Капремонт: встречаем новый лохотрон?

Правительство Севастополя готовит горожан к тому, что с 1 июля 2016 года им придется платить обязательный сбор на капитальный ремонт дома. Департаменту внутренней политики поручено составить план восхваляющих новый «налог» мероприятий. «Примечания», в свою очередь, готовы рассказать гражданам, как и на что с них будут собирать деньги, когда и как их будут тратить, и какие этому есть альтернативы.

Опасения властей Севастополя небеспочвенны. Когда взносы на капремонт вводили в Краснодарском крае, добросовестно оплачивать счета согласились только 3% населения. А в целом по России этот показатель в январе 2015 был на уровне 20%. Почему же россияне так неохотно собирают на капремонт?

Согласно жилищному кодексу, существует два способа сбора денег: в «общий котел» (когда деньги оседают на счетах регионального оператора, а дома ремонтируют в порядке очередности); и спецсчет дома, которым жильцы управляют самостоятельно.

Соответствующие поправки в кодекс были внесены в 2012 году. И они устанавливают жесткие рамки, отведенные собственникам жилья для принятия решений по капремонту — два месяца. При этом об открытии спецсчета нужно было заявить явно, приняв решение на общем собрании. А те, кто этого не сделал, должны нести свои денежки в региональный Фонд капитального ремонта — по умолчанию.

Севастопольцам закон о капремонте свалился на голову среди множества других нововведений. Жильцы многоквартирных домов до сих пор не могут отойти от выборов управляющих организаций, а тут еще надо решать, где и как мы будем копить на капремонт.

Решение надо принять до 1 апреля. Осталось семь дней. Вспомните, были ли в вашем доме собрания? Вы вообще что-то решали?

Вот и 90% россиян ничего не решали — и автоматически попали в зависимость от региональных операторов.

Плюсы и минусы системы

У работы с региональными фондами есть свои плюсы. Главный состоит в том, что дома, находящиеся в плачевном состоянии, будут ремонтировать в первую очередь, авансом, не дожидаясь, пока жильцы дома соберут нужную сумму. Влияние инфляции и недостаток собственных средств будет компенсировать всероссийский Фонд содействия капитальному ремонту, выделяющий регионам целевые субсидии.

Минус в том, что, платя фонду, жильцы сами не могут распоряжаться его средствами. Многих такая ситуация не устраивает, но разорвать отношения с фондом непросто. Даже если дом решит на общем собрании открыть собственный спецсчет, жильцам придется два года ждать возврата средств, собранных фондом. И в течение всего этого времени продолжать платить тому же фонду.

Местные власти могут принять закон о сокращении этого срока. В Москве отказаться от услуг фонда капремонта можно за три месяца. Именно в такой срок вам вернут собранные домом деньги. В Кабардино-Балкарии — полгода, в Башкортостане и Санкт-Петербурге — один год. Однако в 57 регионах решений о сокращении срока, установленного законом, не приняли.

Все это говорит о том, что государство лоббирует захват «рынка» капремонтов региональными фондами.

Почему властям удобнее работать с фондом?

Симпатии, которые выказывают власти фондам, в противовес самостоятельному управлению домами, объяснимы. Нечистых на руку управдомов в нашей стране предостаточно. Тем более, что игрокам рынка — частным управляющий компаниям — выгодно иметь дело с домами большой площади и новостройками. В них и ремонта пока меньше, и народ более денежный и сговорчивый.

Маленькие дома никому не интересны, они попадают в ведение ГУПов — минимум работы и ответственности, а в случае чего будем пенять на низкий тариф. И у маленького дома, где большая часть жильцов пенсионеры, просто нет выбора. Они не могут сами собирать средства на содержание дома, и платят управляющим организациям. На сбор взносов на капремонт тоже не хватит внутридомового админресурса: нет средств, чтобы нанять юриста, бухгалтера и грамотного председателя.

Контролирующим органам выгодно иметь как можно меньше игроков на поле, ведь ими проще управлять. Поэтому власти на местах всячески продавливали идею «общака»: не вели разъяснительную работу, а иногда и впрямую препятствовали проведению общих собраний. Там, где работа с собственниками проводилась, многие выбрали спецсчет: в Удмуртии и Костромской области — 61% жильцов, в Тверской области — 25%.

С тех, кто все-таки решился управлять домом самостоятельно и создал ТСН, спрашивают как с больших — по всей строгости закона.

Наверное, это не совсем справедливо. Если жители трех подъездов решили самостоятельно скинуться и содержать свой дом, то ясно, что никаких особых прибылей с этого они не имеют. А просто стараются, чтобы в общем имуществе у них все было в порядке. «Примечания» уже приводили пример из жизни одного из ТСНов, оштрафованного за отсутствие спец-счета для работы с «Городскими кассами». Жильцы 30 квартир «попали» на 40 тысяч рублей.

С другой стороны в маленьких домах возможны свои перегибы. Начальник Жилнадзора Галина Чагина рассказала нам историю одного из севастопольских домов постройки середины прошлого века. Все жильцы дома подписали на собрании соседу разрешение на возведение пристройки, не удосужившись при этом даже взглянуть на проект. В итоге дом треснул, и трещина выросла за полгода на 1,5 см. Вот тут-то жильцы и вспомнили о Жилнадзоре и прибежали к чиновникам за помощью.

Правительство Севастополя настолько боится злоупотреблений со стороны ТСНов, что готовы применять меры воздействия. И.о. директора департамента городского хозяйства Андрей Демин так высказался по этому вопросу: «Если собственники многоквартирного дома выбирают не накопительный счет Фонда капитального ремонта, а лицевой счет дома и долго не поднимают вопрос о проведении капитального ремонта, то создается комиссия и принимает решение о проведении капитального ремонта и принуждении собственника к проведению этого ремонта». 

Сколько мы будем платить?

Размер минимального взноса на капремонт установлен на заседании правительства Севастополя в октябре 2015 года. Он составит 6,16 рублей за метр занимаемой площади. Правительство планирует собирать с севастопольцев 576 млн рублей в год. В 2016 году городу помогут федеральными субсидиями — с учетом 2015 года их размер составит 850 млн рублей. В программу капремонта в Севастополе включат 3,5 тысячи домов.

В регионах уже заговорили об инфляции. Взносы на капремонт собирают в рублях и аккумулируют на счетах регионального оператора — в Севастополе это фонд содействия капитальному ремонту. При этом деньги зачастую лежат на счетах мертвым грузом, так как вклады размещены под нулевую или очень маленькую процентную ставку.

Справедливо это или нет, понять трудно, потому что в такой щекотливой теме, как ЖКХ, никакой единой страны с едиными законами не существует. Достаточно сравнить взносы на капремонт в разных городах и областях (руб/м2):

Чиновники уверяют, что тарифы рассчитаны по методике Минрегионразвития, учитывающей реальную стоимость капремонта в регионе и покупательную способность населения. Но если сравнить цифры со средней зарплатой в регионе, то никакой корреляции, как видим, не наблюдается. К примеру, средняя зарплата в Санкт-Петербурге составила  в 2015 году около 39 тысяч рублей, а взнос был 2,5 рубля за метр. В Казани средняя зарплата  23,3 тысячи, а взнос был всего 0,8 рубля. В Самаре при тех же показателях средней зарплаты — 5,46 рублей, а в Нижнем Новгороде — 6,3 рубля.

Неужели в Татарстане ремонт делают значительно дешевле? Очевидно, что размер взноса определяется тем, сколько региональные власти считают возможным собирать со своих граждан, чтобы не наткнуться на крайнее возмущение. И тем, сколько готовы вытрясти с них федералы, учитывая тонкие национально-религиозные моменты: известно, например, что жители Северного Кавказа платят за ЖКУ в целом меньше, чем жители соседних некавказских областей.

Кто будет решать, что и когда ремонтировать?

Управляющие организации или ТСН должны проводить весенний и осенний осмотр домов, в ходе которых составляется дефектная ведомость. Эта ведомость должны быть направлена региональному оператору. Тот собирает комиссию специалистов из профильных органов исполнительной власти (фонда содействия капитальному ремонту, департамента архитектуры, стройнадзора, жилнадзора), которая выходит на место и осматривает дом. По итогам принимается решение об очередности капитального ремонта.

Но россиян беспокоит еще одна проблема: их фактически поставили перед фактом, что капремонт теперь — их ответственность. О том, чтобы прежде привести дома в соответствующее состояние, и речи не идет. Забирайте то, что есть, и ремонтируйте сами — именно так звучит закон о капремонте для обывателя.

И получается, что у одного дома и крыша еще ничего, и трубы не текут, а у другого уже стены разваливаются. Но в решениях комиссии по капремонту оба эти дома в ближайшее время ремонтироваться не будут.

Или пример с севастопольскими лифтами: в прошлом году Фонд содействия капремонту заменил в подъездах 113 лифтов. При этом дома, в которых за текущий ремонт отвечает ТСН, делать это отказались, объясняя тем, что жильцы сами управляют имуществом дома. И «Севлифт» пытается передать лифты, за которые исправно получал платежи с жильцов на протяжении 20 лет, на баланс ТСН. Деньги собирали, обслуживали плохо, а теперь от своей ответственности и вовсе отказались. А теперь лифты срываются и падают вместе с людьми.

О злоупотреблениях

Зачем вам эти проблемы? — ласково убеждают нас чиновники. Переходите под крыло фондов, ведь их деятельность будет не только тщательно контролироваться, но и поддерживаться со стороны государства в лице всероссийского фонда.

Но мыслящие граждане этим сладким обещаниям не очень верят: пока видно лишь, бремя заботы о жилищном фонде государство старается максимально переложить на регионы, регионы — на управляющие компании и фонды, а те в свою очередь — на самих жильцов. А за собой государство оставляет только одну функцию: нещадно штрафовать.

И штрафуют по-взрослому: и ТСНы, и государственные, и частные управляющие компании. За те же лифты Жилнадзор взыскал с восьми управляющих компаний 330 тысяч рублей за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов.

В то же время поле для злоупотреблений в самих фондах — огромно. Прежде всего хочется спросить: а кто содержит их разжиревшую верхушку?

По России уже прокатилась волна громких дел, фигурантами которых выступало руководство фондов. Например, зарплата директора фонда содействия капремонту в Ханты-Мансийском автономном округе составила за 11 месяцев 2015 года более 100 миллионов рублей. Откуда деньги?

Заместитель начальника воронежского областного фонда подозревается в получении взятки. Если все так «прозрачно» и «подконтрольно» властям, то за что ему «давали»?

Напоминаем, фонд содействия капремонту — организация некоммерческая. И сбор, и расходование средств производится строго по закону, с соблюдением тендерного законодательства и прочих формальностей.

Или все-таки у нечистого на руку руководства фондов есть возможность красть деньги, собранные с нас на капитальный ремонт наших домов?

О качестве

И тут настало время поговорить о качестве. В декабре прошлого года Минстрой России протестировал руководителей 85 региональных фондов капремонта на знание законодательства. И только 23 руководителя справились с задачей.

Получается, что мы доверяем свои большие деньги некомпетентным людям. А ведь деньги нужно не просто собрать, но и грамотно потратить. И это целый комплекс задач.

Во-первых, подрядчика для капремонта выбирают по тендерному законодательству. Оно было принято как мера борьбы с коррупцией, но само понятие тендера уже стало синонимом слова «откат».

Севастопольцам известны истории, когда документация торгов прописывалась под определенного игрока. Вы уверены, что капремонты будут исключением? Все, кто хоть немного знаком с правилами этой игры, знают: документация по тендеру и реальный объем работ — разные вещи. Нередко текущий ремонт выдают за капитальный.

Причин несколько: это и материальная заинтересованность чиновников, вовремя шепнувших кому надо о тендере и его условиях; и желание подрядчика сэкономить, и несоответствие взносов реальной стоимости капремонта. По оценкам экспертов, ремонт одного квадратного метра в центральной части России стоит сегодня 15 рублей, а взносы в регионах — более чем два раза меньше. Вот и приходится выкручиваться.

Власти не могут контролировать этот процесс — не хватает админресурса. К тому же, снижение контроля может быть выгодно властям. Подрядчик выполняет работы авансом, а потом на объект приходит комиссия «сверху», признает качество ненадлежащим — и деньги за работу можно не платить.

«В конце прошлого года Фонд содействия капремонту давал 30% аванса тем, кто делал кровли — он имеет такую возможность. А многие другие государственные предприятия аванса не давали. И вот у нас получилось, что часть объектов нам по факту оплатили, а часть — нет. И причин не объясняют», — рассказал «Примечаниям» один из севастопольских подрядчиков, работающий на так называемых «бюджетах».

Вернемся к тем же новым севастопольским лифтам. Все 113 кабин в 57 многоквартирных домах смонтированы полностью. Однако Жилнадзор провел проверку системы диспетчеризации — и выяснил, что кнопка вызова диспетчера активна и связь удовлетворительна только в 36 кабинах. В остальных либо кнопка вообще не работает, либо работает, но диспетчер не отвечает, или связь совсем плохая. О чем это нам говорит?

О льготах

Пока одни с ужасом изыскивают средства, чтобы рассчитаться по новым платежкам, а другие пытаются подсчитать, сколько соберут жильцы конкретного дома к 2035 году, третьи задаются вопросом: а платить ли за капитальный ремонт вообще?

Региональные депутаты обсуждают предложение не брать взносы с жильцов новостроек в течение первых 10 лет. И в Свердловской области, к примеру, такой закон уже приняли.

Но жители самих новостроек это предложение встречают двояко: с одной стороны не хочется платить неизвестно кому за ремонт дома, ждать которого придется минимум лет 30. С другой — качество новостроек сегодня вызывает столько нареканий, что нет гарантии, что капремонт той же кровли не потребуется уже через несколько лет после сдачи дома.

Тяготы закона, вроде бы, пытаются снять с малоимущих: их льготы, как и сами взносы на капремонт, определяют региональные власти. Льготниками в основном становятся одинокие граждане старше 70 лет и инвалиды: они могут попросту не дожить до капремонта своего дома, поэтому плату им снижают на 50% или вовсе убирают.

Но сам механизм получения этой льготы (как и любой другой) предельно усложнен: сначала платишь за капремонт, а компенсацию получаешь потом — после месячного хождения по кабинетам, сверки справок и перерасчетов.

А если ты по каким-то причинам не получил платежку от фонда капремонта или не оплатил ее вовремя, субсидия тебе больше не положена. При этом за капремонт в регионах платят сотни рублей, а по субсидиям компенсируются тысячи — и именно в их получении малоимущим могут отказать.

В Крыму и Севастополе тарифы ЖКХ пока ниже, чем в большинстве регионов России. Но через пару-тройку лет и нам навесят по 5-7 тысяч в месяц за «двушку». И вот тогда о субсидиях у нас вспомнят все — особенно пенсионеры и малообеспеченные.

Что нам со всем этим делать?

Похоже, что платить за капитальный ремонт владельцам жилья в многоквартирных домах все же придется. Сейчас вся страна ждет решения Конституционного суда о законности сбора взносов — оно будет принято на днях.

А пока ясно одно: мы застряли в серой зоне между двумя системами — советской, где ответственность за обеспечение населения жильем и поддержание его состояния лежала на государстве, и капиталистической, где всем заправляют деньги. Почти все перевели в частную собственность квартиры, но не все готовы отвечать за состояние дома, целиком состоящего из приватизированных квартир.

Готовьтесь к тому, что вам придется не только платить постоянно растущие взносы. Вам лично придется контролировать и сам процесс текущего и капитального ремонта — от материалов до технологий. А в случае нарушений жаловаться куда следует. Только поможет ли это? И хватит ли у бабушки-пенсионерки или молодой мамочки на это сил и знаний?