Опрос 12 крупнейших агентств недвижимости Южного берега Крыма показал, что продажи недвижимости в новостройках Приморского парка Ялты упали. По мнению риэлторов, большую роль в снижении спроса сыграли скандалы вокруг застройки 100-метровой прибрежной зоны и общественное беспокойство о судьбе знаменитой ялтинской зеленой зоны. Специалисты говорят, что россияне теперь очень тщательно изучают документы перед покупкой жилья в Ялте.
Внесли свою лепту в снижение темпов продаж и заявления главы РК Сергея Аксенова о запрете регистрации сделок по недвижимости в Приморском парке Ялте, и недавняя серия уголовных дел по фактам изменения целевого назначения земли на ЮБК.
«Новостройки здесь появлялись по схожей схеме: застройщик покупал кусочек земли парка и за пределами правового поля добивался изменения целевого назначения для своего земельного участка, - объяснила «Примечаниям» дочь создателя Приморского парка, архитектор Наталья Старикова. – После изменения целевого назначения дом начинали строить как «объект рекреации». Затем, вероятно тоже за пределами правового поля, для объекта повышалась этажность. Вот так, с особым цинизмом при полной безнаказанности, парк по кусочкам и уничтожили».
Остатки деревьев между стройплощадками
Непосредственно фактами изменения целевого назначения земли в Приморском парке правоохранители пока не занялись. Но перспектива этих высоток у моря стала вызывать вопросы.
Ежедневное наблюдение в течение месяца (с июля по август) за высотками Приморского парка показывает, что в каждом из зданий по вечерам горит свет не более чем в 6 квартирах – и это при 16-ти этажах. Даже если предположить, что апартаменты покупались в качестве летних дач - когда в них жить, если в не на пике высокого сезона? Дома в парке зияют сотнями темных окон.
Земля в центре Ялты за 1530 рублей в месяц
Общественное мнение потенциальных покупателей жилья в элитках волнует мало. Но сомнения в правомерности застройки парка посещают периодически и руководство Республики Крым. Хотя оно тоже не всегда хочет и не всегда может противостоять давлению больших денег. По одной из версий отставка с поста главного архитектора Крыма москвички Анны Царевой вызвана ее конфликтом с застройщиками Приморского парка. Ранее их действиями публично возмущался глава правительства Крыма Сергей Аксенов: минувшей зимой он потребовал от девелоперов понести «социальную нагрузку» на «реконструкцию набережной» в размере $1000 за каждый квадрат недвижимости в парке.
Интересно, что некоторые застройщики сочли такую нагрузку для себя посильной. Так, владелец «Интерстроя» депутат госсовета Крыма Евгений Кабанов заявил тогда «Примечаниям», что готов заплатить, поскольку «Приморский парк это святое».
Учитывая репутацию этого бизнесмена, вряд ли он проявил бы такую щедрость ценой собственной прибыли. Особенно – на фоне недавнего шума вокруг повышения аренды земли для предпринимателей в Крыму в десятки раз.
Но у Кабанова на ЮБК особые условия. Пока в Алуште предпринимателям поднимают аренду в 14 – 33 раза, его компания платит за участок Приморского парка в центре Ялты всего 1530 рублей в месяц.
Очевидно, что к рыночным отношениям и бизнесу это отношения не имеет – подобные практики называются иначе. И описывают их обычно терминами из уголовного кодекса.
Есть вопросы и к достоверности документов на высотку. Строительные работы на этом объекте – ЖК «Приморский парк» в районе дома №6 по ул. Коммунаров, идут еще с 2013-2014 годов, но застройщик выкладывает на своем сайте декларацию с датой апрель 2017 года.
Стройка идет давно – некоторые документы оформлены только в апреле 2017 года
«Интерстрой» публикует документы, согласно которым целевое назначение земли под домом – строительство многоэтажных зданий. Как кусок парка с деревьями ценных пород стал землей с таким целевым назначением - непонятно. Возможно разгадка в том, что Кабанов является заместителем председателя комитета по имущественным и земельным отношениям госсовета РК.
За пользование изъятым из общественных зеленых насаждений участком застройщик платит всего 1530 рублей в месяц
На этом примере легко разобрать экономику и возможные нарушения.
Официальный сайт компании приводит разные данные по жилой площади ЖК «Приморский парк»: 5428,45 и 5758 квадратных метров. Возьмем для подсчетов цифру 5758. Средняя стоимость квадрата в жилом комплексе -172100 рублей. Перемножив, получаем 990 951 800 рублей или 16,8 млн долларов – такую выручку от продажи всех квартир может получить застройщик.
Опрошенные «Примечаниями» инженеры строительных компаний утверждают, что себестоимость строительства одного квадрата многоэтажного дома в Приморском парке Ялты составляет примерно 500 долларов. Умножив общую площадь дома 8240,64 м2 на 500, обнаруживаем, что само строительство 16-этажки в парке обойдется застройщику примерно в 4,1 млн. долларов.
Вспоминаем, что за каждый квадрат Аксенов потребовал от застройщиков парка «социальную нагрузку» - по 1000 долларов. Значит, еще 5,7 млн. долларов придется выделить на «реконструкцию набережной».
Если вычесть из общей выручки 9,8 млн долларов затрат - получится, что прибыль застройщика составит около 7 миллионов долларов.
Нарушения техники безопасности на объекте «Интерстроя» в Приморском парке налицо
«Непрямые» расходы заберут из этой суммы еще 1,65 млн. долларов. Источники в администрации Ялты сообщили нам, что налоги в бюджет города крупные застройщики не платят – с ними есть договоренность, что они отдают 5% жилой площади в новостройках муниципалитету.
Еще 10% от общей жилой площади всех новостроек города, по словам нашего собеседника, попадало в сферу интересов бывшего главы администрации Андрея Ростенко. Это было неизбежностью:
практически все стройки в Ялте велись с нарушениями различной степени сложности, крайне отрицательно встречались местным населением – и бывший мэр выступал гарантом решения конфликтов в пользу застройщиков.
При осмотре комплекса «Приморский парк» невооруженным глазом видны нарушения техники безопасности. После порывов ветра со строящегося здания на корреспондента «Примечаний» упали куски пенопласта. По словам часто гуляющих в парке жителей Ялты с дома «Интерстроя» неоднократно падали куски арматуры, вылетали и распылялись по парковой зоне огромные облака строительной пыли. Данное здание расположено впритык к двухэтажному жилому дому, занимает куски дороги общего пользования. Особое беспокойство вызывает судьба хвойных деревьев, оказавшихся на участке ЖК «Приморский парк».
По предварительным подсчетам, если в Ялте решат восстановить парк без многоэтажной застройки, демонтаж рассмотренной выше высотки обойдется примерно в 400 рублей за один м3 строительного объема – 12,8 млн рублей.
Тем временем, тема уничтожения Приморского парка под высотную застройку остается одной из самых больных для Ялты. Жители города негодуют: площадь общественных зеленых насаждений в курортной Ялте сокращается ради смутной перспективы заработать 5-10 млн. долларов со здания.
Это только начало?
Источники в администрации Ялты сообщили «Примечаниям», что в Приморском парке планируется в ближайшее время построить еще несколько высоток. Это здание возле жилого комплекса «Опера прима» и комплекс высотных зданий возле жилого комплекса «Зазеркалье».
Для этой стройки некоему одесскому бизнесмену отведено 1,5 Га парковой земли – вместе с пальмовой аллеей, кафе «Турист» и теннисными кортами.
Если не будет политической воли, в скором будущем окажется застроено высотками все пространство от бассейна в виде Черного и Азовского морей у спа-центра «Лето» до границы санатория «Россия». Исчезнет кусок леса с реликтовыми деревьями, в частности с ливанскими кедрами.
Интересно, что эта история началась в период кратковременного правления последнего украинского мэра Ялты Сергея Илаша. Тогда под застройку отошло около 2 Га Приморского парка. Что часть многоэтажных зданий предполагается построить на склоне с уклоном в 45 градусов с переплетением коммуникаций. Есть опасность, чтобы будет перекрыт единственный проход к морю со стороны улицы Коммунаров.
Это все может превратиться в многоэтажную застройку
Здание, где ранее работала администрация парков, теперь занимает фирма, которую связывают с экс-секретарем ялтинского горсовета Сергеем Карнаухом
Чуть выше от спорных новостроек, возле жилого комплекса «Омега», около 10 соток отведено бывшему секретарю ялтинского горсовета Сергею Карнауху. Говорят, что вместо реликтовых деревьев там тоже планируют построить высотку.
Приморский парк порезали под застройку
Угроза существованию Приморскому парку подтверждается публичной кадастровой картой. Источники в администрации Ялты сообщили «Примечаниям», что участки 361,365,370 и 372, назначение земли для которых значится как «туристическое обслуживание», планируется застроить огромным высотным жилым комплексом. Вероятно, эти участки находятся в распоряжении у одного владельца, а работы по их постановке на учет выполнялись одним и тем же кадастровым инженером.
Интересно, что участки 566 и 1136, которые связывают с Сергеем Карнаухом, согласно публичной кадастровой карте, стоят на временном учете. Вероятно, хозяин земли таким способом пытается уйти от полноценной уплаты налогов за землю, которую планируется застроить высотками.
Интересен также участок 1173 – этот кусок Приморского парка вообще нарезан под ИЖС. Каким образом и на основании каких законов участок отвели с таким назначением? По нашим данным, в ближайшее время и его превратят в стройплощадку под высотку.
Если по вышеперечисленным объектам работы еще не начаты, то кусок Приморского парка у ЖК «Опера прима» уже застраивается.
Возле «Оперы прима» хотят построить еще одну высотку
Примечательно, что дискуссии о появлении новых высоток в Приморском парке начались с новой силой через месяц после отставки с поста главы администрации Ялты Андрея Ростенко и увольнения бывшего главного архитектора Владимира Приступы. Эти два чиновника руководили застройкой зеленой зоны в «ручном режиме».
Именно с именем Ростенко эксперты связывают тот факт, что в 2014-2017 годах, под шумок «переходного периода», Приморский парк удалось застроить высотками по схемам украинского образца, а также завести туда новых застройщиков.
В фольклоре Ялты есть притча об апартаментах на 12 этаже в ЖК «Лотос» стоимостью 1 миллион 200 тысяч долларов, будто бы оформленных на некую Елену Мирошниченко. По слухам, эта элитная видовая квартира стала одной из причиной конфликта в команде Аксенова, приведшего к отставке Ростенко.
Все эти истории и заметные невооруженным глазом проблемы Приморского парка уже несколько лет удерживает социальное напряжение в Ялте на неприемлемом для федерального центра уровне. Люди не желают мириться с тем, что новые элиты превращают в свои закрытые жилые поселки ранее доступные всем общественные пространства, делая 90% населения изгоями в собственном городе.
На этом фоне робко звучит голос сотрудников Никитского ботанического сада, которые сказали «Примечаниям», что наказывать застройщиков Приморского парка за вред экологии Ялты должна природоохранная прокуратура. Но надзорное ведомство не рискует выполянть свои прямые обязанности - все силы местной прокуратуры уходят на борьбу с еще не вышедшей в прокат «Матильдой».
Рекламный лозунг о том, что после открытия Керченского моста всю недвижимость ЮБК разберут, многие эксперты считают необоснованно оптимистичным. Зачем строить еще, если стагнируют продажи апартаментов в уже существующих высотках?
Наталья Старикова, дочь создателя одного из четырех лучших парков СССР архитектора Петра Старикова, говорит, что судьба Приморского парка – это политический вопрос, причем далеко не местного масштаба. Это индикатор отношения федеральных властей к Крыму. От того, как решится этот вопрос, зависит, будет ли Большая Ялта курортом, или погибнет в бетонных джунглях», - резюмирует г-жа Старикова.
Краеведы и архитекторы вспоминают, что более 100 лет назад на территории нынешнего Приморского парка тоже находился элитный жилой поселок. Но в начале XX века там случился масштабный Чукурларский оползень, уничтоживший множество особняков. Этот катаклизм расчистил место для появления впоследствии одного из четырех лучших парков СССР.
