19 июня пресс-служба Севгорсуда сообщила важную для строительного рынка новость. Городской суд изъял из собственности Севастополя 15 гектаров в посёлке Голландия и вернул эту землю собственникам из ОК ЖСТИЗ "Опушка". Подобно тысячам других "земельных лишенцев", чье право собственности на участки, полученные при Украине, город отсудил за последние два года под предлогом нарушений, члены "Опушки" потеряли землю осенью 2017 года. И вот теперь эта история повернулась вспять. Правда касается она лишь одного массива земли, расположенного в поселке Голландия. Чем он отличается от остальных земель, отобранных у тысяч индивидуальных собственников, и почему это важно для девелоперов?
Как сообщает пресс-служба Севастопольского городского суда, с коллективным иском в суд обратились 116 собственников земельных участков, расположенных в районе проезда Богданова в посёлке Голландия. Истцы просили суд признать отсутствующим право собственности города Севастополя на участок в указанном районе.
К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Специализированный застройщик «Талан-Ижевск», которое выиграло торги по комплексному освоению спорного земельного участка.
В ходе рассмотрения гражданского дела установлено, что истцы с 2010 года являются собственниками участков, ранее предоставленных ОК ЖСТИЗ «Опушка», каждому участку присвоен самостоятельный адрес. Впоследствии недвижимое имущество поставлено на кадастровый учёт, соответствующие записи внесены в Единый государственный реестр недвижимости Российской Федерации.
1 ноября 2016 года за городом Севастополь зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью свыше 15 гектар. Данный участок полностью совпал с участками, принадлежащими истцам.
Суд пришёл к выводу, что формирование нового участка проведено с нарушением законодательства. В частности, Земельный кодекс и ФЗ «О кадастровой деятельности» требуют получения письменного согласия собственников при формировании нового участка. В данном случае согласие истцов получено не было.
Суд признал отсутствующим право собственности города Севастополя на спорный участок, решение вступило в законную силу.
Свои позицию ответчик мотивировал тем, что право собственности граждан на землю возникло незаконно. Однако этот вопрос ранее ставился перед судом, и в 2018 году Севастопольский городской суд отказал в удовлетворении требований об изъятии земельных участков по искам, заявленным ДИЗО в отношении членов кооператива.
Это решение Севгорсуда было предсказуемым: дело в том, что один из участков "Опушки" городской суд изъял из собственности Севастополя и вернул собственнику еще в январе 2019 года.
Тогда же городской сайт "Информер" предположил, что это станет прецедентом для тысяч других земельных лишенцев. Так это или нет, покажет время, но сегодняшние события показали, что это уже стало прецедентом для сотен других собственников "Опушки". И - плохой новостью для строительной компании из Удмуртии "Талан Ижевск", которая с марта прошлого года зашла в город и стала массово выигрывать конкурсы на строительство дешевого социального жилья, от возведения которого из-за низкой маржи отказались местные девелоперы. В обмен на землю в нескольких районах города "Талан Ижевск" обещал отдать городу тысячи метров социального жилья по 17 — 24 тыс. руб. за метр. Это экстремально дешево для Севастополя, где цена квадрата в новостройках с 2014 года не опускалась ниже 60 тысяч рублей. Состоится ли ценовая революция теперь?
Напомним детали этой истории. Осенью 2017 года Нахимовский районный суд Севастополя по иску ДИЗО отобрал 16 га земли у 137 членов ЖСТИЗ "Опушка" в поселке Голландия. Участки расположены в районе улиц Кадетская, Архитектора Венсена и Ляпидевского. Основанием признать права собственности граждан на эти участки недействительными, а сами участки - имуществом города стало то, что в украинских документах о выделении земельного участка нет решения Городского совета. Тот факт, что право собственности зарегистрировано в ЕГРН, а все участки поставлены на кадастровый учет, суд во внимание не принял.
Подобных исков правительство тогда наплодило тысячи, и суды по большинстуу этих исков признали собственность горожан не существующей. В итоге севастопольцы лишились около 4 тыс земельных участков.
Впоследствии чиновники правительства Севастополя провели аукцион, в результате которого земельный участок в микрорайоне Голландия получили земляки губернатора Дмитрия Овсянникова - ООО "СК Талан". Земельный участок, выделенный ООО "СК Талан" оказался наложенным на участки ОК ЖСТИЗ "Опушка" по улицам Кадетская, Архитектора Венсена и Ляпидевского. Компания обязалась построить на этом месте жилье по беспрецедентно низкой для Севастополя цене - до 35 тыс руб/кв м. Местные девелоперы строить жилье по таким ценам ранее категорически отказались.
Однако позже один из пайщиков ОК "ЖСТИЗ "Опушка" Александр Царенко обратился с апелляцией на решения райсуда в городской суд Севастополя - и неожиданно для всех выиграл дело.
В своем иске Царенко обратил внимание на то, что в городском архиве есть распоряжение СГГА от 2 апреля 2010 № 1207-р об утверждении проекта землеустройства ОК ЖСТИЗ "Опушка". Нахимовским судом оно не отменено - а значит, де-юре, собственниками земельных участков продолжают оставаться члены ОК "ЖСТИЗ "Опушка". В решении суда говорится, что "ответственность за нарушение при передаче участка органами власти не может быть возложена на гражданина... Спорный участок на данный момент по закону не отнесен к особой категории земель, которые не могут находиться в собственности физлиц". Кроме того, в решении суда отмечается, что "на момент выделения участка границы города не были разработаны и утверждены, поэтому нет оснований для вывода, что спорной землей мог распоряжаться только горсовет".
И вот теперь, вслед за г-ном Царенко, свои украинские участки в поселке Голландия выиграли и остальные 116 собственников ОК ЖСТИЗ "Опушка".
А что же "Талан Ижевск"?
Учитывая, что это земляки губернатора Севастополя Дмитрия Овсянникова, начинавшего свою карьеру в столице Удмуртии, многие весной прошлого года предполагали, что градоначальник объявил высокомаржинальным севастопольским девелоперам ценовую войну. Тем более, что "Талан Ижевск" выиграл конкурсы и на другие участки в Севастополе: - на проспекте Победы, 28 и улице Горпищенко, 111. На проспекте Победы застройщик обязан передать городу квартиры по цене 17 тыс 165 руб за кв. м, а на Горпищенко — по цене 18 тыс 367 руб. Количество таких квартир определяется для каждого участка отдельно. Ожидалось, что в домах на проспекте Победы застройщик передаст городу на этих условиях около 130 квартир общей площадью 6 480 кв. м. Кроме того, "Талан Ижевску" достались еще два участка в самом дорогом районе города - на улице Щитовой, неподалеку от парка Победы и пляжей, компании досталось 1,3 га под строительство многоквартирных домов. Там около 6,6 тыс. кв. м жилья застройщик обязался продать городу по цене 24 тыс. руб. за метр. Кроме того, застройщик получил 0,6 га на ул. Маячной и 0,8 — на улице Героев Бреста. Тоже очень привлекательные места.
Но уже осенью прошлого года правительство Овсянникова стало отыгрывать преференции для земляков назад. И произошло это как раз в Голландии. Что за кошка пробежала между ними, до сих пор неизвестно. Возможно, стороны не достигли каких-то важных неформальных договоренностей. Но ДИЗО повел себя в этой истории очень странно.
Несмотря на то, что еще до мартовского аукциона на землю в поселке чиновники и его потенциальные участники обсуждали предварительные условия соглашения, к августу 2018 года ДИЗО так и не заключило с "Таланом" договор на аренду земли. В конце августа ООО «Талан Ижевск» обратилось в арбитражный суд Севастополя с иском о бездействии Департамента земельных и имущественных отношений. Удмуртская компания потребовала от ДИЗО заключить с ней договор о комплексной застройке 15,2 га земли в районе бухты Голландия.
При этом ООО "СК Талан-Ижевск" привлекло к рассмотрению дела более сотни "третьих лиц" - членов кооператива "Опушка", чьи права собственности в процессе тяжб могут быть нарушены.
Рассмотрение арбитражного дела началось в октябре, следующее заседание суда было назначено на 19 ноября. Однако 20 декабря 2018 года Арбитражный суд Севастополя перенес заседание по этому иску, потому что представители правительства города в суд не явились.
Еще тогда создалось впечатление, что подчиненные Овсянникова решили утопить строительный проект земляков губернатора, который, в случае его реализации, мог снизить планку цен местных девелоперов.
Теперь, когда вся земля в Голландии, готовившаяся городом под застройку, возвращена членам товарищества "Опушка", есть все основания говорить о потере этого участка девелоперами из Удмуртии.
Комментировать эту ситуацию по телефону в компании "Талан Ижевск" сегодня отказались. "Примечания" продолжают выяснять подробности этой истории.