Приобретать жилье в новостройках и строящихся домах в Севастополе всегда было опасно. А сегодня это еще более рискованное занятие: соответствующей правовой базы еще нет, а по многим строительным объектам правительством города поданы исковые заявления в суды.
Пока одни застройщики приводят документацию в порядок (в соответствие с законодательством РФ) и получают разрешение на продолжение строительства, другие стремятся успеть продать квартиры в домах, сданных до референдума 16 марта 2014 года. Корреспондент «Примечаний» отправился в отдел продаж одной из севастопольских компаний, чтобы выяснить, как происходит процесс купли-продажи квартиры в новом доме, сданном по украинскому законодательству.
Давайте знакомиться!
Выбор редакции пал на известную в городе строительную компанию «Гранд Инвест» и многоквартирный жилой дом в Арт-Бухте на улице Сенявина. Если зайти на сайт корпорации, можно увидеть этот дом в разделе «Проекты».
Проект на сайте отмечен как «готов» (то есть дом сдан в эксплуатацию), имеет статус «многоквартирного жилого дома с торгово-офисными помещениями и паркингом». Здесь же предоставлена подробная информация об объекте, в том числе некоторый набор разрешительных документов.
В целом все понятно: есть данные о стоимости и планировке квартир; фотографии вида из окна; привлекательное описание жилого комплекса и района города, а также документы, которые при беглом просмотре не вызовут подозрений.
Однако для покупки квартиры этого мало — нужно досконально разобраться в документах и увидеть дом и квартиру своими глазами. Вот что выяснил корреспондент «Примечаний» при первом общении с отделом продаж корпорации «Гранд Инвест».
В жилом комплексе в Арт-Бухте свободных объектов осталось немного, но еще можно что-то выбрать. Сам комплекс состоит из двух домов, которые поэтапно сдавались в эксплуатацию: Сенявина, 2 и Сенявина, 5. Именно во втором доме (через обслуживающий кооператив ЖСК «Кристалл») и было предложено приобрести жилье. Стоимость однокомнатной квартиры площадью 55,4 квадратных метра составляет 99 720 долларов США. Как уточнили в отделе продаж, компания в расчетах привязывается к валюте. При покупке жилья можно рассчитаться в долларах, а можно в рублях, но в пересчете на курс доллара ЦБ РФ. На вопрос корреспондента о наличии разрешительных документов специалист отдела продаж порекомендовал ему найти все необходимое на сайте: все выложенные документы актуальные и исчерпывающие. У жилого комплекса, в котором продаются квартиры, нет никакой придомовой территории и мест для отдыха. Отсутствуют и парковочные места для автомобилей жильцов: специалист по продажам для решения этой проблемы предложил приобрести место в подземном паркинге или оставлять машины в Арт-Бухте. По порядку приобретения квартир в ЖСК «Кристалл» в отделе продаж сообщили, что оплата членского взноса (после написания заявления о вступлении в кооператив) и стоимости квартиры (после заключения договора о паевом участии в строительстве жилого дома) производится наличными в отделе продаж. На оплаченную сумму покупателю выдается приходно-кассовый ордер. После этого покупателю выдается пакет документов для оформления права собственности. И последнее, что удалось выяснить: никаких гарантий от сноса здания (как это случилось с домом на Капитанской) покупателям квартир компания «Гранд Инвест» не дает. Как сказал специалист отдела продаж, документы компании и конкретно этой стройки — в порядке, дом сдан в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет. Все это является наилучшей гарантией того, что с этим жильем не возникнет никаких проблем.Выделенные в тексте моменты настораживают. Впрочем, подробные разъяснения по ним и по представленной на сайте документации дал «Примечаниям» юрист Андрей Порейчук.
Дорожа буквой закона, не попадешь под цифру статьи
Перейдем к документации, выложенной на сайте «Гранд Инвест» в разделе по проекту интересующего дома.
Первое, что должно заинтересовать потенциального покупателя — документы на землю, на которой планируется строить дом. В описываемом случае это договор аренды земельного участка, выданный 24 ноября 2006 года. В этом документе важен один пункт — целевое назначение земли. В данном случае целевое назначение — это «строительство и обслуживание общественно-торгового комплекса с автостоянкой (капитальное строительство)».
Никаких других документов о смене целевого назначения застройщик на сайте не выкладывает, однако уже в Декларации о начале выполнения строительных работ появляется новая формулировка: «многоквартирные жилые дома с торгово-офисными, бытовыми помещениями и паркингом».
Это может означать или то, что существует некий документ о смене целевого назначения, но он не представлен в пакете, или то, что такого документа нет, и данная формулировка появилась незаконным образом.
Это далеко не единственный момент, который вызвал вопросы у юриста.
Почему в документации почти везде фигурирует лишь адрес Сенявина, 2, ведь это другой объект строительства? Почему в Декларации о начале выполнения строительных работ значится 12 этажей, а фактически их 13? Почему в представленных на сайте Технических условиях на водоснабжение объект называется «общественно-торговым комплексом с автостоянкой»? Указанные мощности и условия водоснабжения рассчитаны для нужд торгового комплекса, но никак не для жилого многоквартирного дома. То же самое касается и Технических условий от ПАО «Севастопольэнерго», выложенных на сайте. Почему нет аналогичных Технических условий на газоснабжение, ведь на крыше жилого дома установлена газовая котельная? Почему в разделе «Документы» нет Декларации о готовности объекта к эксплуатации?Что касается порядка оплаты, юрист также указал на нарушения законодательства РФ.
Так, прием платежей в долларах США является нарушением статьи 140 Гражданского кодекса, согласно которой рубль — законное платежное средство. В статье 10 Закона РФ № 2300 (от 07.02.92) «О защите прав потребителей» также сказано, что информация о товарах должна включать «цену в рублях и условие приобретения товаров (работ, услуг), в том числе при оплате товаров (работ, услуг) через определенное время после их передачи (выполнения, оказания) потребителю, полную сумму, подлежащую выплате потребителем, и график погашения этой суммы». При этом Роспотребнадзор разрешает «привязку» к доллару при условии, что будет указан эквивалент в рублях.
Еще одно нарушение Федерального закона от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» — указание цен на квартиры на сайте «Гранд Инвеста» в долларах США.
Еще менее понятно, каким образом у многоквартирного жилого дома может не быть придомовой территории, ведь она должна закрепляться за домом землеустроительной и градостроительной документацией, а границы этой территории должны отображаться в кадастровом паспорте. Согласно Правилам содержания общего имущества многоквартирного дома № 491 (13.08.2006) придомовая территория — это сам участок земли, на котором возведен дом, элементы озеленения, детские и спортивные площадки, коллективные автостоянки, пожарные проезды — и так далее. И все это должно быть в пределах участка, указанного в кадастровом паспорте. Получается, у дома на Сенявина, 5 всего этого просто-напросто нет.
От ворот поворот
Получив все эти комментарии от юриста, корреспондент «Примечаний» вновь отправился в отдел продаж компании «Гранд Инвест», чтобы получить разъяснения по спорным моментам и взять более полную документацию.
Однако в этот раз разговор был коротким. Услышав вопросы по документам и просьбу разъяснить логику строительства, специалист отдела продаж предложил… купить у него актуальный пакет документов за 150 рублей.
Согласно пункту 1 статьи 10 «Закона о защите прав потребителя», «изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора». Естественно, бесплатно.
Итого
Жилой комплекс компании «Гранд Инвест» на Сенявина,5 — это пример совокупности нарушений градостроительных норм и правил, а также нарушений Гражданского кодекса и прав потребителя.
Прежде чем отдавать немаленькие деньги за вожделенные квадратные метры, обязательно консультируйтесь с юристами. А перед этим изучайте документы сами: возможно, уже на этом этапе вам будет ясно, с каким застройщиком в Севастополе можно иметь дело, а с каким не стоит.
Как потенциальный покупатель вы имеете право проверить следующую информацию.
1. Просите документы на земельный участок, в которых должно быть конкретное целевое назначение: строительство и обслуживание жилого многоквартирного дома.
2. Все документы должны быть выданы на компанию застройщика, а не сторонние организации.
3. На земельный участок не должно быть никаких обременений в виде задолженности по оплате за землю, судебных взысканий, арестов или кредитов.
4. Выясните, каким образом застройщик производит (или будет производить) расчет с городом по паевому участию в развитии инфраструктуры.
5. Проверьте наличие всех технических условий (на газоснабжение, электричество, воду, канализацию, лифт).
6. Попросите заверенные копии градостроительных условий и ограничений СГГА, экспертизу рабочего проекта, а также первый лист рабочего проекта из части АР (архитектурные решения). Попросите копию приказа застройщика об утверждении рабочего проекта и поэтажный план, утвержденный застройщиком.
7. Если строительство уже завершено, просите Декларацию о готовности объекта к эксплуатации.
А вообще не рискуйте своими деньгами — консультируйтесь перед покупкой с грамотными юристами.