К сожалению, нашумевшая история с рейдерским захватом квартир на ул. Молодых строителей в Севастополе не единична. Украинские кредиторы застройщика «Тонус-плюс», возводившего высотки у парка Победы на ул. Парковой в конце нулевых и объявленного банкротом в 2013 году, лишают дольщиков права на квартиры квартир, используя дыры между российским и украинским законодательством. В отчаянии пайщики выходят на митинги и пишут Путину, надеясь, что их услышат в судах высшей инстанции на материке, ведь от севастопольской Фемиды добиться справедливости им пока не удалось.
«Мы сами решили достроить свой дом»
Улица Парковая находится в Гагаринском районе в непосредственной близости от парка Победы. На ней расположена Банковская академия, отель «Аквамарин» и несколько жилых высоток, возведенных в конце нулевых.
Строительство корпусов дома №14 по ул. Парковой началось в 2007 году, основным застройщиком была компания ООО «Тонус-плюс».Застройщик привлекал средства пайщиков по договорам предварительной продажи квартир, по которым у «Тонус-плюс» было единственное обязательство — заключить в последствии основной договор купли-продажи. В случае неисполнения, застройщик должен был вернуть пайщикам деньги.
Под дома №14-Б, 14 и 14-Д было привлечено 47,4 млн грн. Из них в строительство вложено порядка 31 млн грн, что подтверждается актами выполненных работ.
В 2009 году строительство на Парковой остановилось — у застройщика по неизвестным причинам образовались огромные долги. Два года люди ждали свои квартиры, а затем решили достроить их самостоятельно, организовав жилищно-строительный кооператив «Парковый-14».
ЖСК заключил с застройщиком «Тонус-плюс» — арендатором земли под домами — договор долевого участия в строительстве. Почти все, кто ранее заключал договора предварительной купли-продажи квартир, перешли пайщиками в ЖСК со своей долей. Теперь «Тонус-плюс» был должен 16 млн грн не конкретным людям, а кооперативу в целом. Лишь шесть участников строительства отказались вступать в кооператив, решив истребовать вложенное самостоятельно.
Понимая, что бывший застройщик фактически банкрот, ЖСК переделывает проект домов 14 и 14-Д, увеличивая площади, чтобы за счет их реализации компенсировать собранные «Тонусом», но не вложенные в строительство 16 млн гривен. Никакой прибыли при этом извлечь не планировалось.
Позже уже начатые фундаменты домов 14 и 14-Д разобрали и на их месте заложили новый дом с номером 14 корпус 4.
В октябре 2013 года хозяйственным судом Севастополя было возбуждено дело о банкротстве «Тонус-плюс». Помимо обязательств перед пайщиками, у компании были огромные долги перед украинскими банками «ВТБ», «Пумб», «Киев» - всего около 300 млн грн, а также по мелочи — перед администрацией Севастополя, Севастопольгазом, налоговой и подрядчиками.
ЖСК «Парковый-14» тоже подал в хозяйственный суд свои требования: долг в 16 млн грн. Заявление было рассмотрено судом, изучено и принято. У дольщиков кооператива появилась надежда вернуть свои деньги после завершения процедуры ликвидации, предполагающей продажу имущества «Тонуса». К стадии ликвидации суд перешел через два месяца — в декабре 2013 года.
Ни денег, ни договора
В начале 2014 года, в последние месяцы украинской власти в Севастополе, один из домов ЖСК по адресу Парковая, 14-Б был достроен и введен в эксплуатацию. До Крымской весны все его дольщики — 71 семья — зарегистрировали право собственности на квартиры.
Уже в апреле 2014 года губернатор Севастополя Сергей Меняйло издал распоряжение №46 от 17.04.2014 «О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя». Работы на стройплощадке второго дома №14/4 остановились.
Через год, в июне 2015 года, комиссия по мониторингу и проверке соблюдения градостроительного законодательства при правительстве досконально проверила документы ЖСК «Парковый-14». В декабре 2015 года правительством было выдано письменное разрешение на возобновление строительных работ. В марте 2016 года объект на Парковой 14/4 встал под надзор Госстройнадзора.
А что же «Тонус-плюс»? Его банкротство продолжалось.
В июне 2014, в переходный период, хозяйственный суд Севастополя перешел к рассмотрению дела о банкротстве компании по правилам, установленным процессуальным законодательством Российской Федерации, с особенностями, установленными Федеральным Законом «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ от 26.10.2002. В России конкурсным управляющим банкротства выступил Александр Бондарь
В мае 2016 года арбитражный суд города Севастополя (российский аналог хозяйственного суда - прим. авт.) признает денежные требования ЖСК к должнику «Тонус-плюс» в размере 61 млн рублей — эквивалент 16 млн грн по курсу ЦБ РФ.
Но оказалось, кредиторы застройщика, бросившего свои дома семь лет назад, имеют к домам ЖСК экономический интерес. Они обжаловали денежные требования кооператива в 21-м апелляционном суде.
Суд удовлетворил жалобу, использовав в качестве основного аргумента факт несоответствия договора долевого участия в строительстве украинскому законодательству: он якобы имеет признаки «инвестиционности», а значит, права застройщика были переданы ЖСК неправомерно.
Юристы «Паркового-14» приводили в качестве контраргумента решение Верховного суда Украины, по которому строительство квартир для собственных нужд не является инвестиционной деятельностью. Но севастопольский суд второй инстанции эти доводы к рассмотрению не принял.
ЖСК подал кассацию в арбитражный суд Центрального округа в городе Калуге. Он отменил апелляционное решение, а вместе с ним и решение первой инстанции о признании долга «Тонус-плюс» перед ЖСК.
Пока длилась кассация, кредиторы в арбитражном суде Севастополя через конкурсного управляющего Бондаря признали неправомерным договор, заключенный между «Тонус-плюс» и ЖСК «Парковый-14» в 2011 году. В качестве доказательства своих слов они предоставили суду решение 21-го апелляционного суда о непризнании денежных требований по долгам перед ЖСК, в мотивировочной части которого были прописаны те самые «признаки инвестиционности». Суд не стал снова рассматривать документы и заслушивать доказательства, посчитав, что ранее факт неправомерности договора был уже доказан.
Дома, принадлежащие ЖСК, были включены в конкурсную массу предприятия, подлежащую реализации для погашения долгов. В том числе и дом 14-Б, в котором уже жили люди.
Формально суд защищал интересы тех самых шести вкладчиков, которые в 2011 году не захотели вступать в кооператив, решив забрать свои средства у «Тонуса» самостоятельно. В российских реалиях они вспомнили о пропавших деньгах и по «счастливой случайности» наняли тех же юристов, что у основных кредиторов «Тонуса».
ЖСК подал апелляцию на решение по договору. Но 21-й апелляционный суд Севастополя оставил его в силе, лишь исключив дом 14-Б из конкурсной массы, посчитав, что застройщик «Тонус-плюс» перед дольщиками свои обязательства выполнил.
С одной стороны, это не может не радовать владельцев квартир — 71 семью, ведь их жилье не уйдет с молотка. С другой стороны, они получали свои паи от кооператива, а сейчас севастопольский суд в правовом поле РФ признал право на них со стороны украинского застройщика-банкрота. Не исключено, что в будущем его кредиторы начнут через суд отбирать у людей квартиры.
Пайщикам второго дома повезло меньше. 97 семей остались и без денег, и без договора. Получается, они вложили свои средства в строительство, на ведение которого по мнению российского суда вообще не имели права.
Юристы «Паркового-14» планируют снова подавать кассацию в Калугу, надеясь, что хотя бы за пределами Севастополя суд услышит голоса простых вкладчиков. Главная цель — исключить дома ЖСК из конкурсной массы предприятия, подлежащий продаже за долги.
Если обжаловать решение в Калуге не получится, у дольщиков ЖСК остается лишь один выход: заявить к «Тонус-плюс» помимо 61 млн рублей требования по тем средствам, которые ранее все же были вложены в строительство. Таким образом сумма долга увеличится примерно втрое.
Вот только вернуть эти средства вряд ли получится. Так как часть требований у дольщиков строительства возникла уже в процессе банкротства предприятия, их включат в так называемые «зареестровые кредиторы», и долги им вернут только после тех кредиторов, которые попали в реестр. А им «Тонус-плюс» должен около 700 млн рублей.
Кто за всем этим стоит?
В России компания «Тонус-плюс» не перерегистрировалась. Учредителями украинского ООО по данным ЕГРПОУ (код 30475947) являются:
- Зинченко Сергей Станиславович, Севастополь — 25% доля;
- Зинченко Наталья Викторовна, Севастополь — 25% доля;
- Дробыш Дмитрий Владимирович, Донецк — 50% доля.
Но юристы ЖСК «Парковый-14» уверены, что господин Дробыш номинальная фигура. За ним стоит некто Изотов Андрей Евгеньевич — руководитель группы рейдеров.
Его жена Людмила Изотова была при Украине директором сети аптек, принадлежащих «Тонус Плюс» или одной из аффилированных компаний (ООО «Тонус Плюс Здоровье» и др.)
Предвыборная листовка Людмилы Изотовой, 2010 год
В украинские времена компанию «Тонус-плюс» связывали и с именем нынешнего депутата Государственной Думы Дмитрия Белика.
Сейчас основными кредиторами «Тонус-плюс», претендующими на взыскание долгов по средствам реализации конкурсной массы, являются украинские компании и граждане. Среди них киевская фирма ООО «Флорида инжениринг» — бывший партнер «Тонус-плюс» по застройке соседних участков по ул. Парковой, замешанная в продаже одних и тех же квартир квартир в доме 14/2 (ранее 14-В) одновременно с аукциона в Киеве и дольщикам в Севастополе. Причем часть из них выкупило правительство Меняйло в рамках программы переселения из ветхого жилья (об этом «Примечания» готовят отдельный материал).
Самые большие требования в деле о банкротстве — 540 млн рублей — заявил некто Сергей Игнатовский, гражданин Украины, перекупивший обязательства «Тонуса» перед банком ВТБ. По словам юристов, он тоже связан с Андреем Изотовым.
В украинские времена требования ВТБ-банка были включены в реестр, был обеспечивающий их ипотечный залог. Но Крымская весна все изменила: имущество должника оказалось фактически на территории другого государства. Поэтому долг «Тонус-плюса» банк без сожалений продал «прокладке» - украинской финансовой компании «Полюс»: договор на 16,5 млн грн был продан за 1 грн, на 174 млн грн. — за 12 млн грн.
В свою очередь ФК «Полюс» продала эти требования физическому лицу Игнатовскому: на 16,5 млн грн. — за 1 грн, а на 174 млн грн. — за 30 тыс грн.
И теперь гражданин Украины Игнатовский заявляет в арбитражном суде требования на 540 млн рублей, параллельно устраняя других кредиторов, в частности, ЖСК «Парковый-14».
Теперь дома кооператива войдут в конкурсную массу и достанутся Игнатовскому, а простые пайщики останутся ни с чем.
То, что Игнатовский выступает в интересах бывших владельцев «Тонус-плюс» доказывает и тот факт, что июне 2014 года он продал некоему Леониду Чапликасу объекты недвижимости, принадлежавшие «Тонус-плюс» до 31.12.2012, ранее использованные в качестве ипотечного залога в договорах с тем же ВТБ-банком, среди них:
- диагностический оздоровительный центр на ул. Вакуленчука, 33-А/1 (сейчас в этом здании находятся офисы телеканала «Первый севастопольский» и компании «Парангон»);
- спортивно-оздоровительный комплекс, общей площадью 901,5 кв. м, на пр. Октябрьской Революции, 38/12 (торговый центр);
- комплекс гостевых номеров с помещения обслуживания, общей площадью 923,4 кв. м, на пр. Октябрьской Революции, 44 (отель «Морской»).
В результате этой сделки было отчуждено имущество банкрота на сумму более 33,5 млн рублей. Позже суд признал, что эта сделка имеет признаки незаконности, и может быть обжалована в суде.
Стал бы Игнатовский обделять себя как кредитора, если бы «Тонус-плюс» действительно задолжал ему 540 млн рублей?
21 февраля в Екатерининском сквере состоялся митинг пайщиков ЖСК «Парковый-14». Главная цель акции протеста — привлечь внимание властей к судьбе кооператива и его собственности как в Севастополе, так и на материке.
«Местные суды на нас внимания не обращают, слушают только противоположную сторону. Надеемся на справедливое решение суда в Калуге», — говорят пайщики журналистам.
Члены кооператива писали письмо на имя президента РФ Владимира Путина. 13 февраля пришел ответ, советующий людям обращаться в суд, а если они подозревают неправомерные действия должностных лиц суда или исполнительной власти в Севастополе, то и в правоохранительные органы. Больше в управлении президента по работе с обращениями граждан ничем помочь не смогли.
К сожалению, истории с активизацией украинских рейдеров после Крымской весны становятся нормой в Севастополе и Крыму.
«Примечания» уже писали о ситуации в дачном кооперативе «Мраморное» под Симферополем, о разборках между собственниками участков на Фиоленте, о бесконечной эпопее выселения хозяев из квартир на ул. Молодых строителей, проданных с молотка еще при Украине.
Схемы разные, а суть одна: слепое признание прав собственности и судебных документов по 6-ФКЗ привело к массовому вытаскиванию юридических «скелетов» из пыльных шкафов бесконечных имущественных споров.
Никто не мешает рейдерам представлять в суде именно те документы и доказательства, которые им выгодны. Обычные люди, не искушенные в правовых вопросах, просто не в силах противостоять напору и остроумию решивших завладеть чужим имуществом.
