Цены вверх, продажи вниз — кто купит питерские новостройки?

В новостройках Петербурга одновременно дорожает жилье и сокращаются продажи. «Примечания» попробовали разобраться, что происходит на этом рынке.
23.10.2019

ЦИАН сообщает, что по данным за третий квартал 2019 года в Петербурге в годовом выражении число сделок сократилось на 15%, а выручка упала на 10%. По сравнению с предыдущим кварталом, снижение цен на жилье в новостройках Северной столицы составило 11% и 12% соответственно. В Ленинградской области при этом спрос падает еще быстрее: число сделок снизилось на 36% по сравнению с третьим кварталом 2018 года, и на 21%, по сравнению с предыдущим кварталом 2019 года.

При этом стоимость 1 квадратного метра жилья в новостройках Санкт-Петербурга в сентябре 2019 года составила 116 372 рубля, увеличившись на 8 472 рубля по сравнению с прошлым годом, утверждает ГК Active на основе анализа рынка.

«Примечания» попросили прокомментировать, насколько нормальна ситуация с падением интереса к жилью в новостройках в III квартале Ольгу Трошеву, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

«В третьем квартале 2019 года в Петербурге и пригороде был реализован один миллион квадратных метров жилья. Если не брать во внимание «ажиотажные» годы, то такой квартальный объем спроса можно считать нормой для строительного рынка Петербургской агломерации», – говорит эксперт, отмечая, что результаты июля-сентября практически совпали с итогами второго квартала – разница составила менее 100 тыс. кв. м.

Хотя вторая половина 2018 года продемонстрировала рекордные продажи, в начале 2019 года спрос стабилизировался и вернулся к привычным показателям. По итогам 9 месяцев было продано 3,2 млн кв. м – на 300 тыс. кв. м меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года.

Трошева указывает, что в третьем квартале года снизились темпы вывода новых проектов, что также повлияло на небольшое падение спроса. Всего в июле-сентябре в продажу вышли 26 объектов, причем только девять из них стартовали как новые, остальные – это запланированные очереди в строящихся жилых комплексах. И здесь снова сыграла роль прошлогодняя активность рынка: во второй половине 2018 и первой половине 2019 годов застройщики нарастили объем предложения и сейчас сконцентрировались на реализации вышедших на рынок проектов.

Переход на Эскроу

Логично предположить, что нынешние микроколебания рынка в сторону выравнивания его по сравнению с предыдущим периодом, связаны с новой схемой финансирования. Напомним, год назад Госдума неожиданно для девелоперов решила перевести на новую схему финансирования через специальные банковские эскроу-счета все российские проекты новостроек, а не только те, которые будут начаты после вступления закона в силу с 1 июля 2019 года. Изначально девелоперы, которые накануне вступления закона в силу массово оформляли разрешения на строительство по старой схеме, грозили в связи с новыми поправками ростом цен на жилье на 20%. В реальности, однако, ничего подобного пока не произошло.

«Переход на эскроу-счета еще никак не повлиял на рынок строящейся недвижимости, так как объем проектов, реализуемых по новым правилам, остается достаточно низким», – говорит глава КЦ «Петербургская Недвижимость».

Если смотреть на динамику цен, самый наглядный индикатор текущей ситуации, то по итогам третьего квартала она изменилась незначительно. Средняя цена «квадрата» в масс-маркете выросла на 1,4% в городской черте и на 0,7% в пригородах. За 9 месяцев это повышение составило 5,8% и на 5,9% соответственно, говорит Трошева. Это приблизительно совпадает со статистикой, которую приводит ГК Active (из приведенных ими цифр можно вывести повышение на 6,8%).

Влияние долгостроев на рынок

Можно было бы предположить, что проблемы с долгостроями и обманутыми дольщиками и связанные с этим резонансные процессы окажут какое-то влияние на рынок. В конце концов, Ленинградская область входит в тройку регионов с самым большим количеством долгостроев. Около 15 тысяч человек здесь не дождались ключей от квартир вовремя. Самым проблемным застройщиком считается ГК «Норманн», у которого в черте города сейчас три недостроенных ЖК, и еще четыре – в Ленобласти, а глава компании находится под арестом.

Реального влияния на спрос на новую недвижимость в Петербурге, однако, ситуация с долгостроями и обманутыми дольщиками не оказывает.

«По нашим оценкам, ситуация с долгостроями в Петербурге постепенно улучшается. Новых проблемных объектов практически нет, а старые поэтапно достраиваются. На спрос это фактически никак не влияет», – говорит Ольга Трошева, отмечая также, что основной объем продаж сегодня приходится на ТОП-10 крупнейших застройщиков Петербурга, которые имеют положительную репутацию и заслужили доверие покупателей.

Как «Примечания» сообщали ранее, в октябре 25% строек северной столицы перешли на новые правила финансирования. Это должно решить проблему ЖК-долгостроев.

Вступайте в наш телеграм канал t.me/prsev