Принятый 3 декабря 2018 года голосами 26 ялтинских депутатов генплан - это сценарий застройки самой дорогой южнобережной земли Крыма и фиксация функциональных зон. Опираясь на согласованные функциональные зоны, чиновники будут утверждать следующий важный документ – Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Это разметка, указывающая, где и каким бизнесом можно заниматься, что и как можно застроить.
В России ПЗЗ регулируют основные правила работы с землей в каждом конкретном муниципалитете при помощи регламентов. Устанавливаются возможность и порядок изменения целевого назначения земель, минимальные и максимальные размеры земельных участков, этажность, расчетные показатели обеспечения территории социальной и транспортной инфраструктурой.
Именно при помощи ПЗЗ в Ялте будут решать споры по поводу застройки парков, зеленых зон и уплотнительной застройки старых районов многоэтажками.
ПЗЗ Большой Ялты пока не готовы. Глава администрации Ялты Алексей Челпанов обещает принятие этого документа в феврале 2018 года.
«В администрацию обращаются горожане, высказывая опасение, что вот теперь, мол, Ялта будет хаотично застраиваться, - пишет у себя в facebook Алексей Челпанов. - Могу с полной ответственностью заверить, что такие разговоры не имеют ничего общего с реальностью! Уже в феврале 2019 года будут разработаны четкие Правила землепользования и застройки, которые окончательно урегулируют этажность планируемой застройки территорий. Это согласовано с Главой Республики Крым и с главным архитектором РК!»
«Любое планируемое строительство объектов выше 6 этажей в центральной части города и 9-ти этажей в спальных районах будет обязательно проходить через общественное обсуждение, - заверил мэр Ялты. - А проекты, ранее утвержденные и получившие положительное заключение экспертизы, тем не менее, будут дополнительно изучены на этажность и соответствие документации, а также категории территории застройки».
Обещания мэра Ялты вызывают сомнения: еще ни разу при помощи общественных слушаний (а уж тем более «обсуждений», статус которых ниже) ялтинцам не удалось остановить стройки, уничтожающие скверы и парки. Более того, в городе прямо сейчас полным ходом идет возведение сомнительных объектов. А здания Ялты, которые еще летом признал самостроями глава совмина Крыма Сергей Аксенов и постановила снести администрация города, до сих пор не снесены.
Усиливает опасения ялтинцев и значительное позиций укрепление девелоперского лобби в совмине. Новым вице-премьером, куратором ФЦП и строительства стал одиозный застройщик Евгений Кабанов, чья компания «Интерстрой» является одним из застройщиков Приморского парка Ялты. Под видом заботы «об обманутых дольщиках» Кабанов инициировал разработку закона, который может быть использован легализовать многоэтажки на землях с назначением «индивидуальное жилое строительство». Показательно, что в профильной межведомственной комиссии вице-премьера Кабанова ключевую позицию занимает бывший директор одиозного застройщика из Гаспры Тюкаева - Макуха.
Сосны и кипарисы Приморского парка Ялты уступили место высотке фирмы вице-премьера Кабанова «Интерстрой» (в центре) и небоскребам фирм «Соранг» и «СМК Плюс». Фото автора
Так что вряд ли ПЗЗ помешают бизнесменам, зарабатывающих на превращении Ялты в бетонное гетто. Зато могут серьезно повлиять на индивидуальное жилое строительство и сферу мелкого и среднего бизнеса – ПЗЗ помогут чиновникам запрещать или разрешать работу ларьков, кафе, магазинов и т.д. на конкретных земельных участках. Также по-разному может быть использована возможность при помощи ПЗЗ регулировать ключевые параметры земли: процентное соотношение застройки и насаждений на участке, высотность, другие обременения. Ранее эти вопросы решались в Ялте путем сомнительных личных договоренностей.
ПЗЗ устанавливают вид разрешенного использования (ВРИ) каждого конкретного участка. Теоретически это делает невозможным введение в эксплуатацию высоток на землях с назначением «индивидуальное жилое строительство».
ВРИ влияет на стоимость каждого конкретного участка. Полномочия изменять ВРИ земельных участков Большой Ялты есть только у главы администрации по согласованию со всеми профильными ведомствами. В российском законодательстве строго контролируется изменение ВРИ, перед принятием каждого конкретного такого решения необходимо проведение общественных слушаний, постановление об изменении ВРИ подлежат публикации на сайте администрации.
В 2014-2017 годах, при мэре Ростенко практиковалось массовое, абсолютно бесплатное изменение ВРИ по просьбам граждан и предприятий при помощи постановлений. Ни разу не были проведены общественные слушания, ни одно постановление не было опубликовано на сайте администрации – хотя по российским законам это обязательно.
Источники в администрации Ялты сообщили «Примечаниям», что была закрытая прокурорская проверка более 500 подписанных Ростенко постановлений об изменении ВРИ, при которой грубые нарушения были обнаружены в более чем 100 постановлениях. Некоторыми постановлениями команда Ростенко творила чудеса – превращала гаражи в гостиницы, спортзалы в среднеэтажную жилую застройку, частные домовладения в небоскребы.
Например, расположенное в Ялте на оживленном участке улицы Рабочей многоэтажное здание под номером 33-а должно было стать спортзалом для всего района. Назначение земли под домом до экспериментов Ростенко было «физкультурный комплекс». Но бывший мэр города подписал 31 марта 2015 года постановление 402-п и в интересах частного лица изменил вид разрешённого использования земли по ул. Рабочей 33-а с «физкультурный комплекс» на «среднеэтажную жилую застройку». Источники в администрации Ялты сказали «Примечаниям», что некто Л. взял землю на ул. Рабочей в аренду и принял обязательства сделать там спортзал. Но вместо этого выгнал 7-этажное здание с офисами, квартирами и небольшим помещением, где занимаются цигун и тайским боксом. Так в Ялте не появился необходимый городу общедоступный спортивный физкультурный центр.
Несостоявшийся спортзал на ул. Рабочей в Ялте
Гаражи Гаспры, превращенные Ростенко в гостиницу
В Гаспре два земельных участка некоего С. Л. с назначением "гаражи" Ростенко превратил в землю с назначением «гостиничное обслуживание» при помощи постановления 1732-п от 24.08.2015г. Из двух гаражей Ростенко сделал ультракомпактную гостиницу - ей хватило площади 100 квадратных метров земли (местные жители говорят, что участок под гаражи с самого начала был захвачен).
В Ялте участок площадью 200 квадратных метров на ул.Достоевского при помощи постановления Ростенко 337-п от 23.03.2015г. изменил свое ВРИ с «ижс» на «среднеэтажную жилую застройку».
Происходило превращение в гостиницы и у крупных объектов. Так 7 участков с назначением «индивидуальное жилищное строительство» площадью 63 сотки при помощи постановления Ростенко 75-п от 27.01.2015г. получили назначение «гостиничное обслуживание». Эта земля, на которой расположен торгово-развлекательный центр «Конфетти».
Земля под торговым центром «Конфетти» состоит из нескольких земельных участков, у которых раньше было ВРИ «индивидуальное жилищное строительство»
Вероятно, на общественных слушаниях ялтинцы бы единогласно проголосовали против изменения ВРИ для участка в Приморском парке, что усложнило бы легализацию выросшей там высотки «Парус». Но постановлением 432-п от 09.04.2015 Ростенко без обсуждений, секретно изменил назначение куска парка с «реконструкции курортного зала» на «гостиничное обслуживание». Также в Приморском парке Ростенко постановлением 204-п от 19.02.2015г. изменил назначению участку под высоткой ООО «СМК Плюс», а постановлением 492-п от20.04.2015г. изменил ВРИ участку под многоэтажкой «Центр водного туризма», выросшей прямо на пляже.
Подобные превращения частных домовладений в многоэтажки, гаражей в гостиницы и множество других махинаций происходили по всей Ялте. Зачастую легализованные опальным мэром новостройки стали причиной острого возмущения соседей этих объектов.
Если власти Ялты намерены принять ПЗЗ, основанные на строгом соблюдении закона, то им необходимо пересмотреть сотни постановлений об изменении вида разрешенного использования земельных участков. Захотят ли чиновники отменять решения, которые их предшественники приняли в интересах третьих лиц абсолютно бесплатно?
Поэтому ПЗЗ Ялты может быть двух видов – по сложившейся в Крыму традиции под давлением центра будет принят документ, признающий сомнительные постановления времен Ростенко. В другом случае, правоохранители все же наберутся сил пересмотреть старые решения и привлечь к ответственности виновных, что повлечет исправление многих фактов нарушения закона в ПЗЗ.
Кстати, принятый генплан Ялты и разрабатываемые ПЗЗ в первую очередь учитывают интересы крупного бизнеса, договорившегося с управляющей Крымом с 2014 года командой Сергея Аксенова. Возможные перестановки в руководстве Крыма могут спровоцировать серьезный пересмотр отдельных частей генплана и ПЗЗ Ялты в интересах нового руководства и пришедшего с ним бизнеса.
Суть всей градостроительной политики современного Южного берега Крыма – это передел собственности и борьба групп влияния за самые лакомые земельные участки. Поэтому, по сути, основные крымские документы 2014-2018 годов отвечают на вопросы «кто и как здесь будет зарабатывать» и «насколько для этого понадобится потесниться рядовым гражданам». Разработчики градостроительных документов декларируют цель: развитие Ялты как здравницы. Но в руках чиновниках градостроительные регламенты превращаются в новый инструмент монетизации уникальности природы ЮБК.
В качестве альтернативы генплану некоторые крымские архитекторы предлагают мастер-план – форму градостроительного документа, сочетающего в себе проектную часть и стратегию развития города. Она популярна на Западе и уже используется в некоторых городах России: Москва, Омск, Челябинск, Владивосток, Калининград, Казань.
«Генплан отвечает на вопрос "Что и в каком количестве будет построено в течение N лет", это юридический документ, регулирующий аспекты землепользования, - объясняет «Примечаниям» ялтинский архитектор Мария Красуля. – Мастер-план отвечает на концептуальный вопрос "Как изменится город через N лет". Он выделяет приоритетные задачи городского развития, которые власть решает вместе с городским сообществом. При удачно выбранных векторах развития мастер-план, хоть и с корректировками, может оставаться актуальным несколько десятков лет».
Генплан, будучи проектом, а не прогнозом, гораздо лучше работает, когда расширение города ведется посредством строительства "в полях": строительство с нуля новых районов города с новой инфраструктурой. В таких случаях генеральный план выступает как глобальный проект застройки (пример - Новая Москва). В случае мастер-плана разработчики отталкиваются от текущей ситуации и поиска механизмов для развития и преобразования города – это как раз случай Ялты.
О мастер-планах говорят в контексте реализации приоритетного проекта «Формирование комфортной городской среды», реализуемого МинЖКХ. Проект предполагает благоустройство дворовых территорий, создание и благоустройство общественных пространств («места случайных встреч») во всех российских городах с населением свыше тысячи жителей.
