«2015-й стал годом адаптации рынка недвижимости Крыма к экономическим и правовым реалиям России, — поясняет координатор торговой системы REM Navigator Олег Сикорский. — В первой половине 2015 года низкий спрос на недвижимость был обусловлен дезорганизацией экономики республики. Во второй половине года к этому фактору прибавились обвал курса рубля и негативные ожидания дальнейшего ухудшения состояния российской экономики».
«По сравнению с 2014-м спрос на жилье сократился, особенно во второй половине года. Кто-то планировал приобрести недвижимость в Крыму в инвестиционных целях, а кто-то рассматривал возможность переезда на полуостров, но решил отложить покупку», — отмечает глава ассоциации профессиональных участников рынка недвижимости КФО Александр Тюленев.
Потенциальных покупателей по-прежнему интересует жилье в административных центрах полуострова — Симферополе и Севастополе, а также в южнобережной Ялте. При этом структура спроса особенно не изменилась: большинство сделок зафиксированы на первичном рынке. У покупателей пользуются спросом одно-, двухкомнатные квартиры в новостройках площадью 40-50 «квадратов». Ориентируясь на ситуацию на рынке новостроек, продавцы на вторичном рынке жилья начали поднимать цены на свои объекты.
«В 2015 году самый большой спрос был на земельные участки и новостройки. Рынок вторичного жилья из-за завышенных цен остается неактивным. Есть устойчивый интерес жителей других регионов России к крымской недвижимости, но главным сдерживающим фактором остается цена, — отмечает учредитель центра недвижимости "Новоград Крым" Андрей Григорян. — Она неконкурентноспособна по сравнению с ценами Краснодара и даже Сочи. Основной спрос сейчас направлен на квартиры стоимостью 0,6-2,5 миллиона рублей. Этой суммы достаточно для приобретения недвижимости в том же Краснодаре. Крымских объектов в таком ценовом диапазоне практически нет».
В середине 2015 года средняя цена «квадрата» на вторичном рынке в Севастополе составляла 75 тысяч рублей, в Симферополе — 80, Ялте — 100 тысяч рублей. Однако уже к концу года стоимость первички и вторички, по оценке экспертов, снизилась на 25 процентов. Причины — падение спроса и увеличение числа предложений на рынке.
«В 2015 году количество сделок купли-продажи по сравнению с 2014-м сократилось на 40 процентов, — говорит директор АН "Магазин недвижимости" Андрей Морозов. — Цены в долларовом эквиваленте снизились и вернулись практически на уровень 2013 года. Например, если в 2014-м 1-комнатная квартира стоила 60 тысяч долларов, сейчас — 45».
Основные покупатели крымской недвижимости — жители Москвы, Санкт-Петербурга, Урала, Сибири. Для уральских, сибирских и дальневосточных пенсионеров домик в Крыму на берегу моря — мечта. Многие из них планируют, завершив трудовую деятельность, переехать на полуостров.
Посчитайте в рублях
Начало 2016 года ознаменовалось очередной волной девальвации рубля. Его волатильность всегда означает нестабильность для участников рынка недвижимости. Для владельцев домов и квартир это очередное напоминание о необходимости позиционирования своего объекта в рублях. Это повышает вероятность его продажи, считают риелторы.
«В начале 2016 года уже гораздо больше собственников недвижимости указывают стоимость объектов в рублях. Думаю, в течение года тенденция усилится. В целом же на рынке недвижимости всегда есть покупатели и продавцы, а вот количество сделок именно сейчас больше зависит от адекватности цен», — считает Андрей Григорян.
По прогнозу Олега Сикорского, при неблагоприятном сценарии развития экономики падение цен на недвижимость в Крыму может составить от 25 до 30 процентов.
«Ожидается активность со стороны покупателей, имеющих валютные накопления, прежде всего тех, которые планировали покупку заранее в долларах по ранним курсам его приобретения (50-60 рублей за доллар). Также наблюдается значительное увеличение доли ипотечных сделок в рублях», — говорит директор севастопольского АН «Мультидом» Наталья Массальская.
Стройки разморозят
Специалисты по недвижимости считают, что на крымском рынке наблюдается дефицит качественных предложений, удовлетворяющих требования потенциальных покупателей к отделке, месту расположения жилого объекта, наличию инфраструктуры.
«Объектов, которые хотят купить, в нужном количестве пока нет. При Украине большинство квартир покупали под отделку — такие варианты в основном и предлагали застройщики. Сейчас же покупатели хотят приобрести готовое жилье, чтобы заехать и жить, но таких предложений на крымском рынке немного», — поясняет Александр Тюленев.
Потенциальных инвесторов и девелоперов беспокоит отсутствие на полуострове свободных земель с готовыми коммуникациями под застройку. Большинство участков им предлагают без инфраструктуры.
Помимо этого, власти Республики Крым и Севастополя до окончания режима чрезвычайной ситуации распорядились остановить на полуострове все строительные работы, ведущиеся за счет общей энергосети. Запрет не касается строек, оборудованных генераторами. Министерство внутренних дел и инспекция по строительному надзору проверяют стройплощадки на предмет соблюдения правительственного указа.
Из-за перебоев в поставках стройматериалов и перехода республики в российское законодательное поле показатели строительной отрасли за прошлый год ухудшились. Так, по итогам 2015 года объем введенного в эксплуатацию жилья в Крымском федеральном округе по сравнению с предыдущем годом сократился почти на 60 процентов — до 354,2 тысячи квадратных метров жилья. Из них 249,2 тысячи «квадратов» возведено в РК и 105 тысяч — в Севастополе. Падение объемов строительства составило 60,7 и 47,1 процента, соответственно.
«Предприятия строительной отрасли в период блэкаута не прекращали деятельность. Они работали в рамках лимитов энергоснабжения, согласованных с ГУП "Крымэнерго", и плановые сроки сдачи объектов в эксплуатацию будут скорректированы по минимуму, — прокомментировал министр строительства и архитектуры РК Сергей Кононов. — Недостающую мощность строители получали за счет автономных резервных источников питания мощностью 100 киловатт и более. Предприятия, использующие генераторы как основной источник энергоснабжения, работают без ограничений. На заводах по производству строительных материалов и сборного железобетона организована работа в ночную смену. Численность сотрудников на основных предприятиях стройиндустрии не сокращалась. Совет министров Республики Крым подготовил проект постановления о выделении в 2016 году ассигнований из резервного фонда на непредвиденные расходы юридическим лицам на финансовое обеспечение затрат в период ЧС».
