Проект комплексного развития 7-го км Балаклавского шоссе правительство Севастополя представляет в Сочи уже второй год. Интересно, замечают ли министры во главе с премьером Медведевым, как меняются цветные картинки презентаций. В прошлом году в Севастополе за деньги частного инвестора обещали построить крупных логистический центр с сортировочной базой для продукции крымских сельхозпроизводителей, а в этом – огромный жилой микрорайон с новенькими административными зданиями для правительства и заксобрания, ледовым дворцом на 6 тысяч мест и канатной дорогой в Балаклаву. «В Севастополе появится город-сад», - не скупясь на эпитеты, писали местные СМИ накануне Сочинского форума.
Инвестпроект, представленный на Сочинском инвестиционном форуме в феврале 2019 года
Однако на Инвестиционном портале Севастополя до сих пор размещен старый проект – и в презентации, и в разделе «Приоритетные проекты». Так что же все-таки будут строить на 7-ом?
Внимание властей к 7-му километру понятно: это одно из немногих мест в черте города, где земля под застройку еще есть. Причем ее немало – десятки гектар.
До недавнего времени это место считалось «выселками» - здесь, под боком у большого по меркам Севастополя вещевого рынка, строились дачи и частный сектор без особой инфраструктуры. И небольшие торговые центры. Но строительство трассы «Таврида» должно превратить его в идеальное место для решения логистических проблем Севастополя. Здесь можно построить новый автовокзал, а на проходящей невдалеке грузовой ветке - новый ж/д вокзал и товарную станцию, разгрузив тем самым старые части города.
Именно поэтому частный инвестор, ООО «АПК Севастопольский», принадлежащем банкиру Александру Анненкову, собирался построить на 87 га земли (52 га принадлежит городу, а 25,3 – в аренде у «Севастопольского» еще с украинский времен) логистический центр за 10 млрд рублей.
На участке должны были появиться (согласно презентациям):
- оптово-распределительный центр на 50 тыс. кв. м;
- современный крытый рынок оптово-розничной торговли на 48 тыс. кв. м;
- туристическо-оздоровительный и спортивные комплексы на 11,8 и 10,7 тыс. кв. м соответственно;
- бизнес-центр с гостиничным комплексом;
- автовокзал;
- площадки и парковки для хранения грузового и легкового автотранспорта.
Логистический центр снизит цены на продукты питания в Севастополе минимум на 20%, обещал инвестор. За счет чего?
Сейчас поставщики с материка в город не заходят лишь потому, что крупнооптовые товарные партии мы принимать не в состоянии – нет складов, сортировочных баз, холодильников. Поэтому все, что привозится в город, сразу же распределяется по торговым точкам. При таком подходе потери неизбежны – они закладываются в конечную цену. А правильное хранение товара на месте позволит снизить издержки.
Логистический центр ориентирован и на местных производителей. Сейчас крымские фермеры теряют треть своего товара за счет того, что во время сбора урожая его негде хранить. Многие фермеры вообще не могут сбыть свою продукцию закупщикам с материка, поскольку производимые ими партии - слишком мелкие. После строительства оптово-распределительного центра в Севастополе крымчане смогут сдавать свой продукт на сортировку и упаковку – после чего товар отправится на материк.
Это позволит снизить логистические затраты. Сейчас стоимость перегонки одной фуры из Москвы достигает 140 тыс рублей потому, что обратно из Крыма нечего везти. Если машина сможет загрузиться в логистическом центре, чтобы не идти на материк порожняком, цена рейса упадет.
Вот так логистический центр выглядел на прошлогодней презентации:
Однако в начале 2019 картинки стали другими. Как же так вышло, что логистический центр превратился вдруг в жилую и административную застройку?
В «АПК Севастопольский» заверили «Примечания», что компания и лично руководитель проекта Александр Анненков к замене оптовых баз на жилые многоэтажки отношения не имеют. Анненков до сих пор ведет с правительством Севастополя переписку, но, чем дальше, тем понятнее становится:
под логистический центр город решил землю не выделять. Причем чиновники об этом явно не говорят, а лишь присылают завуалированные намеки и отписки
(предоставленные инвестором по запросу «Примечаний» копии писем правительства есть в распоряжении редакции).
Исходя из документов, до декабря 2017 года процесс переговоров инвестора с правительством шел более-менее гладко. Еще в апреле 2017 года Совет по стратегическому развитию и приоритетным проектам города Севастополя рассмотрел предложения ООО «АПК Севастопольский» и признал его проектом общегородского значения. Тем более, построить логистические центры в Крыму и Севастополе поручил президент Путин.
В мае 2017 был утвержден состав рабочей группы, в которую вошли чиновники и представители инвестора, и «дорожная карта» проекта.
Чтобы приступить к строительству, город должен выделить под центр землю. Но как, если в то время закона о выделении участков инвесторам без конкурса в Севастополе еще не существовало? Выход был: разработать проект планировки и межевания территории (ППТ и ПМ) и провести его через публичные слушания. Поэтому на одном из совещаний у куратора проекта, вице-губернатора Владимира Базарова,
инвестору поручили написать в ДАГ обращение с просьбой разработать ППТ и ПМ, а самому департаменту - безотлагательно разработать для этого техническое задание. Что и было сделано.
Для разработки ППТ и ПМ нужно провести предпроектные изыскания. «АПК Севастопольский» заключил за свой счет договор с ООО «АрхиГрадПроект» на проведения геологоразведочных работ и составление предварительных эскизов планируемого размещения объектов.
По ходу выяснилось, что по федеральному приказу Минкульта №1864 о градостроительных регламентах в окрестностях достопримечательного места «Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита» участок под логистическим центром попадает в зону Р-3-3 «Парки и скверы», и строить там объекты выше 8 м нельзя.
Из переписки с Минкультом стало ясно, что менять приказ федералы будут только под очень важные проекты, поэтому в августе-сентябре 2017 правительство Севастополя вносит логистический центр - единственный из частных инвестпроектов в городе - в государственную программу «Развитие инвестиционной деятельности в Севастополе на 2017-2022 годы» (постановление №669-ПП от 24.10.2016).
Кроме того, Минкульт потребовал провести полное археологическое исследование участка. Инвестор заключил договор с археологами – с ООО «Крымский региональный центр археологических исследований» на проведение полевых работ. Вскоре они были закончены, археологи выявили на участке 3 объекта XIX века: французскую казарму, конюшню и межевую стену. Однако несмотря на то, что отчеты по изысканиям давно готовы и отправлены в Минкульт, решение по участкам до сих пор не принято. Инвестор просил изменить зону с Р-3-3 «парки и скверы» на Р-4-6 «объекты промышленности», но принятие решения затянулось.
В сентябре 2017 правительство определилось, наконец, с функциональным заказчиком проекта – им был назначен ДАГ. Эта деталь важна: по распоряжению правительства (№1155-ПП «Об организации проектной деятельности» от 5.12.2015) именно функциональный заказчик должен разрабатывать паспорт проекта.
Однако ДАГ свои обязанности так и не выполнил, а правительство в своих письмах, датированных февралем 2019 года, пытается обвинить в отсутствии паспорта «АПК Севастопольский».
Первые звоночки о планах города на землю начали поступать еще осенью 2017 года, когда инвестор подробно обсуждал проект с главным архитектором города Александром Моложавенко.
«Я неоднократно приходил к Александру Павловичу, мы обсуждали, что и как будет выглядеть, подробно, с эскизами, - вспоминает администратор проекта от ООО «АПК Севастопольский».
– Он смотрел, кивал головой. Но 7 декабря 2017 года, когда мы первые вышли на Градсовет, который только-только возглавил губернатор Овсянников, он же, Моложавенко, задал нам множество вопросов в стиле: «А почему вы хотите построить именно это и именно здесь?»
В итоге Градсовет высказал несколько замечаний, и мы отправились дорабатывать проект. Никаких принципиальных возражений – нет, это не будет построено – на этом этапе никто, включая губернатора, не высказывал».
Тем временем, в ноябре 2017 ДИЗО сформировал и поставил на кадастровый учет участок с номером 91:01:000000:240 и подходящим для строительства логистического центра целевым назначением «Для размещения объектов предпринимательской деятельности».
Представитель инвестора говорит, что уже тогда, осенью 2017, Моложавенко несколько раз намекал, что неплохо было бы разместить на 7-ом км жилые дома.
«Моложавенко говорил, что скоро там будет новый центр города», - поясняет администратор проекта.
«Я передавал его предложение построить там многоквартирники Александру Васильевичу [Аннекову] – тот отказался наотрез, - продолжает администратор проекта. - Мы выходили на Стратсовет с определенной концепцией, ее утвердили, сказал он.
Шеф предположил, что под предлогом изменения концепции они хотят очернить «Севастопольский» в глазах людей: мол, брали под оптово-распределительный центр землю, а построили многоэтажки – и разорвать с нами взаимоотношения».
В декабре 2017 прекратил свое существование департамент приоритетных проектов Севастополя – с тех пор инвесторов в городе курирует департамент экономики. В том же месяце был отстранен от должности Моложавенко, и до 15 января 2018, когда главным архитектором Севастополя была назначена приехавшая из Воронежа Марина Ракова, ДАГ был обезглавлен.
В таких обстоятельствах вынести проект на градсовет повторно в кратчайшие сроки возможности не было, поэтому новоназначенная Ракова порекомендовала инвестору обсудить внешний облик объекта и инженерно-транспортную инфраструктуру с архитектурно-художественным советом. Тем более, в состав обоих советов во многом совпадает.
«С февраля по июль 2018 года я ходил на худсовет, как на работу, даже здоровался: «Здравствуйте, родственники», - вспоминает администратор проекта. – Планомерно устраняли замечания Градсовета».
В феврале 2018 проект был представлен на Сочинском экономическом форуме. И, по словам инвестора, был встречен очень тепло. «Мы провели ряд переговоров с сельхозпроизводителями и оптовиками с материка - возить продукты в Крым хотели бы многие», - говорит представитель инвестора.
Пока инвестор с архитекторами согласовывали детали, наступило лето. 8 июня 2018 года вступил в силу принятый заксобранием закон №418-ЗС об установлении критериев для инвесторов, желающих получить землю в Севастополе без конкурса. Согласно этому документу, землю может получить тот, кто выполнит хотя бы одно из трех условий – для каждого вида проектов они разные. Проект «АПК Севастопольский» выполнял два критерия из трех: инвестор планировал создать 4200 рабочих мест и вложить более 100 млн рублей на га площади.
После принятия закона все сложности с разработкой ППТ, ПМ, публичными слушаниями и конкурсными процедурами были уже не нужны. Предполагалось, что инвестору нужно просто подать соответствующую заявку в департамент экономики и получить землю.
Но все оказалось не так просто. «АПК Севастопольский» трижды – в июле и сентябре – подавал в правительство пакет документов на заключение инвестконтракта, но ответа не получал.
Отказ пришел лишь в декабре 2018 года: департамент экономики писал, что выделение участка под строительство невозможно, так как ДАГ не закончил работу с «красными линиями».
На самом деле участок был закадастрирован еще в ноябре 2017 года. Мало того, в феврале 2019, не исключив логистический центр из госпрограммы по инвестированию, от него «откусили» кусочек с кадастровым номером 91:01:015001:143 – под строительство ледового дворца.
27 декабря 2018 «АПК Севастопольский» написал в департамент экономики письмо о том, что участок уже сформирован – но ответа не получил до сих пор. Точнее он был, в форме отписки: инвестору сообщали, что согласовывают текст ответного письма с ДАГ.
29 декабря письмо с таким же содержанием – о целесообразности дальнейшей работы над проектом – было отправлено на имя губернатора Овсянникова. Ответ пришел лишь 6 февраля 2019 года – за неделю до Сочинского инвестфорума.
В нем вице-губернатор Пономарев обвиняет во всем инвестора, мол, тот не составил план мероприятий по предпроектным работам, не разработал архитектурную концепцию проекта, не подготовил материалы предпроектных работ и паспорт проекта (за который, вообще-то, отвечает ДАГ).
«Все, что требовалось с нашей стороны, у нас есть, - говорит администратор проекта, показывая внушительную стопку документов и распечаток. – Мы досконально выполняли все, что нам поручали, все, что озвучивали кураторы».
На предпроектные изыскания «АПК Севастопольский» потратил около 20 млн рублей. Не бог весть какие деньги для 10-ти миллиардного проекта, но не в случае, когда чиновники инвестору отказывают. Пономарев пишет, что вернуть затраченное невозможно, потому что инвестконтракт так и не был заключен.
Получается замкнутый круг: чтобы заключить контракт, нужна свободная земля. Чтобы выделить землю – нужны ППТ и ПМ. Инвестора заставляют сделать их за свой счет, а потом отказывают. И вернуть свои кровные он не может – инвестконтракта-то нет.
Но главное, город так и не ответил, нужен ему логистический центр. «Вопрос целесообразности дальнейшей реализации проекта <…> будет рассмотрен в рамках совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам», - значится в документе за подписью Пономарева.
Выудить эту информацию у инвестора было невероятно трудно: в «АПК Севастопольский» еще надеются, что проект состоится. Но надежда эта тает на глазах.
Теперь, утверждает представитель инвестора, правительство хочет отнять у предприятия еще и землю, которую компания арендует с украинских времен.
Речь идет об участке 91:01:059001:395 площадью 25,3 га, примыкающим к тем 52 га, что город так и не выделил инвестору.
«Изначально мы думали, что город сформирует для нас общий участок 86 га, и не переоформляли землю в российском правовом поле, - говорит администратор проекта. – Но поняв, к чему все идет, решили все же оформить наше право. И теперь получаем отказы – то доверенность у нас не так оформлена, то участок имеет пересечение с частными домовладениями, и мы должны через суд их устранять».
Инвестор опасается, что выполненные ими предпроектные работы будут использованы чиновниками для реализации чужого проекта.
«Например, ту же канатную дорогу изначально предлагали мы – в качестве идеи, - сетует представитель «АПК Севастопольский». - Но худсовет нам ее задробил, сказали, что это дорого и для города нерентабельно. То же самое по спорткомплексу – новый ледовый дворец находится как раз там, где мы собирались размещать спортивные объекты».
Почему правительство Севастополя сделало выбор в пользу жилой застройки, отринув идею логистического центра?
Предположим, что долгоиграющие проекты приезжим чиновникам, не собирающимся связывать свою жизнь и карьеру с Севастополем, просто ни к чему. Лучше заменить их на масштабные стройки федеральных целевых программ (на ледовый дворец и вокзалы легко можно выпросить деньги у Москвы, потом с выгодой для себя потратить, как уже случилось с парком Победы и очистными сооружениями) и высокооборотистый девелоперский бизнес.
Зачем закладываться в долгую, если с коммерческого жилья и оплаченных Москвой соцобъектов можно снять сливки в ближайшие 3-5 лет - а потом уехать на повышение куда назначат.
«Пока в Севастополе будут воспринимать огромные бюджетные вливания, как данность, никаких мотиваций местной бюрократии привлекать частные инвестиции не родится, - комментирует происходящее экс-гендиректор Корпорации развития Севастополя Олег Николаев. - Прошло пять лет - по два с половиной на каждого главу региона, но до сих пор не появилось единого окна для бизнеса, что подтверждает тезис о полной незаинтересованности. Севастополь получает важные для города миллиарды из Москвы, которые по сути необходимо использовать для создания базы и платформы под новые компании и рабочие места, но сегодня нет стратегии, где эти компании, а главное – для чего должны появиться. Это не только проблема низкоквалифицированных или вовсе профнепригодных временщиков во власти города, а в целом ответственности конкретных лиц за то, что к инвесторам подходят настолько пренебрежительно».
Но все же мы спросили у чиновников, почему произошла замена. Куратор проекта логистического центра от правительства, вице губернатор Владимир Базаров предполагает, что город сделал выбор в пользу социальных объектов, которые Севастополю необходимы больше, чем оптовый центр. Это ледовый дворец, садики, школы, перечислил чиновник. Что касается застройки – квартиры городу тоже нужны. О подробностях замены Базаров ничего не знает, ведь он курировал проект пока он был транспортно-логистическим узлом, жилая застройка – не его профиль.
Александр Моложавенко подчеркнул, что делится с «Примечаниями» собственным мнением.
«Территория, которая находится на пересечении въездных путей, является фактически географическим центром Севастополя, практически въездными воротами в город, не должна использоваться под подобные промышленные объекты, - сказал чиновник. – Тем более, столь обширная – 86 га».
В таком месте лучше построить социальные объекты, считает глава ДАГ.
На вопрос, будет ли департамент ходатайствовать о выделении инвестору другого участка (ведь именно Севархитектура до сих пор числится функциональным заказчиком проекта «АПК Севастопольский») Моложавенко ответил: «Да, вероятно». Но тут же оговорился: «Инвестор так и не ответил на вопрос, зачем Севастополю столь масштабный логистический центр. В более крупных городах есть несколько центров, но поменьше. Их можно разместить где угодно, и один – у трассы «Таврида» - уже строится».
Речь идет о логистической площадке в Верхнесадовом. Это тоже частный проект, но назвать счастливчика, которому удалось продавить в правительстве право вложить в Севастополь деньги, Моложавенко отказался. «Обращайтесь к [начальнику главного управления потребительских рынков и лицензирования Вадиму] Кирпичникову, он этим занимается», - отрезал глава Севархитектуры.
