Светлана Проценко с семьей переехала в Севастополь в 2014 году из Нижнего Новгорода. На прежнем месте жительства семья продала дом и две однокомнатные квартиры. Вырученные 7,5 млн рублей женщина планировала вложить в участок с домом не меньше 300 кв. м.
«Мы мечтали о большом доме на всех, — вспоминает она. — У нас большая семья: я, муж-пенсионер, взрослый сын, который собирается жениться. В Нижнем Новгороде у нас еще оставались пожилые родители — мои папа и мама, племянник, сестра с мужем и дедушка — инвалид войны. Мы все мечтали переехать в Крым и жить здесь одной семьей».
В Севастополе Светлана неожиданно наткнулась на выгодное предложение. Мужчина продавал дом на ул. Волнистой, 24 в Стрелецкой балке, который он строил с украинских времен под мини-гостиницу. Хозяин дома решил переехать на Украину и продавал недострой площадью 590 кв. м всего за 10 млн рублей.«Мы ухватились за это предложение, потому что за наши средства ничего приличного в Севастополе найти не могли, — рассказывает Светлана. — Я взяла в банке кредит на 2,5 млн рублей. Участок мы выкупили по договору купли-продажи, который был зарегистрирован в январе 2015 года, а дом оформили по простому письменному договору, потому что он был еще не оформлен. Перед покупкой я обошла всех юристов в городе, посетила кабинеты чиновников — была у [главы Севреестра Марины] Вишневской — все меня заверили, что дом я оформлю без проблем».
Однако когда женщина попыталась подать документы на оформление дома, ей отказали. В Севреестре выдали уведомление о приостановке регистрационных действий, в котором указано: по данным Севземконтроля дом, стоящий на участке под ИЖС, требованиям, предъявляемым к одноквартирному жилому дому, предназначенному для проживания одной семьи, не соответствует. По закону на участке под ИЖС допустимо строительство трехэтажного дома, а дом Светланы, по мнению чиновников, на самом деле является четырехэтажным. Просто окна и дверные проемы первого, цокольного, этажа заложены.
«Наш дом стоит на склоне, первый этаж его — на высокой подпорной стене. В ней предыдущий хозяин действительно хотел сделать цокольный этаж, при Украине так было можно. Но с приходом России он понял, что четыре эта строить нельзя, и залил там все бетоном, получился высокий фундамент», — утверждает хозяйка.
Внешне строение действительно напоминает многоквартирный дом или мини-отель. Дом стоит на склоне, ниже по склону — еще один этаж.
После приостановки регистрации по инициативе новой владелицы участка дом посетило несколько проверок. Приходил Севстройнадзор, Севреестр, убедившиеся, что в доме действительно лишь три этажа. Приходила и налоговая, пытавшаяся установить факт сдачи комнат в доме. В результате доказательств, подтверждающих, что дом используется в качестве мини-гостиницы, не нашлось. Ведомства передали акты проверок в Севземконтроль, сообщив, что целевое назначение земли на Волнистой, 24 не нарушено.
В конце мая 2016 года Светлана Проценко получила в Севреестре документы на дом. Но уже через 10 дней ей пришла повестка в суд. На заседании Светлана выяснила, что Севземконтроль подал против нее иск с требованием признать дом самовольной постройкой и снести.
В качестве аргументов чиновники продолжали напирать на этажность дома: по их данным этажей в доме по-прежнему было четыре, хотя в техпаспорте, подготовленном Севастопольским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» ясно значилось, что этажей всего три.
«Внутренние помещения дома представляют собой обособленные комнаты с санузлами, предположительно, гостиничные номера» — именно так, в вероятностной формулировке, написано в иске правительства.К тому же чиновникам удалось обнаружить на сайтах в Интернете старые объявления о сдаче номеров в гостевом доме по ул. Волнистая, 24. Но, как уверяет Светлана, ни одно из них не работает: забронировать номер по ним невозможно.
Все это, по мнению правительства, свидетельствует о том, что Светлана построила дом с нарушениями. Он не отвечает целевому назначению земли, а значит, должен быть снесен, ведь по закону на участке под ИЖС можно строить лишь трехэтажный дом, не разделенный на квартиры.
Планировка у дома действительно напоминает гостиничную. На первом этаже расположена большая гостиная, кухня, топочная и четыре комнаты с санузлами по 14 кв. м. На втором этаже — 8 таких комнат, каждая из которых тоже оборудована санузлом. На третьем, мансардном, этаже пока ничего нет: четыре помещения с голыми стенами из ракушки площадью по 44 кв. м.
План первого этажа из технического паспорта дома
«Мы хотели перестроить этот дом, сломать перегородки из гипсокартона, убрать санузлы. Но пока у нас нет денег ни на перестройку, ни на ремонт. Мы решили зарегистрировать этот дом таким, как есть, чтобы побыстрее провести в него газ. А теперь нам говорят, что он многоквартирный», — жалуется Светлана.
В ходе разбирательства по инициативе правительства на объекте новороссийским ООО «Земля и право» была проведена судебная строительно-техническая экспертиза.
«Ко мне приезжали пять человек, отодвигали шкафы и кровати, искали вход на цокольный этаж, — рассказывает Светлана. — Естественно, ничего не нашли. Все выводы экспертизы — в нашу пользу. Количество этажей соответствует целевому назначению, конструкции не угрожают жизни и здоровью людей, отдельные входные группы в помещения цокольного этажа отсутствуют. Единственное, эксперты сделали предположение, что наш дом имеет признаки многоквартирного».
Позже, по словам женщины, эксперта вызывали в суд. И там на прямой вопрос судьи он не смог ответить, какие именно факты, обнаруженные при осмотре дома, заставили его прийти к такому выводу. Он лишь твердил: имеет признаки многоквартирного.
В свою очередь адвокаты Светланы напирали на закон: по постановлению правительства РФ от 28.01.2006 №47, многоквартирным признается дом, представляющий собой совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Действительно, в доме Светланы имеется ряд комнат. Но назвать их квартирами нельзя: в них нет отдельных кухонь, приборов учета потребляемых ресурсов. К тому же в доме зарегистрированы и проживают члены одной семьи, их родство доказано документально. А обустраивать в индивидуальном жилом доме несколько входов и выходов, балконов и санузлов закон не запрещает.В итоге суд первой инстанции в феврале 2017 года отклонил иск правительства, посчитав, что чиновники не доказали, почему постройку нельзя использовать в качестве индивидуального жилого дома.
Однако Севземконтроль тут же подал апелляцию. В ней чиновники перечислили те же факты, что были в первоначальном иске, добавив зачем-то, что дом, построенный на участке под ИЖС, должен соответствовать нормам СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные».
Требования, выдвигаемые к площадям и перечню помещений, процитированы в апелляционной жалобе, а затем снова сделан ничем не подкрепленный вывод: дом имеет признаки многоквартирного и не соответствует указанным СП.
При этом в каких именно пунктах обнаружены несоответствия — не указано.
«Мы готовились к апелляции, — рассказывает Светлана, — были уверены, что выиграем, так как все доводы истца основывались только на предположениях и голословных утверждениях. Но на заседании мне никто не дал и рта раскрыть.
Заслушали представителя правительства, потом моего представителя. Потом судья сказала: «У вас же нет права собственности на этот дом?» Я ответила: «Как нет? Дом зарегистрирован, в деле есть документы». По-видимому, она даже не была знакома с делом.
Судья сказала: «Я не вижу». Я быстро нашла оригинал документов Севреестра и передала ей. Она посмотрела и попросила нас удалиться для вынесения решения. Мы вышли в коридор, я не успела на лавочку сесть, а нас уже пригласили для оглашения. Суд постановил дом снести до 25 августа».
Светлана в отчаянии. Она планирует подавать кассационную жалобу, заседание будет назначено здесь же, в Севастополе. «Мне все юристы говорят, что мы не выиграем, — сетует Светлана, — потому что дело будут рассматривать те же судьи».
По словам Светланы, она не исключает, что ее просто вынуждают «договариваться с правительством».
«Еще когда я пыталась зарегистрировать дом, мне позвонила женщина и представилась работником Земконтроля. Сказала, что я ни за что не зарегистрирую дом, если не заплачу. Потом аналогичные «советы» мне передавали через юриста. И даже в суде первой инстанции говорили, что я должна договариваться с правительством, потому что они не отступятся от моего участка».
Женщина боится, что после того, как снесут ее дом, Земконтроль заберет и ее участок за нецелевое использование.
«Это наше единственное жилье, — говорит она. — Больше у нас с мужем ничего нет, мы все продали. Я уже ничего не хочу: ни моря этого, ни солнца, ни климата. Благодаря правительству Севастополя мы уже похоронили троих членов семьи. Умер мой дедушка, инвалид войны. В январе умер отец моего мужа. На следующий день после того, как мы узнали, что проиграли апелляцию, умер брат мужа. Здоровый мужчина, ему было всего 55 лет, от волнения у него случился обширный инфаркт. Если дело решится в нашу пользу, я продам этот дом и уеду назад в Нижний Новгород, подальше от этого беззакония. У нас на материке такого нет, у меня муж — пенсионер МВД, сын юрист, окончил аспирантуру, я знаю, о чем говорю».
Слезы Светланы кажутся искренними. Но стоит ли ей верить?
Ведь в Крыму и Севастополе подобные нарушения земельного законодательства, когда на участках под ИЖС вырастают мини-отели и даже многоэтажные многоквартирные дома, встречаются сплошь и рядом. И их владельцы на голубом глазу уверяют госорганы, что строят их исключительно для родных и друзей.
Чтобы понять, на чьей ты стороне, нужно поставить себя на место Светланы: как бы я поступила, если бы мне предложили купить большой дом по цене гораздо ниже рыночной, и при этом все севастопольские юристы и даже чиновники уверяли бы меня, что я беспрепятственно его зарегистрирую?
У нас в стране — множество законов, но гарантий их исполнения не существует. Пятиэтажки Лебедева в Казачьей бухте тот же Земконтроль словно не замечает, а в дом несчастной Светланы — вцепился мертвой хваткой. Не существует и внятных объяснений, почему одним можно, а другим нельзя, кроме тех, за предположение о которых журналист рискует попасть под суд.
Нашим чиновникам ничего не мешает сегодня заверить тебя, что все в порядке, а завтра — прийти и снести твой дом. При этом они даже не удосужатся как следует обосновать свою позицию, а построят судебный иск исключительно на предположениях. И суд станет на их сторону.
«Я не вижу веских обоснований позиции правительства ни в первоначальном иске, ни в апелляционной жалобе, ни в решениях судов, — прокомментировал ситуацию с домом Светланы юрист, специализирующийся по земельным вопросам. — Есть четкое требование: истец должен доказать, что целевое назначение постройки не соответствует индивидуальному жилому дому. Железным доказательством его многоквартирности, помимо прочего, могло бы стать наличие договоров купли-продажи, заключенных с владельцами квартир, чего в деле нет».
Множество комнат с отдельными санузлами, по мнению юриста, никак не свидетельствует о назначении здания. «Хозяин дома может быть приверженцем какой-то особой религии, которая предписывает ему каждый день недели проводить в отдельной комнате, — иронизирует он. — У него может быть много друзей и родственников, любящих отдыхать на море, и каждому нужна отдельная комната. Объявление в сети о сдаче номеров тоже ничего сами по себе не значат. Нужно доказать, что давали их непосредственно хозяева. Надзорные органы в таких случаях проводят «контрольные закупки» и внеплановые проверки, результаты которых затем приобщаются к делу».«Правительство пытается доказать, что указанное строение является самовольным, — продолжает юрист. — Однако сама Светлана его строительством не занималась. Таким образом, не доказан ее умысел использовать землю не по целевому назначению. Я бы на месте Светланы обратился в проектную организацию, заключил бы с ними договор и заказал эскизный проект перепланировки дома, если она действительно намерена его перестраивать. Такой эскиз был бы еще одним доказательством того, что она намерена жить в нем только со своей семьей».
Юрист советует также обратиться в суд с встречным иском в адрес правительства Севастополя — к тем лицам, которые допустили регистрацию дома якобы нарушающего законодательство. «В качестве материального ущерба Светлана вправе указать стоимость дома. Плюс около 10 процентов можно указать в качестве морального ущерба. Обоснованием для иска станет предписание о сносе дома, который до этого был принят к регистрации Севреестром, не обнаружившим нарушений при проверках», — рекомендует специалист.
