побеседовали с исполнительным директором технопарка Олегом Королевым.
Снаружи и внутри «Одеколона»Разговор с Королевым начался с упрека. Мол, в «Медузе» переиначили слова директора, а «Примечания», не разобравшись, перепечатали. Инвестиции не сворачиваются, а наоборот, увеличиваются – с 1 до 1,5 млрд рублей.
Что касается нерасторопности некоторых чиновников правительства, о которой шла речь в материале, то это бывает в любом регионе России, говорит исполнительный директор. И в родном для «ИТ Града» Санкт-Петербурге случается - «порядки местечковые».
Почему же технопарк до сих пор не заработал? Причины две, поясняет Королев – бюрократия, выражающаяся не в общих недостатках системы, а «в понимании принятых правил отдельными чиновниками», и состояние самого здания. Оно оказалось хуже, чем предполагалось.
Изначально думали, что часть коммуникаций удастся сохранить. В процессе выяснилось, что придется менять все: от штукатурки на стенах до лифтов и системы вентиляции и кондиционирования. Все инженерные сети давно отжили свой срок, а некоторые – например, пожарной безопасности – не соответствуют современным требованиям и находятся в неисправном состоянии (правда, система аварийного пожаротушения работает). Их пришлось проектировать с нуля. Кроме того, все сети были неэнергоэффективными.
«Это здание было битком набито барахлом конца 80-х – начала 90-х годов, - описывает Королев. – Подвал, теплообменники, вентшахты, этажи - всё было заставлено барахлом. Оставлены только узкие проходы.
Мы вывезли порядка 200 машин хлама и строительного мусора. Снесли все стены, внутренние перегородки, все это сгружали для вывоза через специальный рукав – пыль стояла столбом».
На этапе согласования деталей дизайна фасада с чиновниками инвестор забуксовал. Долго обсуждали цвет здания и даже спорили с градсоветом. «ИТ Крым» хотел покрасить здание в чистейший белый цвет, рамы на окнах сделать черными и закрыть их новыми алюминиевыми жалюзи взамен демонтированных бетонных. Градсовет настаивал, что здание должно быть бежевым. Пришлось сделать десятки фотографий прилегающей застройки и прокрасить фасад на фото в различные оттенки, чтобы доказать: белый – самый выигрышный вариант.
Утвержденный вариант дизайна фасада
Знаменитый бело-красный шар на крыше здания хотят превратить в большой мультимедийный экран. Но рекламу, уверяет директор, на нем крутить не будут. «Мы собираемся показывать, что происходит у нас внутри офисов, а по праздникам, например, в День Победы или День ВМФ, демонстрировать нами же сделанные видеоряды с парадом или боевыми кораблями», - поясняет Королев.
Сейчас инвестор ищет пути внедрения такого решения. В шаре на крыше до сих пор располагаются радиопередатчики гражданских радиостанций (антенны КБ убрали из «одеколона» давно), а рядом – вышки сотовой связи.
Мультимедийная поверхность сделает шар непроницаемым для электромагнитных волн. Это значит, радийщикам придется оттуда уйти.
Внутренний дизайн помещений «одеколона» уже продуман, хотя директор настаивает, что это лишь эскизы. Рабочие ударными темпами делают ремонт на трех этажах – втором, третьем и четвертом. Это «первая очередь» технопарка, которую собираются закончить в мае. Офисы можно будет эксплуатировать без лифтов - их заменят позже. На остальных этажах ремонт продолжится.
Так будут выглядеть офисы
Сам «ИТ Крым», его строительная и небольшая ИТ-часть, располагаются в здании входной группы «одеколона». В пресс-релизах проекта оно обозначается как корпус B, хотя является неотъемлемой частью высотки. «Эта часть здания будет расстеклена, - показывает Королев. – Здесь будут располагаться ресепшен и фан-зона (свободное пространство для встреч, совместных игр, отдыха)».
Будущий ресепшен
И фан-зона
Коворкинг
Всего в здании 12 этажей плюс 3 технических под шаром.
Украшение «одеколона» - панорамная крыша. Здесь планируют открыть смотровую террасу с видом на парк Победы и Херсонес и, возможно, небольшой бар-лайт.
Вид с террасы будущего бара
Привлекательно на презентациях выглядит зеленая зона – парк перед зданием. Его не будет, с сожалением говорит директор.
Инвестор мечтал об открытой зеленой зоне в сквере между ул. Руднева и корпусами «Муссона». Но выяснилось, что город задумал построить здесь два театра - Парк фактически исчезнет.
Придется «ИТ Крыму» разбивать свой: его планируют организовать на прилегающей территории соседнего корпуса. Но и это дело непростое.
«Оказалось, что мы находимся в границах достопримечательного места, - разводит руками Королев. – Был огромный производственный комплекс, а теперь досместо. Приходится согласовывать все, вплоть до малых архитектурных форм. Мы уже заказали экспертизу, вели здесь раскопки».
Каждая мелочь вызывает затруднения. К примеру, дорога, ведущая мимо проходной «одеколона» в Молочную балку. Сейчас она делает четыре резких, под 90 градусов, поворота. Инвестор хочет ее спрямить, и дорожные работы займут всего неделю. В компании не думали, что согласования займут в десятки раз больше времени.
«Театры строятся, детский сад запланирован, - говорит Королев. - Этот участок дороги можно было бы сделать за неделю, но археология – без нее нельзя копать, подеревная съемка нужна. Там нет ценных кустарников, но они вообще есть и попадают в зону работ. Мы должны провести компенсирующие мероприятия. Мы не жалуемся, это все хорошо и правильно. Но изначально мы не предвидели, что все будет так долго, поэтому сроки сползли».
Однако здесь сработало сотрудничество с правительством Севастополя. В один день была собрана комиссия с участием всех заинтересованных лиц – и решение приняли. «Вот здесь можно сказать спасибо [вице-губернатору Илье] Пономареву и [главе департамента экономики Владимиру] Ежикову. Мы уже приступили к работам», - благодарит Королев.
А что же корпуса C и D?«Одеколон» инвестор выкупил у собственника за полную стоимость. «Так получилось, что мы долго искали здание под нашу идею, - рассказывает Королев. – Сначала базировались в «Диалоге», вели переговоры с собственником о совместном бизнесе. Хотели привести здание в соответствие с законом, снести лишние этажи, если потребуется, и там сделать технопарк. Но потом случайно вышли на это здание».
Одного здания для реализации идеи полноценного it-кампуса будет явно мало. Поэтому в планах у «ИТ Крым» покупка еще двух рядом стоящих зданий. В одном из них, корпусе С, откроют бизнес-инкубатор.
«Идея такая: вот сидят они [айтишники] в фан-зоне, спорят о чем-то, играют в теннис. И тут у них возникает идея. Мы хотим создать инвестиционный совет и венчурный фонд. Не исключаем, что будем привлекать инвесторов и со стороны. Будем финансировать стартапы. Понимаем, что далеко не все из них будут успешными, некоторые провалятся. Но в этом идея главная – продукт, который родится и будет произведен здесь, в технопарке», - восторженно описывает Королев.
Цех, так называемый корпус D полностью реконструируют. В нем планируют разместятся дополнительные офисы, лаборатории испытаний и прототипирования, апартаменты для проживания 120-ти специалистов компаний-резидентов.
Тут же хотят обустроить спортивные залы , парикмахерские, прачечные, столовые и другие объекты бытовой инфраструктуры . Рядом – поля для волейбола и мини-футбола и открытый бассейн.
«В Севастополе сложная ситуация с жильем, - рассуждает Королев. - Особенно для молодых кадров. Если человек не местный , переехать сюда для него будет неподъемно. Поэтому мы хотим возродить опыт советских общежитий-малосемеек, так называемых коливингов , которыми смогут воспользоваться и местные ребята, которые хотят быть самомстоятельными. Как только специалист вырастает до среднего уровня (а на это уходит от 1 до 3 лет), он уже сможет себе что-то купить или снять. Зарплаты в it это позволяют».
Вид на крышу и фасад корпуса D с крыши «одеколона»
Состояние корпуса D вызывает у нас опасения. Много лет этот исполинский недострой стоял под ветрами, дождем и солнцем без фасада. Выжили ли бетонные конструкции?
Но инвестор настроен оптимистично. «Мы тоже размышляли: сносить или не сносить? Но есть экспертизы, сухие расчеты. Сносить нецелесообразно . Мы провели анализ и пришли к выводу, что будем проводить глубокую реконструкцию, усиление. Потребуются значительные средства », - поясняет Королев.
По словам директора, переговоры с нынешними владельцами корпусов C и D вышли на финишную прямую. Договоренности уже есть, осталось документально оформить сделку.
Исполнительный директор настроен оптимистично: на завершение строительства уйдет еще два-три года, уверен он.
Кому нужно столько офисов и где набрать для них айтишников?Слушаем Олега Королева, и накрывает скепсис: чем этот проект отличается от уже привычного Севастополю девелопмента? Все свободные участки в городе застраиваются жилыми и коммерческими зданиями. А тут два в одном: и офисы, и апартаменты .
Так выглядели офисы в конце марта 2019 года
Здесь будут маленькие переговорные – стол, два стула и стеклянные звуконепроницаемые двери
Но исполнительный директор «ИТ Крым» уверяет: бизнес-модель, основанная на ренте , инвестору невыгодна. Срок окупаемости проекта на данном этапе оценивается в 15 лет, что вдвое превышает принятые в среде материковых девелоперов нормы. Идея проекта в другом – собрать в одном месте специалистов it-сферы разного уровня. И сделать так, чтобы они свободно взаимодействовали в комфортных условиях, рождая новые идеи.
«Поверьте, к нам постоянно приходят люди и спрашивают, сдаются ли помещения. Мы отвечаем: сдаются, но только для айтишников . Люди говорят: «Ну, у нас тоже компьютеры. Давайте сделаем вид, что мы айтишники». Не в нашем проекте, у нас ИТ технопарк », - поясняет Королев.
Работы идут полным ходом
Штукатурку пришлось содрать практически до основания
Но где найти столько айтишников в Севастополе? Пока в технопарке не густо: в двух комнатах сидят сотрудники «ИТ Крым» - всего 22 специалиста. Один этаж снимает «Алвион Европа» - еще несколько десятков программистов. Другие компании интересуются офисами и совместными проектами, в том числе по обучению.
«Раз в два месяца мы запускаем курсы, набираем слушателей – около 12 человек. По итогам курсов 6-7 человек трудоустраиваем», - говорит Королев.
Подписаны соглашения о сотрудничестве с местными вузами – СевГУ и МГУ. «ИТ Крым» надеется привлечь на работу талантливых студентов и выпускников. «Мы хотим создать такое пространство, чтобы студенты с завистью смотрели, а те, кто уже участвует в проектах технопарка , с гордостью говорили: «Я здесь работаю». Это повысит, в том числе, популярность университетов», - мечтает Королев.
Коммуникации меняют полностью. На фото – текущая канализация
Под крышей когда-то стояли системы кондиционирования - их заменят на современные, размещенные в шахтах. А здесь будет полноценный офис с прекрасным видом на город
Мечты прекрасны, но в реальности они могут разбиться об экономику.
Сколько будет стоит аренда квадратного метра в «одеколоне» и конкурентна ли она по сравнению с другими локациями? На этот вопрос исполнительный директор отвечает уклончиво.
«Да, возможно, наша ставка выше, чем в некоторых бизнес-центрах Севастополя , но мы предложим офис качественно другого уровня с насыщенной инфраструктурой, что в итоге может обойтись арендатору даже дешевле, - поясняет он. – Потому что мы берем только за квадрат рабочего места. Вся инфраструктура будет входить в стоимость: оборудованные переговорные комнаты, фан-зона, серверные мощности. А так же центр обучения, тематические конференции и семинары, различные сервисы и возможность поддержки до 24/7. Представьте, что для аренды конференц-зала вам нужно будет лишь создать сообщение в специальном приложении, остальное сотрудники, обслуживающие технопарк, сделают за вас. То же с трансфертом для гостей, кейтерингом, организацией тренингов – для этого будут специально обученные люди».
Королев предполагает, что штат только обслуживающего персонала технопарка составит не менее 30 человек. Количество айтишников, работающих на проектах «ИТ Крым», в ближайшие 2 года увеличится до 50 человек.
Что касается зарплат, в российском Крыму они действительно просели .
Джуниорам – молодым программистам – платят не больше 20-30 тысяч. Но есть перспективы роста: через полгода-год можно получать уже 50. А еще через пару лет – до 90-100 тысяч рублей.
У тестировщиков жалование традиционно ниже, но все равно, 8 тысяч, как в Ставропольском крае, или 15, как в Нижнем Новгороде, в Севастополе никто не платит. Наши ребята нацелены на высокий заработок буквально со студенческой скамьи – украинское наследие, когда зарплаты исчислялись в долларах.
Что в Калининграде?В материале «Медузы» были озвучены планы компании создать аналогичную площадку в Калининграде, но Королев уверяет: проекту технопарка в Севастополе это не помешает. Только поможет.
«В прошлом году перед Питерским международным экономическим форумом мы давали пресс-конференцию в Москве на площадке «Интерфакса», - рассказывает исполнительный директор. – Должен был присутствовать губернатор и сенатор Тимофеева. Но мы прогадали – в этот день открывали Крымский мост, и все уехали туда. На пресс-конференции выступил вице-губернатор Илья Пономарев и бывший глава департамента экономики Севастополя Андрей Саносян».
Несмотря на открытие моста, заявление «ИТ Крым» в Москве не осталось незамеченным. Сразу после пресс-конференции в компанию «ИТ Град» представитель губернатора Калининграда Антона Алиханова пригласил приехать в регион. Бизнесмены согласились.
Эту встречу исполнительный директор вспоминает с придыханием. «Позвонили: нужно встретиться в ближайшее время - рассказывает Королев. – Мы вылетели через 3 часа. Нас встретили, повезли из аэропорта в город, дороги – как в Европе. Наутро выделили водителя, показали, где у них индустриальный парк, где «Кванториум». Вечером - прием у губернатора. Произвел впечатление: молодой, энергичный, технократ, либерал. Мы сели и в течение часа обсудили возможные варианты сотрудничества».
По итогам встречи у компании возникла идея открыть в Калиниграде еще один it-технопарк. Это, в какой-то мере поможет и Севастополю, говорит Королев. Дело в том, что в западном анклаве действуют упрощенные механизмы оформления европейских рабочих виз, что фактически открывает резидентам технопарка окно в мир .
«Мы могли бы сделать в Калининграде своеобразный хаб, через который севастопольские специалисты могли бы работать с миром», - говорит исполнительный директор.
А еще Калининград привлекает условиями свободной экономической зоны. В Севастополе условия вхождения в СЭЗ прописаны таким образом, что большинству мелких айти-компаний их соблюсти сложно.
Нужны инвестиции – минимум три миллион а рублей. А у айтишников основные расходы – это фонд оплаты труда , льготы по ФОТ уже не распространяются на новых резидентов свободной экономической зоны. Капитальные вложения у айтишников минимальны: максимум расходы на покупку компьютеров.
«Сейчас мы внесли предложение по изменению условий для айти-сферы, - говорит Королев. – Чтобы в городе могли создаваться как стартапы или заходить небольшие компании по 5-6 человек. Программисты – люди, которые могут работать из любой точки мира и производить высокодоходный продукт. Что их привлекает? Хороший климат и хорошая инфраструктура. Айтишники хорошо зарабатывают и все, что заработали, тратят здесь же, в своем городе. Их деньги дадут толчок развитию всего севастопольского бизнеса».
Тогда почему именно Севастополь?Сегодня у компании есть и свободные деньги для реализации амбициозных проектов (высвободились после продажи облачной части компании МТС, кроме того, банк РНКБ готов предоставить инвестору большой кредит). И запал, чтобы их реализовывать.
- Почему вы продали облачный бизнес? – спрашиваю у Королева.
- Вопрос не ко мне, не я принимал решение. У нас есть новые проекты, мы сосредотачиваемся на них. Например, разрабатываем отечественный сервис автоматизации процессов Simple, аналог американского ServiceNow. Его разработкой занимаются в Севастополе.
По словам Королева, Севастополь приглянулся питерским айтишникам давно, еще в 2013 году. «Мы долго думали, где в России можно построить аналог Кремниевой долины, - рассказывает он. – Краснодар? Сочи? Все было не то.
Обсуждая, поняли, что самый перспективный с точки зрения создания ИТ технопарка город – это Севастополь. В 2014 году мы поехали искать место под офис и дата-центр. Сначала проект был небольшим, но в процессе амбиции выросли, и вот мы уже строим первый в стране частный технопарк».
Аналоги в России есть. Почти все они - с государственным участием. Но построенные в чистом поле города не выглядят очень уж живыми.
Тот же «Иннополис» под Казанью – на выходных город полностью вымирает: внутри людям пока совершенно нечем себя занять. В этом смысле Севастополь другой. Это не курортный городок, это современный город полного цикла. Здесь есть все для комфортной жизни.
А «одеколон» находится ровно посередине, в 15 минутах езды от любой локации. Близость моря, театров, магазинов, кафе, школ и детских садов, федеральных университетов способна превратить технопарк в город мечты, уверен Королев.
Что ж, поживем - увидим.