Центробанк проанализировал ситуацию на рынке недвижимости. По данным экономистов, потребность населения в улучшении жилищных условий остается высокой, но ипотека все так же недоступна для большинства граждан. Анализ показал, что выплатить такой кредит может лишь треть российских семей.
Пару лет назад прекратилась программа государственной поддержки ипотечного кредитования, которая действовала после кризиса 2014-го года. Программа покрывала разницу между ставкой банка и той ставкой, которую заявляло государство, таким образом ставка падала на 1-2% ниже рыночной. Господдержка пользовалась популярностью у клиентов до тех пор, пока государство не решило, что ситуация на рынке недвижимости достаточно выровнялась, и программу отменили.
Сейчас правительство постоянно ведет разговоры о том, что необходимо приблизить российскую процентную ставку по ипотеке к европейскому уровню (это 2%). Но пока все это похоже исключительно на мечту. Так, из-за бешеного курса валют клиенты, которые брали ипотеку не в рублях, оказались в критической ситуации. Но, по словам экспертов, выход есть, — это рефинансирование кредита. За последние 3 года количество обращений за этой услугой только растет. Ее смысл заключается в том, что клиент обращается в другой банк, где ему делают перерасчет по более низкой процентной ставке и выдают сумму, которой можно погасить долг перед первым банком.
Брать ипотеку не страшно — информация от инсайдера
Сотрудник одного из банков, пожелавший остаться анонимным, рассказал «Примечаниям» о рисках ипотечных должников.
«У людей есть большой страх перед ипотекой. Они думают, что это кабала. Но на самом деле, когда люди перестают платить, банку совершенно невыгодно обращаться в суд. При возникновении проблем, банки настраиваются на долгие разбирательства, квартиру отбирают в последнюю очередь. Продать квартиру из-под залога — большой «геморрой», потому что она всегда теряет в стоимости, и ее цена порой не компенсирует затраты банка (это расходы на юристов, суд и риелторов). Даже если клиент не платит год или два, и у него будет испорчена кредитная история, — банк будет до последнего стараться «выжимать» из него деньги, а не решать вопрос через отъем квартиры. Банку достаточно, чтобы клиенты вносили хотя бы что-то», — рассказал собеседник «Примечаниям».
Также специалист отметил, что банки неохотно соглашаются кредитовать квартиры в панельных хрущевках, которые в скором времени пойдут под снос. В первую очередь банк все равно смотрит на залоговую стоимость квартиры. Кредитная организация все же взвешивает свои шансы на то, чтобы продать квартиру через суд, если клиент окажется абсолютно неплатежеспособным.
Также в больших городах появились программы, которые позволяют взять ипотеку вообще без первоначального взноса. Правда, процентная ставка в этом случае выше обычной. Но это может быть хорошим шансом для молодых семей, у которых пока нет никакого капитала.
Из данных ЦБ следует, что ипотечное кредитование в прошлом году достигло исторического минимума ставок, но при этом оно все равно охватывает лишь небольшую долю населения. По оценкам банка, ежемесячно вносить платеж по ипотечному кредиту в среднем по стране оказалось способно лишь 35% семей при покупке нового жилья площадью 18 кв. метров на человека. Показатель снижается до 27%, если речь идет о квартирах большей площади (30 кв. метров на человека). В зависимости от количества детей способность семей выплачивать ипотеку закономерно изменяется: 30% семей с одним ребенком могут позволить себе приобрести квартиру в ипотеку, а с тремя детьми — только 5% семей.
В Москве дела обстоят лучше
Илья Черепков, генеральный директор ипотечного агентства «Элемент Капитал» рассказал «Примечаниям», что согласно внутренней статистике агенства, приобрести квартиру в ипотеку может позволить себе большинство москвичей. Речь идет о квартирах эконом-сегмента, расположенных в Подмосковье и на территории новой Москвы, где минимальная стоимость жилья составляет порядка 3-4 млн рублей.
«Спрос на ипотеку в этом году не изменился. Больше клиентов стало с первоначальным материнским капиталом (это около 30% от общего числа сделок). В течении этого года ипотечная ставка регулярно понижалась, сейчас она составляет около 10%. Ставка упала более чем на 1%. Чаще всего наши клиенты берут квартиры на территории новой Москвы, на вторичном рынке. В основном это однушки и двушки. Также есть спрос на бюджетное жилье в столице стоимостью до 6 млн рублей. Обычно первоначальный взнос наших клиентов составляет около 1 млн рублей», — поделился информацией гендиректор ипотечного агентства.
Считаем выгоду: ипотека или аренда
Ольга Гришаева, жительница Москвы, рассказала «Примечаниям» свою историю приобретения квартиры. Ее семья успела оформить ипотеку перед кризисом 2008 года.
«Нам удалось взять ипотеку по одной из самых низких ставок — 11,75%, ниже была только у Сбербанка, но там действовало ограничение: можно было брать ипотеку только в том регионе, где ты прописан. Сейчас уже таких ограничений нет. Тогда люди брали ипотеку по 15-17%. Буквально через несколько месяцев в 2008 году случился кризис».
Семья Гришаевых приобрела двухкомнатную квартиру площадью 48 кв. метров у станции метро «Домодедовская» за 6 млн рублей. Первоначальный взнос составил 3 млн рублей. В общей сложности за 15 лет Гришаевы должны были переплатить по кредиту в два раза и вернуть банку около 6 млн рублей.
«Когда мы брали ипотеку, у меня многие спрашивали, не боимся ли мы, что у нас получается большая переплата. Но мы выплачивали кредит досрочно, и это уменьшало платеж. Схема устроена так, что первые годы ты выплачиваешь проценты, а потом уже начинаешь гасить основной долг. И если ты максимально выплачиваешь проценты в первые годы, то переплата становится меньше. В итоге мы переплатили только около 1,5 млн вместо 3 млн. В конечном счете мы выиграли, если учитывать инфляцию и то, что квартира выросла в цене с тех пор миллиона на 3. Если мы продадим квартиру, то будем в плюсе», — сообщила жительница Москвы.
Своего жилья у семьи в Москве не было. Ольга Гришаева с мужем покупали недвижимость из тех соображений, что каждый месяц они отдавали 33 тыс. рублей за аренду двухкомнатной квартиры «в никуда». Примерно таким же оказался ежемесячный платеж по ипотеке. Одним из ее преимуществ Ольга называет немедленное оформление в собственность и возможность прописать детей. После досрочного погашения кредита материнским капиталом за второго ребенка ипотечный платеж составил и вовсе 8,5 тыс. рублей.
Неутешительные выводы ЦБ
По данным ЦБ, за последние десять лет соотношение между стоимостью жилья и доходами граждан практически не изменилось. В 2018 году в среднем по стране стоимость 1 кв. метра жилья составила 125% от среднедушевого месячного дохода. Также анализ Центробанка показывает, что спрос ограничивает демографическая ситуация. По прогнозам Росстата, в 2020–2025 годах численность населения сократится на 0,4%, в том числе снизится и численность несовершеннолетних детей. А согласно исследованию ЦБ, в улучшении жилищных условий в первую очередь нуждаются именно семьи с детьми.