История вопроса
Концепцию строительства многофункционального ЖК «Бадаевский» разработало швейцарское бюро Herzog and de Meuron для девелопера Capital Group. Планы компании подразумевают снос части исторических зданий Бадаевского пивзавода, прочие части подвергнутся реконструкции. Остатки памятника промышленной архитектуры конца XIX – начала XX веков разместятся под «парящим» на 35-метровых опорах 75-метровым домом общей площадью почти в 155 тысяч квадратных метров. Стоимость проекта – 49 миллиардов рублей. Помимо квартир в «доме на ножках» откроют офисы, рестораны, пивоварню, фермерский рынок, физкультурно-оздоровительный центр, а рядом разобьют парк площадью в 4 гектара. Девелопер уверяет, что пустит туда всех желающих, но на этот счет у дорогомиловцев есть обоснованные сомнения: владельцем земли будет не застройщик, а собственники элитного жилья, и они едва ли захотят видеть на своей территории толпы посторонних.
«Они просто стояли и смотрели»
Тучи над зданиями Бадаевского (в прошлом – Трехгорного) пивоваренного завода сгущаются не впервые. На памяти жителей окрестных домов, за последние 20 лет различные девелоперы пытаются подобраться к нему по меньшей мере в четвертый раз. Участок заповедной земли близ Москва-реки, в самом начале Кутузовского проспекта, с открывающимся видом на Белый дом, Москва-Сити и сталинские высотки, выглядит лакомым куском. Сегодняшнему кризису вокруг пивзавода предшествовал пожар третьей категории сложности в ночь на 21 июля 2016 года. По версии официальных СМИ, причиной его стало короткое замыкание.
— Почти одновременно вспыхнули все стекла в первом корпусе завода, — рассказывает жительница дома №8 по Кутузовскому проспекту Елена Попова, чьи окна выходят на БПЗ. – Очаг возгорания должны были немедленно локализовать, но вместо этого прибывшие на место тушители (пожарные — прим. ред.) топтались перед полыхающим заводом минут 40, не торопясь расчехлять пожарные рукава. Они просто стояли и смотрели, пока не занялась вся крыша и обе башни под черепичными шатрами. Результат – рухнула кровля на площади в 2,5 тысячи квадратных метров. Я не специалист, но у нас было стойкое ощущение поджога.
Сносу зданий и последующей застройке земли в нашей стране нередко предшествует их «внезапное» выгорание. Так, летом 2017 года в Ростове-на-Дону в пепел превратился целый жилой квартал в 10 тысяч квадратных метров, оставив без крова более 160 семей. После чего – еще до завершения следствия – Ростовская гордума приняла решение ограничиться выплатой компенсации для собственников, их жилье не восстанавливать, а землю застроить совсем другими зданиями.
Но в случае с Бадаевским заводом расчет потенциальных поджигателей, если он был, не оправдался – все деревянные перекрытия прогорели, а само сооружение выстояло. Утраченные части местные предприниматели восстановили за свой счет – причем не только в первом корпусе, но и в соседних. Ремонт проводился под контролем компетентных инстанций, хотя, по правилам, его должен был осуществлять собственник здания. Арендаторам пришлось своими руками отмывать клейменные кирпичи с фамилиями русских промышленников и проводить трубы отопления из до сих пор функционирующей котельной 1890-х годов постройки. Знаки внимания Бадаевскому заводу Capital Group начала оказывать как раз после пожара 2016 года. Именно на котельную, по словам арендаторов, и покусился первым делом девелопер, рассчитывая, что, оставшись без горячей воды, они начнут искать себе «местечко потеплее». Позднее начались перебои и с электроэнергией.
— 16 сентября мне вдруг резко отрубили свет, – рассказывает арендатор творческих пространств Михаил Семенов. – Я напомнил моему арендодателю, что наши с ним договоры исключают возможность их расторжения в одностороннем порядке – только через суд. Спустя час электричество включилось. Отопление пока есть, но, например, зимой его отключение просто разнесет на куски котел, трубы и всю сантехнику! Наша работа не останавливается. В сентябре мы организовали общедоступную выставку «Со-творение Москвы, или Семь Бадаевских вечеров», чтобы москвичи могли знакомиться на ней с девелоперами, урбанистами, градозащитниками и обсуждать перспективы развития нашего города с сохранением его исторического облика. Мы хотим и дальше оставаться в правовом поле, хотим, чтобы арендодатель выполнял свои обязательства. Мы расчищали здешние завалы и даже могли бы оказать застройщику помощь в проведении реставрации, но он, похоже, просто игнорирует нормы действующего законодательства.
Вольное обращение с законами констатируют и представители муниципальной власти. Переменами запахло, когда в базе данных Росреестра завод потерял единый кадастровый номер и получил сразу несколько новых – то есть прекратил существовать как цельный архитектурный ансамбль. Вскоре обнаружились и другие «открытия» – оказалось, что Бадаевский, архитектурный первенец района, по бумагам построен... в 1970-е годы! Легким взмахом чиновничьей руки завод скинул почти 100 лет жизни из-за пристройки, появившейся в эпоху застоя. Причем «помолодела» только северная часть первого и третьего корпусов – та, что фасадом выходит на реку.
— Мы поняли, что здесь не просто меняются цифры, а готовится снос, – поясняет член Совета депутатов муниципального округа Дорогомилово Наталья Алехина. – Ранее проект строительства ЖК не мог пройти, поскольку Бадаевский завод считался памятником культурного наследия регионального значения и имел охранные обязательства. Но в 2014 году экспертиза замдиректора ГУП Москвы «Специализированная дирекция объектов культурного наследия» Елены Соловьевой сократила охраняемую площадь зданий завода на 2/3, притом обращенные к набережной! Мы обратились в Департамент культурного наследия Москвы с просьбой организовать экспертную работу с привлечением широкого круга независимых специалистов по определению корректности и обоснованности выводов госпожи Соловьевой.
Запросы жителей района и принципиальность арендаторов в союзе с работой муниципальных депутатов не осталась незамеченной – этой осенью Capital Group возобновила около Бадаевского повышенную активность. Так, 16 октября представители девелопера провели на БПЗ свой пресс-тур, в ходе которого рассказывали репортерам о плохом состоянии арендуемых площадей и о достоинствах своего проекта. По словам Натальи Алехиной, группу прибывших на место мундепов вместе с частью арендаторов вообще не пропускали на территорию завода, из-за чего им пришлось вызвать полицию и написать заявление о препятствовании работе. После этого девелопер увел журналистов в свой пресс-центр.
«Где документы?»
Для арендаторов претензии застройщика по-прежнему выглядят неоправданными. Большинство из них в разные годы заключали долгосрочные договора аренды с собственником здания – ОАО «Бадаевский пивоваренный завод». Учредителем последнего числятся два кипрских офшора, так что конечный бенефициар «БПЗ» неизвестен. Возможно, ему удалось договориться о продаже завода застройщику, но документы об этом на сегодняшний день не обнародованы.
— Мы находимся в подвешенном состоянии, — констатирует владелец расположенной на территории БПЗ школы современных танцев Наталья Меркурьева. – Сейчас нам грозят выселением в срок до 31 октября. Все это уже было. Сначала под предлогом сноса завода. Затем – его реставрации. Потом – укрепления фундамента. Всякий раз спрашиваем: где документы? Их нет. Мы держимся, но наши клиенты нервничают, абонементы оплачены на 3-6 месяцев вперед. У нас обучается танцам несколько сот человек в среднем возрасте 25-35 лет. Здесь просторные, отреставрированные залы, которые почти 5 лет обеспечивают дорогомиловцев досугом. Мы вкладывали в этот завод деньги и душу, а, теперь, выходит, должны сворачиваться?
Не разделяют идею сноса БПЗ и многие местные жители. После закрытия производства в 2006 году территория завода стал центром притяжения горожан и важным общественно-культурным пространством. На сегодняшний день в районе Дорогомилово не осталось ни одного спортивного сооружения, и для желающих вести здоровый образ жизни заметным подспорьем стали секции на Бадаевском:
— Я вожу моего внука в батутный гимнастический центр, — поделился житель дома №4/2 по Кутузовскому Вячеслав Глебов. – Здесь очень хорошие тренеры с массой международных наград. Они занимаются с детьми от 1 года, развивают им гибкость и моторику. Ребята выступают на соревнованиях, получают звания мастеров спорта. В нашем районе лет 15 идут разговоры о необходимости строительства ФОКа, но по факту ничего не строится. Бадаевский завод – последнее, что у нас осталось. Я сильно сомневаюсь, что застройщик, уже сейчас ведущий себя на пределе агрессивности, в будущем планирует компенсировать наши потери.
По мнению инженера Глебова, вместо заявленного в проекте 5-летнего срока на строительство гигантского ЖК уйдет никак не меньше 10-12 лет. Рытье котлована, устройство трехуровневой подземной стоянки на 1380 машино-мест, забивание свай — все это может привести к тому, что даже те фрагменты Бадаевского, ломать которые будет запрещено, неизбежно провалятся вниз. И все это – на оползневых склонах берегов Москвы-реки, с карстовыми почвами, с сопутствующим строительным мусором и пылью в воздухе.
«А из нашего окна…»
Отдельная проблема – вид из окна. Одно дело – когда проемы в стене выходят на Москва-реку, гостиницу «Украина» и ансамбль Бадаевского завода. И совсем другое – на бесконечный бетонный забор, изолирующий доступ солнечного света. С появлением «дома на ножках» соседи рискуют потерять проценты от рыночной стоимости своих квартир. Ряду специалистов этот амбициозный проект представляется непродуманным по очень многим аспектам. Так, на официальном сайте проектировщика представлена визуализация – предполагаемый вид ЖК в окружающем пространстве. Можно заметить, что 35-метровые опоры громадного дома немногим толще стволов соседствующих с ним березок! А ведь по этим колоннам как-то предполагается пустить лифтовые шахты, эвакуационные выходы, коммуникации…
— Либо дом просто сдует в Москва-реку первым сильным ветром, либо диаметр колонн будет значительно шире, – полагает координатор общественного движения «Архнадзор» Игорь Шихов. – А это значит, что разместившийся между «ног» огромного элитного комплекса Бадаевский завод во множестве точек будет «пробит» этими столбами насквозь! Необходимо как можно скорее обсуждать альтернативные, щадящие варианты. Бадаевский завод – прекрасный образец русской промышленной архитектуры от таких мастеров как Август Вебер, Роман Клейн, Егор Евланов. Он гармонично вписан в окружающие ландшафты и застройку. Ценность БПЗ не понимается людьми, принимающими решения. Для них промзона – это лишь территория, которую можно застроить. Если бы они и девелопер подходили к вопросу более ответственно, многих проблем удалось бы избежать.
Альтернативы
Напомним, что Москве известны примеры приспособления бывших промышленных объектов под новые нужды при бережном сохранении старых форм. Так, текстильные фабрики Московский шелк, Даниловская мануфактура и Трехгорка сегодня стали успешными бизнес-кварталами. А такие модные центры современного искусства как «Винзавод», «Флакон» и ArtPlay еще недавно производили алкоголь, хрусталь и манометры. На территории Бадаевского завода сохранилось старинное оборудование, бочки XIX века, «лагерные» подвалы и даже скважина с артезианской водой. При желании можно модернизировать БПЗ до состояния функционирующего пивного музея и превратить его в популярный туристический объект.
Борьба общественности за Бадаевский завод получила настолько громкую огласку, что 9 октября в Московской городской думе прошел круглый стол, на который пригласили все стороны конфликта. Выступавшие эксперты сошлись во мнении, что охранный статус необходимо присвоить всему архитектурному ансамблю БПЗ. По итогам встречи участники единогласно приняли резолюцию к мэру и Правительству Москвы с требованием провести повторную и независимую экспертизу и отказаться от застройки заводской территории.
— Решение о сносе исторических зданий и возведении на их месте новодела принимается на самом высоком городском уровне, — утверждает организатор круглого стола депутат МГД Екатерина Енгалычева. – Это компетенция Градостроительно-земельной комиссии Москвы, куда входит мэр и его заместители. Раньше она устраивала встречи с москвичами, но сейчас нас не слышат. Несмотря ни на что мы продолжим взаимодействовать с гражданами на базе Мосгордумы. Судьба завода окончательно решится после слушаний, они должны пройти уже в ноябре.
Слушания – это общественные обсуждения, которые назначаются окружной префектурой. Жители района могут высказать на них свое позицию – как устно, в день проведения, так и письменно, в течение последующей недели. По результатам слушаний составляется протокол. Если резонанс вокруг общественных обсуждений получается громким – как, например, в январе 2019 года произошло с особняком Булошникова на Большой Никитской – объект удается спасти.
«Большому бизнесу мы не интересны»
А на Кутузовском проспекте граждане сегодня солидаризируются целыми домами. Сама правительственная трасса начиналась с Бадаевского завода – он создавал рабочие места и по сути являлся районообразующим предприятием. Напротив, на другом берегу, раскинулась Прохоровская Трехгорная мануфактура, вместе с которой БДЗ образует символические «ворота» столицы на Москва-реке.
— Возможно, проект застройщика был бы и хорош, если бы весь наш район не приносили в жертву одной гигантоманской стенке, – убеждена жительница дома №1/7 Елена Русанова. – Можно было построить и элитные дома – но только малые, в стиле архитектуры Бадаевского. В Дорогомилово нет новоделов во дворах, но на нас наступают со всех сторон. Большому бизнесу мы не интересны – ему нужна только наша земля. Мнения собственников никто не спрашивает. Убивает не стройка, убивает хамское отношение, и мы его не потерпим. Я председатель совета дома и я утверждаю: это – наша единая позиция.