Уже два года в Севастополе работает программа капитального ремонта жилого фонда, действующая по всей России. Но игра идет не по общероссийским правилам, а по местечковым шаблонам, главная цель которых — создавать видимость бурной деятельности и осваивать как можно больше денег: в первые годы — федеральных, поступивших из общероссийского фонда содействия капремонту, а затем — собственников, каждый месяц перечисляющих на счета регионального оператора по несколько сотен кровных рублей.
О качестве самих работ не заботится ни региональный фонд, ни подрядчики, ни техназор, ни управляющие компании, ни, что парадоксально, собственники. Все огрехи затмевает «вау-эффект»: севастопольцы радуются, что в их городе, где последние четверть века в сфере ЖКХ почти ничего не делалось, наконец-то начался капремонт. При этом они забывают, что будут расплачиваться за сделанные сегодня работы всю свою жизнь — программа рассчитана на 25 лет.
О системных нарушениях в работе программы «Примечаниям» рассказали члены общественного совета при Фонде содействия капитальному ремонту Севастополя Елена Кравченко и Марина Горюнова.
Первая проблема региональной программы — непонятные механизмы ее формирования. Списки подлежащих капремонту домов на 2016-2017 год формировались управляющими компаниями в начале 2015 года — тогда, когда фонда капремонта в городе еще не существовало, он был сформирован позже.
Перед управляшками стояла задача застолбить средства из выделенных федеральным фондом содействия капремонту 851 млн рублей. Ждать, когда сформируют регионального оператора, было нельзя: высокий риск неосвоения бюджетов был чреват возвратом денег в центр. К тому же изношенный фонд ЖКХ требовал безотлагательных, по сути политических, действий.
Управляющие компании по-быстрому наштамповали не соответствующие действительности дефектные ведомости по шаблонам, скачанным из интернета. По ним позже были составлены сметы, по которым и работают сегодня подрядчики.
По словам общественниц, расхождения в дефектных ведомостях и сметах настолько значительные, что зачастую выполнить ремонт на объекте на запланированные средства невозможно. «В доме идет ремонт системы отопления, — приводит пример общественница. — В смете указано количество запорной арматуры — 200 шт, а по факту нужно 2000 шт. Расхождение в 10 раз. Подрядчик пришел на дом с готовой сметой и подписанным контрактом и схватился за голову. Правда, по итогу закрывали КС-3 и обнаружилось, что реальная стоимость работ ниже сметной в полтора раза — в части квартир система отопления уже была переделана с использованием современных качественных материалов, и люди массово подписывали отказы от капитального ремонта сетей. Все это управляющая компания должна была заранее учесть в дефектовках».
Почему расчеты сделаны столь грубо? Потому что, уверяют общественницы, документации по домам в Севастополе просто не существует. Максимум, что удается обнаружить — поэтажные планы.
Паспорта домов отсутствуют, проектная документация тоже. Как предполагают общественники, часть документов была намеренно уничтожена государственными управляющими компаниями в момент перехода в Россию, чтобы скрыть многочисленные перепланировки, пристройки и переделки, не узаконенные в украинские времена. Проектная документация пропала из городского архива. У ресурсоснабжающих организаций и управляющих компаний нет планов внутридомовых сетей.
Зачастую даже количество квартир в документации на капремонт подсчитано неправильно, не говоря уже о метраже, площадях и прочих деталях.
Спешка с составлением списков привела к тому, что в них попали откровенно аварийные дома, износ которых составляет более 70 процентов. Их нужно сносить, а жильцов расселять, но у города на это средств нет. Поэтому их «подмазывают» в рамках капремонта в надежде, что те протянут еще десяток лет.
Другие дома — в относительно хорошем состоянии. Они могли бы подождать капремонта еще несколько лет, но их почему-то включили в списки в ближайшие два года. Некоторым записали капремонт кровли, хотя она в хорошем состоянии, зато внутри домовые сети уже давно текут. И собственники квартир не знают, что на самом деле именно они должны выбирать, что и когда им будут ремонтировать.
Собственники в Севастополе пассивны, говорят наши собеседницы. Они не только не интересуются, когда в их доме будет капремонт и за что они платят взносы, но и не хотят контролировать уже идущие работы. В большинстве домов перед началом капремонта даже не могут выбрать старшего по дому и ответственную группу, которая будет следить за действиями подрядчика.
«Есть этапы так называемых скрытых работ, — объясняет Кравченко, — которые нужно контролировать в процессе: как делается стяжка под кровлю, как наплавляется кровельный материал, какого он качества. После завершения работ проверить все это будет невозможно. Технадзор просто не успевает следить за объектами: на каждого инспектора приходится в Севастополе по 60 объектов, которые расположены в разных районах города. Они бывают на одном адресе всего по два раза за весь срок ремонта. Выход — самостоятельно брать быка за рога. Но собственникам ничего не нужно, они хотят жить в отремонтированном доме, но делать что-то, чтобы ремонт состоялся и отвечать за работы — не хотят».
Люди не знают правил, по которым функционирует система, и не хотят в них вникать. Правда, и государство не особо-то объясняет, как это все работает. На сайте Минстроя и регионального оператора можно найти красочные брошюры с большим количеством канцелярского текста и картинок. Но нет бумаги, в которой было бы кратко и в доступной форме написано, что нужно делать, когда в дом приходит подрядчик. К тому же часть информации, по словам общественниц, вообще скрывается от собственников.
«Ни в одном буклете про капремонт вы не найдете информацию о том, что собственнику по требованию в обязательном порядке должны предоставить акты дефектовок и проектно-сметную документацию. В Севастополе сметы составляются с нарушениями, в таком виде они незаконны. И отвечать за них ни фонд, ни управляющая компания не будут. В случае чего именно собственники пойдут в суд», - предупреждает Кравченко.
Ответственность за результаты и гарантийные обязательства — еще одна большая проблема. По факту Фонд капремонта является некоммерческой организацией, с которой, согласно ее уставу, мы все сотрудничаем добровольно. Но принудительно: Конституционный суд признал законным сбор взносов на капремонт.
Фонд формирует программу в регионе, составляя списки домов, проводит торги по объектам и заключает контракты. Он выступает заказчиком работ. Прежде чем зайти на объект, исполнитель подписывает акт приема-передачи дома у представителя собственника и управляющей компании. Фонд в этом процессе никак не участвует, никаких договоров между собственниками, управляющей компанией и фондом в Севастополе не подписано. Фактический диалог тоже не выстроен. Документально все организовано таким образом, чтобы на фонде лежала как можно меньшая ответственность за качество проведенных работ.
После того, как ремонт закончен и собственник его принял, дом снова переходит под контроль управляющей компании, которая и будет его эксплуатировать далее.
Если вскроются дефекты, возникшие в результате проведения ремонтных работ, кто за них будет отвечать? Подрядчик, которого уже и след простыл? Управляющая компания, которая во время ремонта юридически отношения к объекту не имела? С фонда взятки гладки — некоммерческая организация за косяки выигравших торги фирм не в ответе. Крайними останутся собственники, им придется годами ходить по судам, чтобы что-то доказать.
При этом, отмечают общественницы, управляющие компании, передав дом подрядчику, продолжают взимать с жильцов взносы за содержание дома — хотя по факту за него не отвечают. Ресурсоснабжающие организации тоже не спешат делать перерасчет. «Ремонт отопительной системы проводят во время отопительного сезона, люди сидят без тепла, но платежки им присылают по полной», — говорит общественница.
Сегодня в Севастополе подрядчики заходят на объекты с уже готовой сметой, которая, как мы помним, не соответствует действительности из-за наспех составленных в начале 2015 года дефектовок. Жильцов дома и управляющие компании перед началом торгов по объектам фонд с этими документами не знакомит. Мало того, их скрывают и от общественного совета. «Нас пытались убедить, что деятельность наша имеет рекомендательный характер, — вспоминает Кравченко. — Но когда мы находим нарушения, нас просто игнорируют, хотя в наши полномочия входит право собирать заседания, приглашать правительство и представителей фонда, спрашивать, почему так плохо делают капремонт».
По словам наших собеседниц, от людей скрывают даже некоторые вполне очевидные и чреватые большими расходами особенности системы. Пожалуй, почти все уже в курсе, что копить на капремонт можно тремя способами: вносить деньги в так называемый «общий котел» - на единый для всех домов счет фонда, создать спецсчет под управлением фонда или открыть отдельный в банке.
«Хотите сами контролировать свои средства? — поясняет Кравченко. — Открывайте спецсчет. Но деликатно умалчивается, что, имея спецсчет, вы имеете обязательства. Если подошел срок капремонта, вам направляется уведомление: «У вас в этом году капремонт, но у на счету не хватает средств». Фонд капремонта или банк предоставит поддержку, но за процент — в кредит. При этом спецсчет обслуживается за ваш счет, процент накопления минимальный, он не защищен от инфляции. Перед капремонтом собственники со спецсчетом должны составить проектно-сметную документацию за свой счет. Если банк через несколько лет прогорит — никто не виноват, ваши накопления пропадут. Страхование вкладов работает только для физлиц, юрлицам ничего не выплатят».
Сейчас в Севастополе реализуется краткосрочная программа по капремонту на 2017-2019 год. Пытаются делать все по правилам: составляют паспорта домов в соответствии с российским законодательством. Но из-за отсутствия изначальной документации, в них тоже полно ошибок: площади недостоверны, количество квартир не соответствует действительности, жилые и нежилые помещения указаны неправильно.
«Там пристроечка, там квартирка, там офис незаконный — перечисляет Елена. — Все, что было нелегально пристроено при Украине и не узаконено, сейчас внесено в эти паспорта. А кто платит взносы на капремонт за эти магазинчики в первых этажах, парикмахерские? При составлении этих паспортов — быстрее-быстрее — закладывается нарушение закона».
Программа капремонта подлежит актуализации раз в полгода. Управляющие компании, департамент городского хозяйства и собственники должны предоставлять фонду данные для актуализации. И именно собственники дома могут повлиять на сроки включения дома в программу.
«Нужно обратиться в управляющую компанию и потребовать прислать комиссию, — перечисляет Кравченко. — Либо настаивайте на комиссии из фонда, горхоза, управляющей и собственников. Просите, чтобы дом отремонтировали в этом году. Если комиссия примет решение, что текущий ремонт может решить проблему, дом ближе по срокам не передвигается. А если уже ждать нельзя, то сроки меняются».
У фонда на сайте выложен актуальный краткосрочный план и долгосрочная программа, которая корректируется по мере выполнения. Сейчас уже есть актуальные списки на 2017-2019 год. Но то, что дом попал в этот список, совершенно не означает, что собственники должны смиренно ждать капремонта. Они могли сами выбирать, какие виды работ им нужно сделать - коррективы в краткосрочную программу можно было внести до 30 сентября 2017 года.
«К примеру, записан капремонт кровли. Собственники должны собрать общее собрание, чтобы решить, хотят они именно кровлю или, к примеру, фасад или внутридомовые сети. Обязательное условие: протоколы общего собрания собственников, на основании которого решение о капремонте является легитимным. К сожалению, большинство домов этой возможностью до 30 сентября так и не воспользовались», — поясняет она.
Общественница перечисляет, как процесс должен выглядеть в идеале. После того, как фонд высылает старшему дома предложение о проведении капремонта, расписывая виды работ, собирается общее собрание. На нем жильцы дома должны решить, что они хотят отремонтировать в первую очередь. Протокол общего собрания с решением отправляется обратно в фонд.
На основании этого протокола представители фонда капремонта и управляющей компании вместе с собственниками должны составить дефектный акт и акт осмотра объекта. По дефектному акту составляется проектно-сметная документация и отправляется собственнику для ознакомления. И только после этого должен проводится конкурс. В Севастополе эти важные этапы взаимодействия фонда, управляющей компании и собственников почему-то опускаются.
«Мы [общественный совет при капремонте] преследуем цель хотя бы приблизить программу капремонта в Севастополе к рамкам законности — это первое, — говорит Кравченко. — Второе: предотвратить нарушения, имеющие систематический и системный характер, имеющий место на каждом объекте капремонта. Мы добиваемся появления реальных административных мер воздействия на фонд капремонта.
Почему это НКО является заказчиком работ, если по сути не владеет домами? Заказчиком капремонта должен выступать только город. Но мы сталкиваемся с нежеланием системы работать с нами, жильцами многоквартирных домов. Нам говорят: «Посмотрите, мы и так для вас все делаем». Делают, но платим за это мы — в течение многих лет».
Со стороны все эти надстройки — некоммерческие организации и фонды — выглядят вполне в духе современной социальной политики. Нам говорят, что теперь мы сами отвечаем за состояние своих домов и должны копить на капремонт. Но все эти они созданы с таким расчетом, чтобы собирать с нас деньги без всяких ответных гарантий.
Так сложилось, что большая часть населения Севастополя, да и России в целом — патерналисты. Нам сложно свыкнуться с мыслью, что от лица государства у нас выступает конгломерат частных бизнесов. Но это так. И если мы хотим выжить, нам следует научиться быть экспертами во всех тех вопросах, которые мы привыкли передоверять представительным людям с бумагами. Это потребует времени и самоорганизации как минимум на уровне подъездов, но другого пути нет.
