Реклама

Не хватает на квартиру в Севастополе? Есть план Б

8.03.2018 11:25
Десятки молодых семей арендуют жилье в Севастополе без всякой надежды на ипотеку. Автор этой статьи два года безуспешно доказывал местным банкам свою платежеспособность. На материке вопрос решился за два дня: 960 тысяч дали на 22 года под 10,5% годовых. После одобрения банка и выбора объекта ипотеки обозреватель «Примечаний» готов поделиться личным опытом.

Крик души с севастопольского форума: «Все, устала. Почему, если ты живешь в Севастополе, имеешь прописку, платишь за съемную квартиру по 35 тыс. рублей ежемесячно, снимаешь жилье уже 10 лет, у тебя нет шансов купить квартиру — ты и дальше будешь платить за аренду. У тебя нет официального дохода, только МРОТ в сумме 6700 рублей, что делать? Как купить квартиру в ипотеку? С двумя детьми невозможно насобирать еще 2 миллиона на первый взнос. Как купить жилье и отдавать за него по 35 тысяч в месяц, зная, что оно станет твоей собственностью, а не платить всю жизнь в чужой карман...»

Я очень хорошо понимаю этих людей. Два года я потратила на попытки получить ипотеку в Севастополе, и в конце концов добилась своего — но не в этом городе. Думаю, мой опыт будет интересен и тем, кто мечтает о собственном жилье, и тем, кто считает недвижимость выгодным вариантом для вложения и сохранения средств.

Непреклонные крымские банки

В 2015 году, когда крымские банки начали давать ипотеку, мои исходные данные были таковы: около 15 тысяч долларов (около 1 млн рублей по тогдашнему, более высокому курсу) на счету в банке плюс материнский капитал (почти 500 тыс руб). В сумме — около 1,5 млн рублей. Цены на однокомнатную квартиру в новостройках Севастополя и тогда, и сейчас составляли 2,4-2,6 млн руб. Таким образом, от банка мне нужна была ипотека примерно на миллион рублей.

Что я только не делала, чтобы решить этот вопрос. Дважды устраивалась на работу в бюджетные организации на рядовые должности — только ради того, чтобы стать «бюджетником» с зарплатной картой сначала одного, затем другого банка. Тот факт, что заемщик получает зарплату на карту банка-кредитора, влечет за собой снижение ставки по ипотеке.

Вот мои деньги, говорила я банку, они у вас на счетах — это более 50% первоначального взноса. Вот моя недвижимость на материке — в ней залог моей платежеспособности. Вот новая квартира, которая пойдет в залог по закладной. Вот сведения о счете моей старшей дочери — она вполне обеспечена. Вот соглашение об оплате алиментов на младшего сына — он ежемесячно получает сумму, эквивалентную тремстам долларам. Вот выписки о поступлениях на карту — я получаю дополнительные доходы с материка, хоть и не могу подтвердить их по форме 2НДФЛ.

Но андеррайтеры были непреклонны, для них я была одинокой женщиной с двумя иждивенцами и зарплатой в 23-25 тыс руб. «Для того, чтобы взять кредит в сумме 600 тысяч, вам нужно получать хотя бы 42 тыс руб в месяц, после вычетов налогов» - приводили мне расчеты специалисты банка. Я бы и рада предоставить им такую справку, но уровень зарплат в Севастополе, мягко говоря, не соответствует этому пожеланию.

Я отдала более полугода своей жизни каждой из этих бюджетных должностей в надежде на то, что, пока я нарабатываю необходимый официальный стаж, у банков появятся кредитные продукты, которые позволяют учитывать дополнительные доходы. Не могу сказать, что это было зря, я получила бесценный опыт и дополнительные знания по каждой из своих профессий. К тому же даже скромная бюджетная зарплата с периодическими премиями обеспечивала повседневные потребности моей семьи, что позволяло откладывать другие поступления.

Таким образом, к концу 2017 года на счетах было около 17 тысяч долларов и 400 тысяч рублей, плюс сертификат на маткапитал. Несмотря на то, что сумма подросла, это не приблизило меня к цели, ипотека по-прежнему была недоступна.

В начале 2018 года созрело решение: если эти двери севастопольских банков для меня закрыты, значит, надо искать те, что открыты. Евпатория, Сочи, Краснодар — перебирала я варианты, обсуждая их с домашними. Спросила у маленького сына: «Где будем брать квартиру, сынок, в Сочи, в Краснодаре или в Крыму?» Сын все время уверенно отвечал «в Сочи», хотя ни разу не был в этом городе.

В феврале я решилась: взяла билет в один конец и улетела в Сочи.

Признаки хорошей сочинской новостройки — подземный паркинг, закрытая территория, наличие консьержа и качественная отделка входной группы и зон общего пользования

Миллион по двум документам

В Сочи я прилетела в воскресенье, билет на прямой рейс из Симферополя обошелся в 3 200 рублей. Поселилась в хостеле в центре города за 400 рублей в сутки. Вот уже две недели живу именно в нем — осталась из-за удобного расположения.

По прилете я созвонилась с агентами по телефонам, указанным в объявлениях, и мне назначили встречу на утро понедельника. В агентстве недвижимости я сразу заполнила анкету и сделала копии двух документов — паспорта и СНИЛС. Так как около 1,5 млн руб у меня было на счету в банке, я запросила кредитные средства из расчета 50 на 50, ориентируясь на стоимость квартиры в 3 млн руб.

На материке банки дают ипотеку с максимальным сроком до 75-летия заемщика. Мне 42 года, поэтому я обозначила срок ипотеки: 1,5 млн руб на 33 года. У меня взяли только анкету, паспорт и СНИЛС – кредитный продукт так и называется «Ипотека по двум документам».

Не станет ли препятствием севастопольская прописка, ведь крупные банки предпочитают не работать на полуострове... Может, эти ограничения распространяются и на его жителей? - спросила я у кредитного специалиста.

— Все будет хорошо. У нас недавно была семья из Евпатории, им на 6 миллионов кредит одобрили, - ответили мне.

Это было в понедельник, а уже в среду мне позвонили и сказали: «Поздравляем, вам одобрен кредит на сумму 960 тысяч рублей сроком на 22 года». Это не было максимальными 1,5 млн на 33 года, которые я запрашивала. Но я и не рассчитывала на максимум. Более того, после безуспешных попыток в Севастополе, я вообще уже не надеялась на ипотеку. То, что в Севастополе не решилось за два года, в Сочи решилось за два дня.

В принципе, жилье в Сочи можно купить и на сумму менее 2 млн рублей. Но это наверняка будет ЖП — жилое помещение, в многоквартирном доме, построенном на участке под индивидуальную жилую застройку. Для тех, кто хорошо знает эту сочинскую схему, в ней нет ничего страшного. Дома высотой от 4 до 8 этажей (4 этажа строят по изначальному разрешению плюс 4 - по реконструкции), выстроенные на ИЖС, узаконивают по суду.

Вот этот дом выстроен на участке под ИЖС и узаконен по суду, в нем продаются не квартиры, а жилые помещения

Как правило, дом с ЖП – это дом с огороженной территорией, расположенный среди таких же новостроек. Но квадратные метры в нем стоят значительно дешевле, чем в «квартирнике». Вся разница заключается в статусе — квартира или ЖП, и в назначении участка под застройку.

ЖП без проблем регистрируют в Росреестре. Более того, они подходят для ипотеки одного из крупных госбанков. Причем порой по ипотеке проходят и мансарды, и цокольные этажи.

Самый важный критерий для банка — это наличие решения суда, в котором должно быть указано, что конкретно это помещение является жилым. При сделке покупатель получает сначала нотариально заверенный договор купли-продажи жилого помещения, потом дарственную на долю земельного участка, затем все это сдается на регистрацию в Росреестр через МФЦ.

Ожидаемые и предсказуемые проблемы — затянувшееся подключение к коммуникациям по тарифам жилого фонда, сложности при разделении лицевых счетов, в некоторых домах могут возникнуть проблемы при прописке.

Без ипотеки у меня не было бы выбора — только ЖП. Но одобрение кредита в сумме 960 тыс руб, действительное в течение 88 дней, расширяло мои возможности.



В этом случае застройщики многоквартирника на ИЖС не стали рисковать с этажностью. Получился довольно уютный «клубный дом» в тихом и обжитом районе. Но за 1,8 млн руб в нем предлагают только квартиру на мансарде площадью 20 метров.

Почему именно Сочи?

Сумма, которой я располагала перед поездкой — примерно 1, 8 млн руб с учетом маткапитала, не позволяла купить нормальную квартиру в Севастополе. Убитую «вторичку» где-нибудь на окраинах или малосемейку за эти деньги еще можно найти. Но у меня есть свои критерии: это должна быть новостройка, в районе, который удобен для круглогодичной аренды. Я знала, что в Сочи я смогу купить такое жилье, добавив к своей наличности либо ипотечные средства, либо потребкредит в тысяч на 300, полученный в материковом банке, где ставки ниже, чем в крымских.

По всей России, за исключением Москвы и Сочи, аренда падает. Квартиры, которые сдавались по цене 40 тыс руб в месяц, уже давно сдаются по 20 тыс руб. Рента с самых востребованных «однушек» упала с 14-20 тыс. руб в месяц до 8-12 тыс. И только в Сочи, по моим наблюдениям, цена на аренду растет.

Кроме того, здесь часто проходят разные масштабные мероприятия, во время которых аренда резко возрастает.

Еще один важный аргумент — стоимость жилья. За 2,7 млн в Севастополе продаются квартиры в многоэтажках в плотно застроенном спальном районе с убитой инфраструктурой. За те же деньги в Сочи, где-нибудь на Мамайке или в Бытхе, можно купить жилье в доме с огороженной территорией, подземным паркингом, консьержем. Правда, на один такой дом приходится десяток новостроек эконом-класса, окна которых смотрят на подпорную стену. Так что перед заключением сделки идеальную жилплощадь придется поискать.

Недавно сданный дом на Мамайке — квартирник среди плотной застройки, стоимость квартир начинается от 2,7 млн рублей за 27 метров

Типичная инфраструктура сочинских новостроек

Но самый важный фактор — гибкость сочинских банков, их индивидуальный подход. Я не знаю никакого другого города на материке, где мне бы одобрили кредит почти на миллион при отсутствии 6-месячного стажа на последнем месте работы и прописке в другом регионе. Но в сочинском филиале крупного госбанка не поленились позвонить в редакцию «Примечаний» и прояснить подробности нашего сотрудничества.

Надежные продажи Родины

Кемерово, Красноярск, Якутия, Владивосток — люди из этих городов приехали в Сочи, сняли здесь жилье и работают в агентствах недвижимости. Агентства эти очень разные — есть и черные, и белые, но со всеми нужно быть настороже. Те, что в центре, отличаются интерьерами в стиле «Газпрома». Глядя на эти интерьеры, секретарш в униформе и прикидывая стоимость аренды офисов в бизнес-центре у Морпорта, сразу понимаешь — все это за счет комиссионных, которые могут доходить до 200 тысяч с 2 миллионов, как в моем случае.

К счастью, тот факт, что ипотеку мне одобрили именно через одно из таких агентств — партнеров банка, ничем меня к нему не привязывал. Одобрение действует вне зависимости от того, какое агентство будет проводить сделку в дальнейшем. От банка пришло смс-сообщение с контактными данными ипотечного менеджера и пароль от личного кабинета. С этого момента с агентствами можно вообще не связываться.

Почти все агенты предлагают одни и те же варианты от одних и тех же застройщиков. Выгодную цену надо искать у тех, кто перепродает квартиры. Люди выкупали площади на стадии котлована за 65 тыс руб за метр. Сейчас, после сдачи дома, у застройщика остались только мансарды – уже по 95. Но инвесторы могут продать и за 85 тыс руб за 1 м на 4 этаже.

Однако такие варианты нужно искать, а крупные агентства этим не заморачиваются. Они возят клиентов по одним и тем же объектам, в их офисах установлены одинаковые программы отбора новостроек с «шахматками» (таблицами, в которых указаны все свободные квартиры в доме с разделением по этажам, метражу и цене). При этом 60% комиссионных с каждой сделки идет конторе, остальные 40% делят между собой агенты. Как правило, на «прокаты» клиента возят два агента.

Выбор новостроек в Сочи огромен, во время «прокатов» попадаются объекты разного качества. Квартиры в этом доме, например, стоят примерно так же, как в новостройках с консьержами и дорогой отделкой.

Некоторые из них настаивают, что «работать нужно только с нами» и искренне обижаются, когда ты сотрудничаешь с конкурентами. Другим можно объяснить, что ты ищешь оптимальное предложение за скромную сумму в сжатые сроки, поэтому будешь смотреть все варианты и со всеми агентами. Но случаи, когда посредники найдут для вас перепродажу от собственника и возьмет за это от 50 до 100 тыс руб — единичны.

Для меня такими посредниками стала семья из Саратова. Дарья занимается продажами недвижимости, ее муж — отделкой квартир в новостройках. Из Саратова уехали, потому что сынишка постоянно болел. В Сочи у них скромный семейный бизнес и такой же скромный офис. В отличие от юных дев в мехах на дорогих машинах, этим людям я поверила.

Их история и способ заработка мне понятны, так же как и предлагаемый баланс интересов продавца, покупателя и агентства. Да, они получат свой гешефт, но и я куплю эту квартиру на 200 тысяч дешевле, чем «от застройщика» у других риэлторов.

За две недели на этот объект меня привозили пять разных агентств, и я уже наизусть знаю их «шахматки» и цену своих облюбованных 30 метров у каждого из них.

Новостройка, которая была выбрана через две недели ежедневных поездок по объектам. Квартира площадью 30 метров на 4 этаже в этом доме в обычном спальном районе обойдется в 2,3 млн руб.

Ни престижность местоположения офиса, ни размер комиссионных, увы, на профессионализм сотрудников агентства не влияет. На этом рынке большая текучка: люди «с северов» приезжают в Сочи каждый день, пытаясь зацепиться и заработать на Клондайке сочинской недвижки в меру своих способностей, знаний и навыков.

Некоторые агенты, например, сразу дают понять, что «двумя миллионами в Сочи никого не удивить». Зато я была несколько удивлена рассказом, что сделки проходят в кафетерии на первом этаже МФЦ. Там подписывают договор, производят расчет, после чего документы сдаются в окно регистрации. Из этого агентства я сбежала сразу.

Другие рассказали мне четкую схему расчета и по «квартирникам», и по ЖП. Вне зависимости от суммы сделки, деньги будут в ячейке до завершения процесса регистрации — этот подход меня устроил.

Дом, в котором окна первого жилого этажа смотрят на подпорную стену — обычное дело для Сочи. И это еще не худший вариант.

Вот худший вариант. Ниже уровня земли будет полноценный жилой этаж. Там есть окна, и они будут смотреть в землю.

Севастополь vs Сочи — почему я не останусь

В моем активе был значительный первоначальный взнос — но не было подтверждения дохода и 6-месячного срока работы на последнем месте. Возможно, у тех севастопольцев, которые сейчас ищут ответ на вопрос «Реально ли купить жилье в ипотеку?», нет изначальных сбережений и возможности терпеливо копить. Но есть постоянная работа или свое дело и регистрация в качестве предпринимателя, или несколько срочных контрактов на работу в море. Значит, есть шанс на получение ипотеки с минимальным первоначальным взносом.

Важно понимать: гибкие сочинские банки дают ипотеку только под недвижимость в этом регионе, взять кредит здесь и купить квартиру в Севастополе не получится.

Цены на аренду недвижимости в Сочи примерно равны севастопольским — от 15 до 25 тыс руб за однокомнатную квартиру в зависимости от района. С работой в Сочи повеселее, уровень зарплат в целом выше, а про уровень постолимпийской инфраструктуры уже давно никому не нужно рассказывать.

Благоустройство парковых зон и объектов инфраструктуры в Сочи выглядит как-то так. Качество городской инфраструктуры привлекает сюда все новых и новых переселенцев — покупателей и арендаторов жилья.

В Сочи много приезжих, поэтому жилье эконом-класса для круглогодичной аренды очень востребовано. Сочинская студия площадью 25 метров принесет столько же, если не больше, денег, чем однокомнатная квартира площадью 40 метров в других городах страны.

Мой долг перед банком в размере 960 млн руб через два месяца снизится почти вполовину — когда банк получит перечисление с материнского капитала. Это значит, что сумма ежемесячного платежа снизится с 10 до 5 тысяч рублей.

В Севастополе у меня есть свое жилье. Но даже если бы его не было, я бы продолжила снимать здесь квартиру, оплачивая ее деньгами, вырученными с аренды квартиры в Сочи – за вычетом платежа по ипотеке.

В Сочи, в моей новой собственной квартире я оставаться не хочу. Здесь здорово прогуляться, потусоваться, покататься в горах, пообщаться с людьми из разных регионов огромной страны, но все время, в какой части города я бы не была, меня не покидало подспудное ощущение, что я в торговом центре — в бутике — на рынке.

«Агентство недвижимости ''Родина''. Только то, что надежно», - светится вывеска на Навагинской — пешеходной улице, напоминающей торговую галерею. Это единственное агентство в центре, в которое я не зашла. Уверена, севастопольцам не надо объяснять, почему это реклама показалась мне неподобающей. Но в Сочи это никого не смущает — в этом городе, кажется, на продажу выставлено все.

Самое острое на канале Примечаний в Telegram








comments powered by HyperComments


ZB


Copyright © 2014-2018

Все публикации защищены авторским правом.
В сети интернет разрешается копирование, в т.ч. отдельных частей текстов или изображений, видео, публикация и републикация, перепечатка или любое другое распространение информации только с обязательной активной, прямой, открытой для поисковых систем гиперссылкой на адрес страниц сайта http://primechaniya.ru/.

Связаться с редакцией вы можете по адресу: primechaniya.ru@gmail.com или по телефону: + 7 978 739 0123
Все вопросы касательно размещения рекламы: primesevreklama@mail.ru и по телефону, указанному выше

Новости Севастополя. Примечания

Яндекс.Метрика