Проекты межевания и планировки территории линейного объекта «Строительство и реконструкция региональной автомобильной дороги «Севастополь – порт Камышовая бухта – бухта Казачья» были утверждены правительством Севастополя в сентябре 2018 года (№583-ПП от 10.09.2018).
Они затрагивают более 300 земельных участков: 49 из них изымут полностью, 67 – частично, на 76 - наложат сервитуты на время строительства.
Тогда же, в сентябре 2018, экс-глава Севархитектуры Марина Ракова заявляла, что строительство затронет имущественные права 166 собственников. Однако позже чиновница поправилась: в частной собственности находятся лишь 54 из них. В любом случае, чтобы узнать, затронут ли вашу землю, лучше ознакомиться с уже утвержденными проектами.
О том, что дорогу в Казачью бухту будут расширять, а по дачным кооперативам – строить новый проезд из микрорайона на мыс Фиолент, изымая прилегающие частные участки, в Севастополе заговорили еще в октябре 2017 года. По этому вопросу прошло несколько публичных слушаний и встреч чиновников с собственниками. Но среди владельцев земли до сих пор находятся те, кто слышит об этом впервые.
Один из них, Александр К., о грядущем выкупе узнал случайно, от соседей. Мужчина обратился в Севархитектуру, потом в департамент развития транспортной инфраструктуры. Там подтвердили: да, от участка отрежут около 40%, еще на 2,5 сотки на время строительства будет наложен сервитут.
Пока подрядчик строительства, который, судя по всему, и будет производить выкуп в пользу государства (на это в смете работ заложат отдельные средства) не определен, передает Сергей услышанное в департаментах. Но как только он будет найден, начнется работа с собственниками по согласованию цены участков.
Мужчина в замешательстве. «Мне не хотелось бы им вообще ничего отдавать, - говорит он.
– Чтобы узнать, какие у меня шансы избежать выкупа, я обратился к юристу, и тут выяснилось: за год кадастровая стоимость моего участка снизилась вдвое. У меня есть выписка, где моя земля стоит 3,5 млн рублей, а сейчас – на кадастровой карте это видно – уже 1,7 млн».
Владелец боится, что, снизив кадастровую стоимость, чиновники смогут сэкономить на выкупе. «Моя земля подешевела в два раза, значит, и мне заплатят меньше?», - задается вопросом он.
Такие страхи терзают многих севастопольцев, живущих на пути запланированных к строительству дорог. О выкупе говорят с октября 2017 года, но пока никто не знает, как эта процедура будет выглядеть.
«Строительство планируют начать в конце 2019 года, а закончить - в 2020-м, - рассказывает мужчина. – Говорят, что перед этим будет выкуп земли по предварительной оценке. Оценщик будет мониторить сайты по продаже недвижимости за последний год, вынесет среднюю цену, ее мне и предложат».
Особенно беспокоятся те, кто уже успел построить на участках добротные дома, заборы, провести озеленение. И те, кто у кого объекты еще строятся: если дом не введен в эксплуатацию, за него вообще будут возмещать? Но главное - как повлияет на окончательную сумму снижение кадастровой стоимости, если оценку обещают произвести по рынку?
Изъятие земли под государственные и муниципальные нужды осуществляется в исключительных случаях, гласит статья 49 Земельного кодекса РФ - и строительство дорог к таковым относится. Но в федеральном списке указаны не все объекты:
местный закон «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» говорит, что изымать землю можно также под школы, больницы и другие объекты образования и здравоохранения
(соответствующие изменения внесены законом №234-ЗС от 15.03.2016).
Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса РФ изъятие земельного участка возможно исключительно путем выкупа.
Не позднее, чем за год до предстоящего изъятия, орган, принявший решение об изъятии, письменно уведомляет об этом собственника. Выкуп земельного участка до истечения 2 года со дня получения уведомления возможен только с согласия собственника. (п. 3 ст. 279 ГК РФ).
Решение соответствующего органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в Росреестре. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты (п. 4 ст. 279 ГК РФ).
Кроме того, обязательной государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) права на недвижимое имущество (п. 1 ст. 131 ГК РФ).
С момента госрегистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения о выкупе, собственник земельного участка, подлежащего изъятию для госнужд, может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением (ст. 280 ГК РФ).
Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. В соглашение входит обязательство уплатить выкупную цену за изымаемый участок (ст. 281 ГК РФ).
При определении выкупной цены в нее включаются: рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества; все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
По соглашению с собственником ему может быть предоставлен другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Правда, для Севастополя эта норма вряд ли будет работать, ведь чиновники не перестают утверждать, что свободной земли в городе нет.
Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может обратиться с иском о принудительном выкупе земельного участка в суд (ст. 282 ГК РФ). Иск может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления об изъятии.
Неприятным моментом для собственника, помимо принудительного выкупа, будет является и то, что налоговая признает это сделкой, подлежащей налогообложению по общим правилам.
При изъятии земельного участка путем его выкупа для государственных и муниципальных нужд у налогоплательщика возникает доход от реализации, который учитывается при формировании налогооблагаемой прибыли в случае, если выкупная цена земельного участка превышает расходы, связанные с приобретением данного имущества (ст. 41 и 268 Налогового кодекса РФ).
Помните, что согласно ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Процедура изъятия земли досконально расписана в VII главе Земельного кодекса РФ – статьи 56.2-56.12. Всем, кому предстоит отдать свою землю государству, необходимо распечатать текст этих статей и досконально его изучить.
Чтобы получить ответы на самые часто задаваемые вопросы, «Примечания» обратились к специалисту-землеустроителю, который в прошлом имел опыт выкупа земель под олимпийские объекты в Сочи.
Указанные выше статьи Земельного кодекса дают исчерпывающие ответы на все вопросы, но изучить столь большой массив юридического текста человеку без специальной подготовки будет трудно. «Однако, если это сделать, собственника практически невозможно будет обмануть», - считает наш консультант.
Повлияет ли снизившаяся кадастровая стоимость на цену выкупа?
Кадастровая стоимость участков к выкупной цене отношения не имеет, уверяет землеустроитель. Оценщики при определении стоимости недвижимости пользуются различными методиками, в которых кадастровая стоимость может упоминаться в отдельных формулах, но решающую роль она, в любом случае, не играет.
«Кадастровая стоимость используется для исчисления земельного налога, - поясняет эксперт. – Поэтому, когда в Севастополе было массовое определение кадастровой стоимости – одновременно для более чем 60 тысяч объектов, многие столкнулись с завышенными цифрами. Это вызвало протесты: люди требовали снизить стоимость – в правительство были поданы тысячи таких заявлений. Возможно, кадастровую стоимость в Казачьей снизили как раз после таких обращений».
Кто и как будет проводить оценку?
Исходя из заявлений чиновников, в данном случае выкупом земли будет заниматься подрядчик строительства. Он сам проведет оценку и заключит соглашения, сам рассчитается с собственниками. Когда дорога будет построена и сдана, он передаст ее в собственность государства вместе с выкупленной землей.
Оценщиков нанимает тот, кто выкупает. Скорее всего, при оценке они будут пользоваться либо методом сравнительных продаж (для пустых участков), либо затратным методом (для участков, где есть объекты недвижимости). Хотя возможно применение и других способов.
Сравнительные продажи – это как раз то, о чем говорят в правительстве: оценщики сравнивают объявления о продаже аналогичных участков в сети Интернет и печати и определяют среднюю стоимость.
Затратный метод предполагает оценку по понесенным расходам. В этом случае оценщик будет рассматривать степень готовности объекта недвижимости, материалы, которые использовались при его строительстве. Все отделяемые части – например, люстры – в оценку не входят. Те отделяемые, которые нельзя демонтировать без ущерба для их функционала и внешнего вида – например, встроенную мебель, изготовленную для конкретного помещения – в стоимость внесут, полностью или частично.
Что с недостроями – за них заплатят?
Обязательно, уверяет эксперт, при оценке будут учитываться и объекты с незавершенными работами. Введен ли построенный на участке объект в эксплуатацию при выкупе для госнужд роли не играет.
В пункте 2 статьи 56.6 Земельного кодекса есть одна оговорка, которую некоторые юристы, не имеющие опыта в земельных вопросах, трактуют так: за объекты незавершенного строительства платить никто не будет. Но это неверно. В законе сказано:
«Решение об изъятии принимается в отношении всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках, подлежащих изъятию, за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участках не противоречит цели изъятия».
Как это понимать?
«Простым языком можно объяснить так: если землю хотят изъять, к примеру, под строительство дороги и автозаправки у дороги, а у вас там, допустим, уже стоит заправка, то землю у вас могут выкупить, а заправку оставить – она будет по-прежнему принадлежать вам, и вы будете ее эксплуатировать. Но это казуистика, в реальной практике я с такими случаями не встречался», - комментирует специалист.
Можно ли оспорить решение об изъятии через суд?
Судебная практика по изъятию однозначна: отказаться от выкупа нельзя.
В крайнем случае, если собственник и город не договорятся о цене, правительство обратиться с иском о принудительном выкупе. И в этом случае возможны сюрпризы.
«Вот тут как раз возможно, что суд примет решение о выкупе участка по кадастровой стоимости, - говорит специалист. – Тем более, по закону о кадастре она должна соответствовать рыночной, отклоняясь в меньшую сторону не более, чем на 30%. Но это маловероятно: скорее всего суд примет некую среднерыночную сумму».
Единственное, что можно оспорить в суде – это сумму выкупа. Но сначала лучше попробовать договориться в досудебном порядке. Как это делается – прописано в Земельном кодексе.
Можно ли в досудебных разбирательствах предъявить свою, альтернативную оценку?
Нет, ее попросту не учтут. Все альтернативные экспертизы – только в рамках суда.
Поэтому не спешите тратить деньги на оценщиков – позже, уже в процессе, судья может отказаться учитывать мнению людей, которых вы решили нанять, и назначить своих экспертов.
Можно ли сделать так, чтобы город изменил сам проект?
В данном случае практически невозможно, он прошел все согласования.
«На моей памяти был лишь один случай изменения проекта, - говорит наш консультант. – Власти Кубани изменили трассировку объекта, который чуть ли не целиком ложился на участок одного собственника. Проще было перенести объект, чем договариваться».
Есть вероятность, что власти не проявят должного рвения для поиска собственника участка. Что тогда?
Все тонкости этой ситуации описаны в статье 56.5 Земельного кодекса РФ: целый набор шагов для выявления конечного владельца. Но даже если они ни к чему не приведут, в п. 11 этой статьи прописано, что владелец, объявившийся после изъятия, в любом случае имеет право на возмещение. Вернуть участок только на том основании, что «я не знал», не получится.
Пока длится суд по сумме выкупа, могут ли изъять мою землю?
Нет, если правильно составить иск и попросить установить обеспечительные меры на участок. Тогда и соглашение об изъятии, и само физическое изъятие состоится только после вступления в силу решения суда.
Что насчет сервитутов – временного использования частных участков или их частей под нужды строительства?
Летом 2018 года Госдума внесла поправки в Земельный кодекс и другие законодательные акты (03.08.2018 № 341-ФЗ), предусматривающие сервитуты для прокладки линейных объектов. Эта мера позволяет значительно ускорить строительство, ведь подрядчикам таких объектов не придется, как раньше, изымать земли и оформлять землеотводы под каждую линию ЛЭП или газопровод. Для владельцев участков сервитут тоже выгоден по сравнению с перспективой изъятия части земли.
Сервитут тоже подлежит компенсации - кроме случаев, перечисленных в статье 39.37 Земельного кодекса, куда входит и строительство дорог.
Тем, по чьим участкам будет ездить строительная техника КОС «Южные» повезло больше – им сервитут оплатят.
Наш эксперт уверяет, что в других регионах РФ люди не только не боятся выкупа под госнужды, но и считают сделки с государством выгодными.
«Наоборот, едва прознав, что где-то что-то будет строить, люди стремятся купить себе там участок, чтобы получить компенсацию от государства», - говорит он.
Тогда почему столько шума было вокруг сочинской земли, когда строили объекты Олимпиады?
«Недовольны выкупом в Сочи были только те, кто имел участки в Имеретинской долине, - рассказывает наш консультант. – Там болотистая местность, осушить которую своими силами было невозможно. Поэтому люди свои дачи побросали – у них там были максимум курятники. И получили возмещение только за землю. Те же, у кого были объекты недвижимости, получили очень щедрое возмещение. Единственные, с кем не удалось договориться, это староверы: им построили новое жилье и оставили кладбище предков прямо посреди Олимпийской деревни».
Однако опыт учителей из села Мазанка Симферопольского района, у которых изъяли землю под строительство трассы «Таврида» говорит об обратном. В случае, когда речь идет о деньгах, расслабляться не стоит.
