Читать градостроительную документацию сложно не потому, что чертежи и специальные термины, а потому, что не уходит ощущение: где-то нас дурят. Важно понять — где именно. До публичных слушаний по застройке Омеги остаются считанные часы, а мы продолжаем изучать ППТ и находим все новые детали.
Начнем с ширмы, которой правительство Овсянникова прикрывает 9-этажную застройку первой линии. Как мы помним, за 12 га гостиничной застройки жителям района предлагают 1,7 га сквера в степи (без полива), прогулочную эспланаду с объектами соцкультбыта — культурно-развлекательным комплексом с помещениями для рекреации (апартаментами) и новую улично-дорожную сеть.
Реализовывать социальную замануху будут именно в таком порядке — начиная со сквера. Почему не сделать сначала дороги? Ответ мы нашли на кадастровой карте.
Вот так выглядят зоны будущей капитальной застройки района:
Участки будущей застройки помечены розовым цветом
Что же это за участки? На первых двух — 91:02:001002:9472 и 91:02:001002:9250 — строится первый 9-этажный корпус объекта с коммерческим названием «Парк Омега» (при Украине он назывался «торговый комплекс «Ривьера» с гостевыми номерами). Расстояние от здания до уреза воды — всего 27 м.
Вторая очередь будет построена позже — на участке 91:02:001002:196.
Он пересекается с другим участком — 91:03:001009:222 — с целевым назначением «Для обслуживания зданий, сооружений и территории пляжа Омега в районе бухты Круглая». И ППТ, который сегодня будет представлен на публичных слушаниях, фактически урезает территорию пляжа на 0,8 га.
Сейчас этот кусок фактически не используется: территория огорожена, за забором — недострой. Но это не значит, что его нельзя расчистить и организовать там общественное пространство — парк, детский городок, спорткомплекс. Если там будет гостиница, забор наверняка останется — покупатели апартаментов у моря питают слабость к «закрытым охраняемым территориям».
Но и это еще не все. На карте мы видим еще одну любопытную «прирезку», которая вылезает прямо на дорогу.
Участки на кадастровой карте немного сдвинуты относительно спутниковых снимков (смотри соседние здания), но не настолько, чтобы этот кусок полностью ушел за границы дорожного полотна
Что это значит? Самое малое — забор гостиниц пройдет прямо вдоль дороги, а доступ к морю с этой стороны будет перекрыт по всему фронту застройки. Ведь никаких сервитутов на эти участки в ППТ нет, и внести их позже будет практически невозможно.
Но вполне реален другой вариант: дорогу разрушат, застроят, а потом — за счет бюджета города — проложат другую. Или не проложат — прецеденты есть. В 5-м микрорайоне, на ул. Шевченко, ради прихотей застройщиков были разрушены две дороги: перемычка от супермаркета Novus к Столетовскому проспекту, избавлявшая от пробок часть Гагаринского района, и локальный проезд у дома №29. Обе до сих пор не восстановлены.
Теперь понятно, почему улично-дорожную сеть вынесли на последний этап — чтобы не заморачиваться с красными линиями и прочей ерундой, пока застройщик не освоил выданную ему землю.
Присмотритесь к дате внесения последних изменений по этому участку в ЕГКН — 21 ноября 2018 года — в аккурат перед объявлением публичных слушаний.
А вот и еще один сюрприз: участок, которого в таблице ППТ вообще нет. Хотя на карте в розовых тонах, показывающих зону капитальной застройки, он отмечен. Но не окрашен, как и предыдущий. Он тоже свеженький — от 2018 года.
Видите эти бордовые и розовые многоугольники вдоль линии моря? Это та самая прогулочная эспланада — обещанная набережная, которую нужно срочно достроить.
Вот так они выглядят в натуре. Эти маленькие «гостишки» стоят тут уже несколько лет, апартаменты в них продаются и успешно сдаются в сезон. Видимо, пришла пора их узаконить.
Подобный «вид на море» будет открываться из обещанного горожанам сквера
Но вернемся к участкам комплекса «Парк Омега». Первая девятиэтажка на берегу — это еще не все. Здесь построят полноценный торгово-развлекательный комплекс с жильем.
Застройщик – микропредприятие «Омега-НВ», зарегистрированное в Севастополе. Учредитель Ляшкова Наталья Васильевна. Уставной капитал 29 млн рублей.
По данным системы «Контур-Фокус», последние три года предприятие, работающее по упрощенной системе налогообложения, закончило с убытком (в 2017-м – 2,6 млн рублей).
Генподрядчик — учрежденное той же Ляшковой микропредприятие «Омега-Консорциум» с штатом 2 человека и уставным капиталом 10 тыс. рублей.
Интересно, сколько получает бюджет Севастополя с таких вот «инвесторов»? В сумме за 2017 год оба предприятия заплатили около 86 тыс. рублей налогов и сборов.
Разрешение на строительство комплекса выдано в 2011 году. В российские времена стройкой несколько раз интересовался Стройнадзор. В отчете от сентября 2017 года сказано, что застройщик так и не предоставил проверяющему органу проект торгового комплекса «Ривьера» с гостевыми номерами в Омеге (полный текст отчетов о проверках есть в системе «Контур-фокус»).
Но несмотря на отсутствие проекта, уже в 2018 город отдал девелоперу землю (участки 9472 и 9250) для достройки уже начатого объекта.
Договоры на аренду двух кусков земли заключены сроком на 2 года 11 месяцев. Арендная плата за оба — чуть больше 1 млн рублей в год.
По договорам действия арендатора не должны приводить к качественному ухудшению участка и нарушению экологии. В противном случае арендатор должен городу убытки возместить. Что же на самом деле? На прилегающих территориях в 500-метровой водоохранной зоне моря складируются горы строительного мусора.
Интересно, что по этому поводу думает природоохранная прокуратура?
Апартаменты в новом комплексе вовсю продаются, а значит, если стройку по-быстрому не узаконить, поднимется вой «обманутых пайщиков». Они, по-видимому, люди не бедные, ведь «однушка» в этой высотке площадью 44 кв. м стоит 4,7 млн рублей.
Эта жилплощадь — самая дешевая. «Площадь апартаментов составляет от 42 кв. м до 221 кв. м, — гласит реклама на сайте. — Панорамное остекление апартаментов высотой 3 м. Высота витражного остекления комплекса составляет от 11 м до 25 м. Площади террас и балконов составляют от 3 кв. м до 31 кв. м. Высота апартаментов составляет от 3 м до 4 метров».
Об этом мы уже говорили: высотность ППТ ограничивает, а высоту этажа — нет.
При всем этом великолепии как-то неудобно снова писать о насущном — отсутствии канализации и проблемах с водой. Район утопает в многоэтажках, инженерные сети давно не справляются.
По генплану 2005 года на участке есть археология — древняя усадьба. Но об этом сейчас никто не вспоминает — стройка идет полным ходом.
Черный треугольник, помеченный номером 3, находится как раз в районе застройки. Согласно легенде Генплана, это античная усадьба на древнем земельном участке №7
Стоит напомнить и о нашей любимой «свинье», заложенной разработчиками проекта: осушении зоны застройки, подтопляемой грунтовыми водами. Неизвестно, кем и когда оно будет осуществляться, но сама рекомендация провести такие работы в ППТ есть. К чему все это приведет, прогнозировать сложно — нужны эксперты. Но пару вариантов можно прикинуть: либо погибнет вся прибрежная растительность, а сама бухта Круглая обмелеет, либо произойдет подсос морской воды и засоление почвы. Оба варианта — локальная экологическая катастрофа.
Напоминаем, публичные слушания по проекту планировки территории в районе бухта Омега — проспект Античный состоятся уже сегодня, 17 декабря, в 18 часов в большом зале Гагаринской администрации на пр. Октябрьской революции, 8.
