«В последнее время к нам стали поступать жалобы о подделке протоколов управляющими организациями, — рассказала «Примечаниям» начальник Жилищного надзора Севастополя Галина Чагина. — В основном это подделка подписи. Люди утверждают, что в их доме собрания либо вообще не проводились, либо кто-то ходил по квартирам и просил поставить подпись неизвестно под чем — это незаконно. Теперь за такие факты будут наказывать. Правомочность протоколов определит суд».
О том, что происходит в жилищной сфере города и о том, почему жителям Севастополя обязательно нужно проводить общие собрания, «Примечания» поговорили с главой Жилнадзора. И первая реплика чиновника касалась нарушений, допускаемых недобросовестными горожанами: «В жилищном законодательстве при лицензионном контроле управляющей организации мы учитываем наличие протокола общего собрания собственников, который подтверждает выбор этой организации. Просто наличие, но никак не его правомерность. Поэтому при выдаче лицензии, если не было обращений и не опровергли данный протокол, то мы принимаем положительное решение».
По новому жилищному законодательству (176-ФЗ от 29.06.2015), вступившему в силу 1 июля, протоколу общего собрания имеет статус официального документа. Инициатору общего собрания устанавливается юридическая ответственность за фальсификацию протоколов.
Понятию «общее собрание собственников» посвящены статьи 44-48 Жилищного кодекса РФ.
Итак, что же нужно знать жителям многоквартирных домов:
Как часто проводится общее собрание?
Не реже одного раза в год во втором квартале года, следующего за отчетным. Можно изменить сроки проведения, обсудив их отдельно в повестке дня общего собрания.
«Можете собирать хоть каждый месяц», — поясняет Галина Чагина.
Такие собрания называются внеочередными и могут быть инициированы одним из собственников — или по новому законодательству — управляющей организацией.
Какие вопросы может решать общее собрание?
Общее собрание должно иметь повестку дня — вопросы, которые планируется обсудить. Изменение повестки дня и голосование по вопросам, в нее не входящим, — незаконно. Жильцы могут принимать решения о реконструкции дома с возведением пристроек и надстроек, хозяйственных построек.
«Если сосед хочет сделать пристройку на первом этаже, он вправе инициировать общее собрание и это вопрос обсудить. Если жильцы не против, это не значит, что можно сразу строить. Нужен проект, разрешение от Департамента архитектуры и градостроительства. Необходимо заключение, что изменение конструктива не нанесет ущерба зданию», — объясняет чиновник.
В материковой части России собственники могут принять решение о проведении капитального ремонта здания, об использовании фонда капитального ремонта и об изменении размера взноса на капитальный ремонт, открытии счета для сбора средств и получении кредита на ремонт. В Крыму и Севастополе сбор взносов на капремонт начнется с июля 2016 года — эти вопросы на собраниях станут актуальными.
Собственники жилья могут принять решение об использовании общего имущества. Например, о размещении рекламы на фасаде здания. Можно отдать часть подвала или чердака в пользование одному из собственников. Но тут необходимо помнить о соблюдении законодательства — нельзя ограничивать доступ в общие помещения и к общим коммуникациям, перестраивать их без разрешения компетентных органов, нарушать правила пожарной безопасности.
Корреспондент «Примечаний» привел такой пример: «Жильцы первого этажа решили хранить в подвале велосипеды. Доступ к коммуникациям не ограничивали, проходы не загораживали. Некоторые соседи были простив, а потом работники РЭПа — еще в украинские времена — предписали имущество из подвала убрать, потому что нарушаются нормы пожарной безопасности. Может ли помочь общее собрание?» Чиновник ответила утвердительно: «Можно инициировать собрание и решить этот вопрос. Чтобы не возникало сомнений по безопасности, пригласить компетентные органы пожарного надзора и попросить их заключение, которое и предоставить управляющей организации и собственникам перед принятием решения».
Собственники на собрании могут выбрать и сменить управляющую компанию, договориться о проведении текущего ремонта многоквартирного дома, инициировать заочное голосование по вопросам повестки дня собрания.
Также на ежегодном общем собрании управляющая организация обязана предоставить собственникам отчет об использовании собранных с жильцов средств.
Обязательно ли посещать собрания?
Чтобы собрание признали правомочным, должно присутствовать простое большинство — 51% собственников. При отсутствии кворума общее собрание собственников проводится повторно. При этом Галина Чагина поясняет, что расчет ведется не по количеству людей, а по площади помещений. Если один жилец владеет пентхаусом в элитном доме площадью 300 квадратных метров, а остальные шесть жильцов занимают квартиры эконом-класса площадью 40 квадратов, то решения на собрании собственник пентхауса может принимать практически единолично.
При этом для голосования по вопросам, изложенным в Жилищном кодексе в статье 44 п. 2, пп. 1-3.1, требуется две трети от общего числа голосов собственников — это капитальные ремонты, использование земельного участка и общего имущества и выбор уполномоченных лиц для заключения договоров о таком использовании.
Собственник может голосовать лично или через своего представителя. Представителем лицо признается в случаях, определенных законом, или по предъявлению доверенности на голосование. Доверенность оформляется согласно пп. 4,5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ или заверяется нотариально, должна содержать сведения о собственнике и представителе — ФИО или название, место жительства, паспортные данные.
Кто и как должен сообщить мне о проведении общего собрания?
Инициатор собрания должен сообщить о нем всем собственникам не позднее чем за десять дней. Можно отправить приглашение заказным письмом, вручить лично под роспись или расположить объявление там, где оно будет доступно для прочтения всем собственникам. В сообщении указывается: кто инициирует собрание; в какой форме оно проводится; дата, место и время проведения, а для заочного голосования — дата окончания приема решений от каждого собственника; вопросы повестки дня; где и как можно ознакомиться с материалами, которые будут представлены на собрании.
Как я узнаю, что решило общее собрание, если я на нем не был?
Все решения заносятся в протокол общего собрания собственников. Инициатор должен обязательно предоставить копию протоколов и решений в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья или кооператива не позднее чем через 10 дней после проведения собрания. В эти же сроки копии решения должны быть вывешены в помещении, доступном для всех собственников жилья.
Необходимо помнить, что по закону исполнение решений является обязательным даже для тех собственников, которые на собрании не были и в голосовании участия не принимали или были против какого-то пункта решений.
Считаете, что ущемлены ваши права или решение общего собрания собственников принято с нарушением положений жилищного кодекса? Подавайте в суд — у вас есть право на обжалование в течение шести месяцев после того, как вы узнали или должны были узнать о принятом решении. Суд вправе удовлетворить ваш иск или оставить в силе обжалуемое, если голос собственника, подавшего иск, не повлиял бы существенным образом на результат голосования, допущенное нарушение ЖК незначительно или принятое решение не причинило убытков.
Что такое заочная форма голосования?
Довольно часто кворум не собирается даже на повторном собрании. Что же делать? Провести заочное голосование по вопросам повестки. Мнение каждого собственника оформляется в письменном виде и передается по адресам, указанным в сообщении о проведении заочного голосования. Сделать это нужно до даты окончания заочного опроса.
Можно подготовить опросные листы и обойти квартиры. При этом по каждому вопросу необходимо предусмотреть ответы «за», «против» или «воздержался». Ответы из опросных листов заносятся в протокол после окончания голосования.
Собрание может проводится в очно-заочной форме. Собственники, присутствующие на собрании, голосуют самостоятельно, остальные приносят свои решения в установленный срок. И те, и другие голосуют строго в письменном виде.
