Эта сомнительная схема давно накатана в Сочи — на участках под ИЖС строят 3- или 4-этажные дома, без всяких разрешений. Квартиры в них (чаще всего это студии 20-30 метров) продают в статусе ЖП по цене до 1,5 млн.руб. Эта аббревиатура удивляет тех, кто не знаком с реалиями сочинского рынка недвижимости, но риэлторы разъясняют приезжим: ЖП — это жилое помещение.
Особенно ценятся ЖП, у которых есть возможность регистрации и подключения к центральным коммуникациям — их цена доходит до 2 млн руб. Но большинство таких многоквартирников на ИЖС остаются с автономной канализацией.
После завершения строительства их оформляют по амнистии или через суд как частные дома на несколько семей, а покупателям ЖП получают право собственности на долю в доме и на долю земельного участка — пропорционально метражу выкупленного помещения.
Такая застройка в Сочи давно стала привычным явлением — по мнению местных экспертов по недвижимости, доля домов с ЖП, построенных на участках под ИЖС, доходит до 50% от общего объема предложений жилья в новостройках по всему городскому округу Большого Сочи.
В Севастополе эта схема только формируется и приобретает местную специфику. В черте города сложно найти участок под ИЖС, подходящий для строительства многоквартирного малоэтажного дома. Зато есть много земли на территории дачных кооперативов и садовых товариществ — иногда в двух шагах от оживленных проспектов.
Причем многие объединения дачников находятся в стадии полуразвала, и их председатели готовы не только помочь сомнительным застройщикам с выкупом участков, но и закрыть глаза на то, как их будут использовать.
Именно на этой, сравнительно дешево достающейся им земле, и разворачивается деятельность дельцов по строительству домов с квартирами-студиями.
Паразитирующие соседи, которых жалко
Владельцы участков 5 бригады ТСН «Куликово поле» уже больше года ведут борьбу с таким застройщиком. Их кооператив находится в районе проспекта Генерала Острякова – в паре шагов от здания бывшего магазина «Океан».
Первый 3-этажный дом из SIP-панелей с отделкой из евровагонки был возведен ООО «Монтажстрой» по адресу Куликово поле, участок 94. Его построили всего в нескольких метрах от газораспределительной станции. Трубы ГРС ревут так, что рядом ничего не слышно.
«В теплое время года, когда не работают отопительные системы и котельные района, ГРС почти не слышно, — рассказывает Юлия Серебрякова, жительница соседнего дома. — Поэтому большинство из тех, кто купил студии в этом доме и сейчас живет в них, поселились здесь именно летом. Да и я участок здесь купила тоже летом, когда ГРС не шумела».
Чтобы построить на этом участке свой небольшой дом, она прошла несколько стадий согласования проекта, в том числе с газовиками и службой пожарной безопасности. Зато проект многоквартирника застройщик ни с кем не согласовывал.
Хотя соседство с домом из горючего материала с кучами мусора во дворе и с жильцами неясного статуса Юлии совсем не кажется безопасным.
«Мы прописаны здесь, это единственное жилье для моей семьи с двумя детьми. Если летом, в жару, здесь неудачно бросить окурок — взлетит на воздух не только мой домик, но и вся округа», — делится она опасениями.
Мусор новые соседи бросают прямо за забор или выносят в пакетах на улицу: у новостройки нет ни контейнеров, ни договора на вывоз ТБО. Воду им подвозят. Канализации здесь нет во всем поселке, у каждого на участке — септик или выгребная яма. И в доме на 36 студий — тоже.
Владельцы участков ТСН «Куликово поле» не только убирают мусор за жильцами нового дома, но и оплачивают потребленную ими электроэнергию.
Понятно, что ни о каком официальном заключении договоров с энергетиками речи не идет — дом просто подключили к линии ТСН.
«Мы точно знаем, что студии здесь продавали, сначала за 600 тысяч, а потом — дороже миллиона. Но Дмитрий Сильченко, владелец компании "Монтажстрой", теперь рассказывает нам, что здесь живут не владельцы студий, а гости хозяина», — поведали жители ТСН «Куликово поле».
«Гостей» они, скорее, жалеют. «Бросили их здесь, без документов и коммуникаций, уже новый дом на участке со стороны ул. Коломийца для таких же строят. Продадут все, соберут деньги — и взятки гладки, никто им документы не оформит и коммуникации не проведут», — прогнозируют они будущее этих новоселов.
Продажи продолжаются
Реклама доступных по цене квартир-студий в домах на дачных участках появилась в городе в конце 2016 года. Через год, уже после того, как был построен и частично заселен первый дом (тот самый, в трех метрах от ГРС), «Монтажстрою» запретили рекламировать свои объекты.
В октябре 2017 года комиссия управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополь признала рекламу на сайтах компании ненадлежащей. Еще до рассмотрения дела застройщик предусмотрительно удалил эти объявления.
«Примечания» приводят выдержку из этого решения, в котором перечислены все объекты, где доверчивые покупатели могут приобрести студию.
Однако продажи не остановились, в этом легко можно убедиться, позвонив по телефонам ООО «Монтажстрой». Но в разговоре с потенциальными покупателями представители компании постоянно подчеркивают: застройщик только выполняет заказы на строительство от физических лиц — собственников земельных участков и будущих частных, но многоквартирных домов.
По информации «Примечаний», на данный момент проектами ООО «Монтажстрой» серьезно занимается только налоговая инспекция. Впрочем, для нее приготовлены документы о том, что компания лишь возводит эти объекты по договору подряда. По указанному на сайте застройщика телефону нам рассказали, что продают студии в этих домах уже сами собственники.
«Вы поймите, я не знаю, вдруг вы налоговый инспектор? Поэтому продать вам я ничего не могу. Но могу рекомендовать тех, кто продаст студии, там у хозяев осталось еще несколько. Во сколько вы подойдете завтра? Я предупрежу людей», — так говорят по телефону потенциальным покупателям.
Стройнадзор и Земконтроль ослепли
Люди, собравшиеся у очередного самовольного новостроя, задают один вопрос: почему власти города допускают такое строительство?
Члены ТСН «Куликово поле» обращались и в Севземконтроль, и в Севгосстройнадзор. Их отписки просто шедевральны.
Так, Управление земельного контроля отказалось проводить контрольные мероприятия по данному объекту по причине того, что в Севастополе не утверждены правила застройки, а также в связи с тем, что отсутствуют визуальные признаки нарушения земельного законодательства. Интересно, что в других случаях тот же Земконтроль проявляет удивительную зоркость, требуя снести куда менее сомнительные дома.
По мнению Севземконтроля, визуально нельзя установить, что этот участок используется не для садоводства и огородничества
В свою очередь, Севгосстройнадзор на обращение пенсионеров-дачников ответил, что в связи с отсутствием у ведомства проектной документации на это строение, «не представляется возможности определить, является ли указанный объект многоквартирным жилым домом».
Напомним, несколько месяцев назад Севземконтроль и Севгосстройнадзор с феноменальной легкостью и без всяких сомнений усмотрели признаки многоквартирости вот в этом частном доме на улице Волнистая.
Дом по улице Волнистая, который чиновники признали многоквартирным с первого взгляда
Семья россиян, купивших этот недострой в Стрелецкой балке на участке под ИЖС, не смогла полюбовно договориться с чиновниками из надзорных и контрольных ведомств Севастополя — и они обнаружили и признаки многоквартирности, и основания для сноса дома через суд.
Фото дома в ТСН «Куликово поле» с сайта ООО «Монтажстрой»
Пенсионеры из полураспавшегося объединения не смогут сами организовать судебный процесс о сносе самовольной постройки, хотя имеют на это право, так как нарушены их права и интересы.
Руководству товарищества это и подавно не надо — председатель, которого инициативная группа давно пытается сместить через суд, покрывает и работы застройщика, и его подключения к системе энергоснабжения ТСН.
Пользуясь непростой ситуацией в ТСН, ООО «Монтажстрой» начал строительство еще одного дома — на дачном участке, расположенном со стороны улицы Коломийца. Стройка скоро закончится, рабочие уже приступили к монтажу конструкций крыши.
Многоквартирник на дачном участке со стороны улицы Коломийца
По мнению садоводов «Куликова поля», застройщик давно договорился с чиновниками:
дома не тронут, пока не будут проданы все студии. А уже потом, к обманутым покупателям студий придут люди, которые усмотрят и признаки многоквартирности, и основания для подачи исков о сносе этих сомнительных строений на дачных участках.
Управление земельного контроля входит в состав ДИЗО под руководством Рустэма Зайнуллина, работу Севстройнадзора Дмитрий Овсянников курирует лично. Похоже, без вмешательства руководства или прокуратуры ни Стройнадзор, ни Земконтроль так и не заметят «визуальных признаков нарушений» на объектах, которые строят на дачных участках.
Если эти ведомства вовремя не остановят дельцов иском о сносе самовольных построек, Севастополь ждет хаотичная застройка многоквартирниками малой этажности по худшим образцам сочинского ЖэПэ. И десятки обманутых «новоселов», польстившихся на недорогие студии в городе у моря.