В конце октября «Примечания» опубликовали тревожное сообщение из Тамбова, где владельцы квартир получили платежки налога на недвижимость, согласно которым за стандартную «трешку» стоимостью 2,5 млн нужно было заплатить более 30 тыс руб в год. Позднее власти города объяснили шокирующие цифры «компьютерным сбоем».
Поскольку сбои в нашей налоговой системе никогда не бывают в пользу налогоплательщиков, было высказано предположение, что подобная практика будет внедрена и в других регионах РФ. В случае с Севастополем, где недвижимость дороже, начисленный таким образом налог за аналогичную квартиру составил бы уже 60 тыс. руб. — сумму для большинства жителей города неподъемную.
Однако все оказалось не так плохо.
Прежде всего спешим успокоить крымчан и севастопольцев: в этом году платить налог на недвижимое имущество им не придется.
Согласно письму Федеральной налоговой службы от 27 сентября 2016 года № БС-3-11/4407 «О налоге на имущество физических лиц» законодательство РФ о налогах и сборах применяется в Крыму и городе Севастополе с 1 января 2015 года. Налог на имущество физических лиц регулируется главой 32 Налогового кодекса РФ.
Однако в настоящее время на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополя представительными органами местного самоуправления не приняты нормативно-правовые акты, устанавливающие налог на имущество физических лиц в этих субъектах.
Проще говоря, местных законов о налогах на дома и квартиры у нас пока нет. И ставки налога тоже неизвестны.
Но рано или поздно крымчанам и севастопольцам придется-таки платить. Поэтому давайте разберем, что нас ждет в будущем — в самых общих чертах.
Многие севастопольцы уверены, что налог на недвижимость им платить вообще не придется, так как у них в собственности — единственная квартира или единственный дом небольшой площади.
Но это убеждение ошибочно: такая норма существовала при Украине. Действительно, по украинскому законодательству единственное жилье, площадью менее 120 кв. м — для квартир и 250 кв. м — для домов, налогом не облагалось.
В России же придется платить за все, и только льготники могут рассчитывать на некоторые послабления.
Итак, налогом облагаются:
Жилые строения, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения подсобного или дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилого строительства, налоговый кодекс так же относит к жилым домам.
Налогом НЕ облагается: общее имущество многоквартирного дома.
С 2015 года налоговый кодекс предусматривает новый способ исчисления налога на недвижимость: теперь в качестве налоговой базы используется кадастровая стоимость, а не оценка БТИ.
Перешли на такой способ расчета пока не все регионы. Соответствующие местные законы приняли лишь 28 субъектов из 85. Остальные должны определиться с точной датой перехода на новые правила начисления до 1 января 2020 года.
Те, кто не перешел на кадастровую стоимость, продолжает считать налог по старинке. Для них налоговым кодексом определены примерные ставки:
Эти цифры не окончательны: муниципальные образования могут сделать шкалу еще более дифференцированной, а коэффициенты — уменьшить или увеличить.
Подробно на этом способе исчисления налоговой базы мы останавливаться не будем лишь потому, что в законодательных актах, касающихся налога на недвижимость, которые должны будут принять в ближайшее время законодатели Крыма и Севастополя, скорее всего, будет фигурировать именно кадастровая стоимость — более новый и прогрессивный способ определения налоговой базы.
Кадастровая стоимость — это утвержденная государством стоимость недвижимости, приближенная к рыночной. Законодательством определена процедура ее определения и утверждения.
После того, как местные власти примут решение о необходимости проведения кадастровой оценки — а она необходима, потому что с 2020 года все регионы должны будут по ней высчитывать налог на недвижимость — Росреестр формирует перечень объектов, стоимость которых нужно установить.
Исполнителя-оценщика определяют на конкурсной основе. От того, как он знает свое дело, будет зависеть и сумма налога, которую нам с вами придется платить в бюджет в течение многих лет.
Оценщик определяет стоимость объектов и выдает соответствующее заключение государственным органам, которые утверждают результаты оценки и передают их в Росреестр. После внесения стоимости в государственный кадастр, она становится доступна налоговым органам, которые и будут начислять налог на недвижимость.
Вот в этой процедуре оценки и кроются основные «подводные камни», делающие налог неподъемным для налогоплательщика.
Естественно, что в регионе, где массовое определение кадастровой стоимости никогда не проводилось, оценщик не будет кропотливо вникать в рыночную привлекательность каждой квартиры или гаража. Скорее всего, кадастровая стоимость будет определена по некоему среднему, вытекающему из совокупности факторов: территориального расположения объекта, года застройки района, внешнего состояния дома и т. п.
В итоге вполне реальна ситуация, когда непригодная для жилья халупа в центре города, построенная в начале 50-х годов, будет дороже, чем новый дом на Сахарной головке.
Оспорить кадастровую стоимость своего дома или квартиры можно. Как? Процедура подробно описана на сайте Росреестра.
Законодатели говорят, что новый способ исчисления налоговой базы по кадастровой стоимости — более справедливый. Пусть тот, у кого жилье дороже, платит больший налог. Не в состоянии платить? Меняй жилье на более дешевое.
Однако, несмотря на то, что сами ставки по кадастровой стоимости ниже, суммы налогов выросли значительно.
И в первую очередь в тех городах, где квартиры традиционно стоят очень дорого.
К примеру, в Москве в 2014 году налоговая база определялась инвентаризационной стоимостью. Для двухкомнатной квартиры в пределах Третьего транспортного кольца налоговая база составляла 800 тысяч рублей. Ставка при этом была — 0,6 процента. Итого налог за 2014 год составил 4 800 рублей.
Кадастровая стоимость такой квартиры — 11 миллионов рублей. В учетом определенных законом налоговых вычетов и понижающих коэффициентов за 2015 год владельцу такой квартиры придется заплатить 1980 рублей. Но к 2020 году налог вырастет до 9 900 рублей, что в два раза больше того, что собственник платил раньше.
В Севастополе и Крыму законодательные акты по налогам на имущество физических лиц пока не приняты. Перейти на расчет налоговой базы по кадастровой стоимости можно только после утверждения субъектом РФ в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. То есть прежде чем начислять налог, местные власти должны убедиться, что Росреестр в курсе, сколько стоит каждый конкретный дом, квартира или гараж.
В нашем регионе есть определенные сложности с внесением данных в реестр.
После воссоединения Крыма с Россией получить исчерпывающие данные о крымской недвижимости от Украины не удалось, поэтому они заносятся в кадастр по документам, предоставленным самими владельцами. База не наполнена, а значит и своевременном начислении налога говорить пока рано.
Разберем механизм начисления налога на примере Москвы (расчет взят отсюда). С налоговыми ставками московские власти уже определились. Они составляют:
Для гаражей и машиномест налоговая ставка — 0.1 процент.
По каждому виду недвижимости налоговый кодекс определяет вычет — метраж, который не облагается налогом. Власти Москвы оставили эту норму без изменений, хотя по закону власти региона могут размер такого вычета увеличивать.
Для комнаты вычет составляет 10 кв. м, для квартиры — 20 кв.м, для жилого дома — 50 кв. м, для единых недвижимых комплексов в состав которых входит жилой дом или жилое помещение — 1 млн рублей.
Для обеспечения плавного перехода к уплате налога по новым правилам налоговым кодексом предусмотрено применение понижающих коэффициентов: для первого налогового периода (первого года) после перехода на кадастровую стоимость — коэффициент 0,2; для второго — 0,4; для третьего — 0,6; для четвертого — 0,8. 100% суммы налога будут начисляться лишь начиная с пятого налогового периода. Для Москвы это - 2020 год.
Формула расчета суммы налога выглядит так: (Кадастровая стоимость — кадастровая стоимость вычета) * ставка налога * понижающий коэффициент
Для примера расчета возьмем все ту же двушку в пределах Третьего транспортного кольца. Кадастровая стоимость ее — 11 млн рублей, а площадь составляет 50 кв. м. Получается, что вычет в 20 метров в такой квартире будет стоить 4,4 млн рублей. Ставка налога для таких квартир в Москве — 0,15%. Понижающий коэффициент для первого года — 0,2.
Таким образом в 2016 году владелец квартиры заплатит налог за 2015 в сумме: (11 млн — 4,4 млн) * 0,15% * 0,2 = 1980 рублей. В 2020 году за эту квартиру нужно будет заплатить уже 9 900 рублей.
Пока о ставках налога для Севастополя и крымских муниципалитетов ничего неизвестно. Можно лишь говорить об общих рекомендациях, изложенных в налоговом кодексе.
Кодекс определяет ставку при расчете налоговой базы по кадастровой стоимости для жилых домов, квартир, комнат, гаражей и машино-мест, а также хозяйственных строений и сооружений, площадь которых не превышает 50 кв. м и которые расположены на приусадебных, дачных, садовых и огороднических участках, на уровне 0,1 процента.
Для торговых комплексов, офисных зданий и нежилых помещений, в которых могут располагаться торговые точки, офисы и предприятия общественного питания, ставка налога составит 2 процента. Для прочих объектов — 0,5 процентов.
При этом в документе сказано, что местные законодатели могут уменьшить ставку до нуля или увеличить ее, но не более чем в три раза.
В Москве, как видите, не только воспользовались этим правом, но и сделали налогообложение более дифференцированным.
Будут ли увеличивать ставку наши законодатели? Повысят ли они площади вычетов для объектов недвижимости? Пока неизвестно. Но рассчитывать на особую щедрость властей не приходится: они вряд ли упустят возможность пополнить глубоко дотационные бюджеты муниципалитетов Крыма и Севастополя.
Цены на квартиры в нашем городе высокие. Многие приезжие, прибывшие с материка, считают их необоснованно завышенными. Теперь для владельцев недвижимости такое завышение будет невыгодно, особенно для тех, кто и не собирался свою квартиру продавать.
Представим, что ставка налога в Севастополе останется на рекомендуемом кодексом уровне (0,1 процента).
Тогда за трешку-брежневку в Стрелецкой стоимостью 6 млн рублей и площадью 60 кв. м владельцу придется заплатить: в первый год — 720 рублей, на пятый год — 3600 рублей. Если ставка вырастет до 0,3 процентов, то налог составит в первый год 2 160 рублей, на пятый год — 10 800 рублей.
Готовы ли вы к таким налогам?
Налоговый кодекс определяет 15 категорий льготников, которые освобождаются от уплаты налога на недвижимость. Среди них:
Но эти категории граждан освобождаются от уплаты налога только по одной квартире или комнате, по одному дому, одному машино-месту или гаражу.
Поэтому владельцу двух квартир необходимо будет выбрать, по какому из объектов он будет пользоваться льготой, обратившись с соответствующим заявлением в налоговые органы.
Если налогоплательщик этого не сделает, налоговая льгота будет применяться к тому объекту, налог по которому будет выше.
Для получения налоговой льготы необходимо обратиться в налоговую инспекцию с заявлением и документами, подтверждающими право на льготы.
Если объект недвижимости используется для ведения предпринимательской деятельности, льгота на него распространяться не будет.
Владельцам люксовой недвижимости стоимостью более 300 млн рублей льготы также не положены.
Людям творческих профессий законодатели разрешили не платить налоги за мастерские, ателье, студии, частные музеи и библиотеки.
А владельцам приусадебных участков, дач или огородов можно не платить налог за одно хозяйственное строение (например, сарай), площадью менее 50 кв. м — эта норма распространяется на всех граждан вне зависимости от статуса.
Новые правила исчисления налога призваны повысить сборы в местные бюджеты. К сожалению, расход этих средств целиком и полностью — на совести местных чиновников. Станет ли город после введения этого налога чище, ухоженнее, красивее — пока неизвестно.
Понятно лишь одно: для крымчан, так и не успевших ни разу заплатить налоги на недвижимость при Украине, российские нормы налогообложения станут ощутимым бременем.
Владельцы стареньких, давно не видевших капитального ремонта квартир в центре будут вынуждены платить лишь за роскошь жить в «сталинке». За жилье, в котором ютиться нередко два, а то и три поколения родственников, нужно будет отдавать государству по тысяче рублей налога в месяц — в нагрузку к зашкаливающей «коммуналке» и платежкам на капитальный ремонт.
Молодая семья, которой волей судьбы перепала в наследство от бабушки квартира или дача, не сможет сохранить ее для своего ребенка: пока чаду исполнится 18 лет, налог попросту задушит небольшой семейный бюджет. И семья будет вынуждена продать «лишнее».
Рухнут и надежды крымских «рантье» — тех, кто старается все заработанное вкладывать в недвижимость, чтобы в старости ее сдавать, получая достойную прибавку к пенсии. В стране, где нет доверия ни банкам, ни пенсионному фонду, для многих это было единственной надеждой сохранить заработанное и не сдохнуть на пенсию в 8 тысяч рублей.
Очевидно, что при высоком налоге аренда жилья в Севастополе либо еще подрастет (владельцам нужно будет как-то компенсировать этот налог), либо вообще потеряет всякий смысл. А простой квартиры или офиса может обернуться для владельца финансовой катастрофой.
