10 апреля 2018 года правительство Севастополя впервые с 2014 года разыграет на торгах земельный участок под конкурсную застройку. На аукцион выносится 15,2 га видовой земли в районе бухты Голландия на Северной стороне. Это, можно сказать, самый центр главной севастопольской бухты, холм с великолепным видом на Корабельную сторону, рейд с кораблями и на всегда светящееся в ночи устье Южной бухты. Начальная цена лота – стоимость права заключения договора об освоении участка — 39920 рублей.
С победителем аукциона (если такой будет) заключат договор о комплексном освоении территории для строительства стандартного жилья, срок действия которого — девять лет. Интересно, что в первоначальном извещении на проведение торгов размер арендной платы за участок составлял 23 млн 999 тыс рублей в год.
А в обновленной версии документа он уменьшился в тысячу раз — до 23 тыс 999 рублей в год.
Комплексное освоение территории предполагает строительство стандартного жилья, реализуемого по социальной стоимости. В Севастополе она почти вдвое превышает федеральные нормы: в 2017 году
стоимость одного квадратного метра установлена на уровне 63 072,71 руб.
По такой цене застройщик обязан построить и продать в 2019–21 годах 385 квартир общей площадью 15 030 квадратных метров: 300 однокомнатных, 55 двухкомнатных и 30 трёхкомнатных. Но это – обязан. А всего, судя по местным проектам и нормам местного градостроительного регламента (противоречащего федеральному законодательству),
на 15 га можно впихнуть порядка 2-2,5 тыс квартир.
Однако на будущего застройщика город накладывает несколько обременений. Во-первых, он обязан будет построить за свои средства детсад на 200 мест и начальную школу на 200 мест в едином архитектурном комплексе. То есть эти два учебных учреждения могут быть совмещены.
Кроме того, девелопер должен обеспечить новый микрорайон коммуникациями. И чиновники уже оценили, во что это обойдется. Строительство подстанций и распределительных сетей под электричество — 32 млн рублей. Подключение участка к сетям природного газа — 33 млн рублей. Сети водоснабжения и водоотведения при условии потребления 1000 куб. м воды в сутки — около 133 млн рублей.
Итого по ценам 2018 года на инженерные коммуникации застройщик должен потратить около 200 млн рублей.
Но желающих почему-то не наблюдается. Аукцион был объявлен в начале марта, но уже 13 числа, во время пресс-чая, состоявшегося после ежегодного отчета губернатора перед заксобранием, Дмитрий Овсянников заявил, что интересантов застройки поселка Голландия пока нет. А посему правительство готово идти навстречу девелоперам и уменьшать социальные обязательства.
«Мы собирали всех застройщиков и поэтапно уменьшали свои аппетиты, — сообщил Дмитрий Осянников. — Мы предложили построить детсад, школу, провести коммуникации и продать, по-моему, 3000 кв метров за 39 000 рублей, чтобы выполнить обязательства по аварийному жилью, детям-сиротам и льготникам. Компании сказали – «нет, слишком большая нагрузка, и мы ничего не выиграем».
Мы снова уменьшили обязательства, и они снова сказали «нет».
Поэтому сейчас конкурс вывешен с обязательством школа и садик, я надеюсь, что к этому конкурсу проявят интерес. Если нет – нам придется уменьшать требования. Может и школы не остаться, может остаться 10 000 квадратов по льготной цене».
Откуда взялась цифра 39 тыс рублей за квадрат, в общем-то понятно. Севастопольские чиновники в своих популистских высказываниях давно эксплуатируют тему доступного жилья и приближения цен к федеральным нормам. Но пока они сами продолжают закупать на торгах квартиры по вполне себе рыночным ценам — по 63 тыс рублей за квадрат.
При такой цене можно вполне неплохо заработать на микрорайоне в Голландии. Выручка от продажи 2 тысяч квартир – около 80 тыс квадратных метров общей площади — составит около 5 млрд рублей.
Только захотят ли покупатели приобретать квартиры в депрессивном районе без развитой транспортной и социальной инфраструктуры по цене апартаментов в куда более благополучных районах – Камышах или Остряках?
Очевидно, что эта недвижимость не будет пользоваться ажиотажным спросом, даже несмотря на то, что она расположена у моря в видовом месте. Ведь в Голландии до сих пор нет собственной средней школы и детского сада, а построенной, тем более начальной, на всех не хватит.
Запланированные 200 мест в детском саду и в начальной школе не покроют потребностей жителей новых домов. По нормам в микрорайонах на каждую тысячу жителей должно быть предусмотрено по 180 мест в школе и детском саду. А в новопостроенном микрорайоне будут проживать минимум 4 тыс человек. Это не говоря уже о том, что в Голландии (в просторечии – Галоша) нет ни одного приличного торгового центра.
Все эти риски девелоперы осознают, поэтому на конкурс не выходят. Материковые застройщики не стремятся в Севастополь из-за санкций, и потому, что у нас почти не осталось свободной земли – «разгуляться» негде. А может они и вовсе не знают о проводимых в городе торгах.
А вот местные девелоперы понимают, что, благодаря неформальным соглашениям, они еще могут отхватить лакомые куски в центре города и у моря почти даром. Законопроект о выделении земли инвесторам без конкурса уже на подходе. Правда, депутаты заксобрания не спешат его принимать, отбивая атаки девелоперского лобби. Их нужно поторопить, убедить, что без этого документа Севастополь не выживет – с помощью все той же неликвидной Голландии.
Провал земельного аукциона по участку на Северной станет еще одним доказательством: конкурсы на комплексную застройку городу не нужны. Земли у моря нужно раздавать застройщикам просто так. Возможно, именно в этом и заключается основная загадка конкурса: почему участок под аукцион был выбран именно на Северной? Да потому, что его попросту никто не захочет взять.
Наиболее близкие к правительству девелоперы Павел Лебедев и Евгений Кабанов давно неизменно жалуются на неравные условия рынка, дороговизну стройматериалов, договорняки при выделении земли и вводе объектов в эксплуатацию. И напирают: строительство дешевых квадратных метров в городе будет возможно, если им будут бесплатно выделять участки — без аукциона и социальных обязательств. И желательно — без арендной платы.
Таким образом, документ, без которого развитие города и инвестирование в его экономику становится практически невозможным, превращается в еще один инструмент строительного лобби.
Изначальная идея законопроекта – создать инвесторам условия, облегчающие получение земли под размещение производственных объектов. Но если застройщиков приравняют к производственникам, последние оставшиеся в городе участки заполонят многоэтажки.
С другой стороны, это отражает федеральные тенденции. В стране, где на месте заводов растут микрорайоны и торговые центры, другого пути «развития» у растущего города нет. Тем более, у моря, куда мечтают переехать многие. Где они все при этом будут учиться, работать, гулять и развлекаться — девелоперов и чиновников не интересует. Главное, заработать на продаже недвижимости здесь и сейчас.
Напомним, в конце февраля 2018 года городской парламент принял в первом чтении законопроект, устанавливающий критерии выделения земли под крупные инвестпроекты без конкурса.
По проекту закона, предоставление участков без торгов допускается в двух случая. Первый случай: если инвестор вложит не менее 100 млн рублей (40 млн в высокотехнологичных отраслях) на каждый переданный гектар, если он создаст не менее 100 обычных или не менее 20 высокопроизводительных рабочих мест и если он обеспечит не менее 3 млн рублей налогов с гектара, начиная с третьего года после предоставления участка. Второй вариант: если реализация инвестпроекта приведет к совокупным поступлениям в местную казну не менее 8 млн рублей в год с 1 га для промышленных предприятий, и не менее 100 тыс. рублей — для сельхозкомпаний.
В то же время редакция проекта, рассмотренного и принятого в первом чтении, допускает передачу земель под застройку туристическими объектами. На деле это может обернуться бесконтрольным выделением участков под строительство апартаментов на продажу — как, например, апарт-отель на Солдатском пляже, который строит «Интерстрой» Евгения Кабанова, или «пансионат для отдыха детей с детьми» в Ласпи от фирмы «Агат-А» Павла Лебедева. Сейчас часть депутатов заксобрания работает над тем, чтобы эту «лазейку» из законопроекта исключить.
