Сдавать собственное имущество можно как в статусе физического лица — гражданина, так и в статусе индивидуального предпринимателя.
Регистрация в качестве индивидуального предпринимателя предусматривает уплату взносов во внебюджетные фонды.
Следует взвесить все «за» и «против», принимая решение о том, получать статус индивидуального предпринимателя или сдавать недвижимость, декларируя доходы в качестве физического лица.
Рассмотрим случай, когда гражданин сдает собственное жилье без оформления в качестве индивидуального предпринимателя.
Доходы физических лиц, сдающих в аренду собственное имущество и не являющихся ИП, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по следующим ставкам: 13 процентов — для налоговых резидентов РФ; 30 процентов — для лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ.
Такие налогоплательщики обязаны по результатам прошедшего налогового периода (календарного года) предоставлять в налоговые органы по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация предоставляется не позднее 30 апреля, а налог уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Сдавать недвижимые помещения можно зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя.
В этом случае арендаторы по отношению к арендодателю (физическому лицу) будут являться налоговыми агентами. Они обязаны с суммы вознаграждения удержать и уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц, а после окончания налогового периода представить в налоговую инспекцию по месту своего учета сведения о доходах физического лица (арендодателя) по форме 2-НДФЛ.
В этом случае арендодатель самостоятельно налог не рассчитывает и декларацию не предоставляет — все это за него сделал налоговый агент.
Свою деятельность индивидуальный предприниматель может осуществлять как на общей системе налогообложения, так и с применением специальных налоговых режимов: упрощенной системы налогообложения, патентной системы налогообложения, системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход.
Одной из самых удобных и простых систем налогообложения для индивидуального предпринимателя является патентная система налогообложения.
Применение этой системы предполагает оплату стоимости патента, который может быть приобретен на срок от одного до двенадцати месяцев в пределах календарного года. Рассчитать стоимость патента можно воспользовавшись электронным сервисом «Налоговый калькулятор-Расчет стоимости патента», размещенного на официальном сайте ФНС России.
К примеру, в случае сдачи собственного жилого помещения площадью 56 метров квадратных, сумма налога составляет всего 2180 рублей за год (12 месяцев).
Надо помнить, что в случае несвоевременной оплаты патента налогоплательщик считается утратившим право на применение патентной системы налогообложения и перешедшим на общий режим налогообложения с начала налогового периода, на который ему был выдан патент.
Отчетность индивидуальные предприниматели, избравшие патентную систему налогообложения в налоговые органы не предоставляют. Данная система налогообложения может применяться наряду с иными режимами налогообложения, предусмотренными законодательством о налогах и сборах (общей и упрощенной системами налогообложения, единым налогом на вмененный доход, единым сельскохозяйственным налогом).
Общая система налогообложения предполагает в частности уплату следующих налогов: НДФЛ, налога на добавленную стоимость, налога на имущество, используемое в предпринимательских целях. Также на данной системе налогообложения в определенных законодательством случаях при наличных расчетах необходимо применение контрольно-кассовой техники.
На упрощенной системе налогообложения предприниматели могут выбрать в качестве объекта налогообложения «доходы» (в Севастополе ставка налога 3%) либо «доходы, уменьшенные на величину расходов» (для Севастополя ставка налога 7 %).
В любом случае необходимо с полученных доходов необходимо уплачивать налоги, ведь за неуплату налогов предусмотрена ответственность. Какие же меры грозят неплательщику? Во-первых, взыскание неуплаченной суммы налога: в большинстве случаев это 13% от суммы выручки за сдачу жилья внаем. Во-вторых, уплата пени за несвоевременную уплату налога (ст. 75 Налогового кодекса РФ), а также штраф за непредставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ). Размер штрафа — 5% от общей суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки подачи декларации, а в случае если просрочка составляет более 180 дней, то штраф будет равен уже 30% от суммы налога плюс по 10% от суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, начиная со 181-го дня. В-третьих, неплательщику грозит так же штраф за нарушение срока уплаты налога (ст. 122 НК РФ), при этом размер штрафа составляет 20% от неуплаченной суммы налога.
