Через 4 месяца в Крыму завершится официальный режим ручного управления – 1 января 2019 канет в лету пресловутый «переходный период». Вряд ли это сильно изменит жизнь рядового населения. Но это усложнит правила игры для нынешнего руководства Крыма и близкого к нему бизнеса. Сохранить результаты передела собственности на ЮБК и полученные таким образом новые активы пытаются при помощи генплана Ялты.
Документ является, по сути, сценарием застройки самой дорогой южнобережной земли Крыма. Фиксация функциональных зон - это разметка, указывающая, где и каким бизнесом можно заниматься, что и как можно застроить. Опираясь на согласованные функциональные зоны, чиновники будут утверждать следующий важный документ – Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Именно от них будет зависеть будущее новых высоток, сохранение старинных кварталов, а также, судьба земельных участков, находящихся в частной собственности.
Если Сергей Аксенов добьется скорого принятия нового генплана, документ может стать инструментом для защиты активов его команды после отставки. Хотя в случае принятия текущей редакции генплана масса потерявших землю граждан пойдут в суд с требованием отменить документ.
Показательно, что Ялтой с 2014 года руководят близкие лично к Аксенову выходцы из Симферополя – сначала Андрей Ростенко, теперь Алексей Челпанов. Ялта, Судак и Симферополь - единственные города Крыма, делающие генплан за счет бюджета города. Остальные муниципалитеты делают этот документ за деньги ФЦП под контролем министра строительства РК Сергея Кононова и вице-премьера РК Виталия Нахлупина.
Генплан Ялты - это сценарий будущего для всех ее обитателей. От него зависит, останется Ялта курортом или превратится в спальный район.
Общественно-деловые тайны симферопольского двораБывший мэр Ялты Андрей Ростенко часто менял целевое назначение земли. В его постановлениях прокуратура нашла более 100 нарушений закона – от перестройки коттеджей до легализации сомнительных высоток. Официально экс-мэру предъявлено лишь обвинение в отчуждении части санатория МВД РФ «Алупка», которую планировалось застроить. Отмена других подобных постановлений Ростенко может существенно изменить генплан.
Самые «хитрые» зоны в его проекте - это «зоны общественно-деловой застройки», сходятся во мнении опрошенные «Примечаниями» эксперты. На таких территориях можно строить не только объекты общественного назначения, но и прежде всего высотные жилые комплексы.
Общественно-деловых зон в новом генплане много. Какие-то разместились по еще существующим лесам и рощам. Какие-то возникли на территориях для «инвестиционных проектов», опекаемых Совмином Крыма. Некоторые общественно-деловые зоны (ОДЗ) возникли на территориях закрытых в 2014-2017 годах санаториев. Например, так закончилась здравница «Жемчужина» в Гаспре. Закрывали санаторий под Игорную зону, теперь там собираются строить люкс-отель.
В Алупке ОДЗ создана вдоль дороги на въезде от кореизского кольца. Сейчас там лес, официально земля отдана под теннисную академию, но кто-то, пользуясь новым целевым назначением земли, может построить там высотки.
В Симеизе вместо садика санатория «Красный маяк», который раньше хотели восстановить для детей поселка, тоже возникла ОДЗ. На карте пространственного развития из генплана указано: там будет начальная школа. Ой ли?
«Люди оправданно опасаются «общественно-деловых зон», при помощи которых оставшиеся зеленые территории можно залить бетоном, — говорит ялтинский общественник Андрей Колесник.
— ОДЗ это очень широкое понятие. Внутри такой зоны можно построить и школу, и торговый центр. Даже там, где в ОДЗ нарисован «мячик», т.е. спортивные сооружения, можно построить высотки с апартаментами. Для приличия в подвале одной из них будет тренажерный зал».
Будущий вид Общественно-деловых зон зависит не столько от генплана, сколько от Правил землепользования и застройки. Источники в администрации Ялты сомневаются, что ПЗЗ успеют доделать до конца года.
Тип застройки различных зон будет зависеть и от проектов планировки территории. На них может оказать влияние постановление Совмина №413, которое обязывает застройщиков предусматривать социальные объекты, зелень и инфраструктуру на территории квартала вокруг нового здания. Если постановление устоит под давлением девелоперов, ситуация с застройкой в Крыму изменится (скоро «Примечания» подробно расскажут об этом).
«Генплан не дает детального представления об общественно-деловой зоне, - говорит замдиректора по архитектуре и градостроительству института «Геоплан» Станислав Овчинников. – Это регулируются другим документом – правилами землепользования и застройки. Они сейчас в завершающей стадии разработки. В таких правилах ОДЗ делится на еще более мелкие кусочки, для каждого из которых есть свой регламент – по этажности, плотности застройки, типологии (например, полный запрет жилья – прим. авт.).
Вместо здравницы «Жемчужина» будет видовой пятизвездочный отель
В Симеизе детский садик стал ОДЗ. Будет ли тут школа?
В Алупке вместо зелени тоже возникла ОДЗ под теннисную академию
Общественно-деловой зоной стало спорное здание девелопера Климова на Холме Славы
В новых ОДЗ перенаселенной Гаспры смогут построить микрорайоны из высоток
«В Гаспре помечен как ОДЗ помечен бывший завод ЖБИ (железобетонных изделий), - говорит общественник Андрей Колесник. - При СССР этот завод занимался строительством жилья, а также, отливкой лавочек для Солнечной тропы, многих ялтинских парков и скверов. Теперь его территорию пометили как многоэтажная высотная застройка, ОДЗ и индивидуальное жилое строительство. То есть
в Гаспре, где уже очень плотная застройка, запланирован еще целый микрорайон высотных жилых домов.
Транспортная нагрузка увеличится, возрастет нагрузка на канализацию, электросети и т.д. И все это вместо предприятия, которое давало работу местному населению».
Разработчики генплана говорят, что в ОДЗ Гаспре запроектировано много социальных объектов. Появятся ли они в реальности, зависит от адекватности местной администрации, которая либо отстоит инфраструктуру для жителей, либо сдаст землю под тотальную застройку с имитацией социальных объектов.
Вообще, чиновники местами провели в генплан спорные решения, не прибегая к маскировке с помощью ОДЗ.
Например, как сообщили «Примечаниям» источники в администрации Ялты,
на ул. Халтурина видовой участок, который планировался ранее под школу в рамках ФЦП, передали под строительство коттеджа одному из застройщиков Приморского парка.
По словам наших собеседников, земля под расположившимся в лесу элитным коттеджным городок «Паруса» по воле администрации Ялты стала из ИЖС «среднеэтажкой».
Зачем общеобразовательной школе такой вид? Его достойны лишь обитатели коттеджей
Раньше земля под этими многоэтажными домами была ИЖС
Ялта без парковФактически, из-за аппетитов застройщиков городская часть Ялты полностью лишилась парков.
На месте предполагаемого парка на Холме Славы при помощи ОДЗ намерены легализовать многоэтажные здания застройщика Сергея Климова, которые выросли на земле, раньше имевшей целевое назначение ИЖС.
Это сейсмоопасная зона, из-за новостроек трескаются старинные дома в центре Ялты. При СССР тут была парковая зона, которую безуспешно пытались возродить в российских реалиях ялтинские общественники.
Летом 2018 года команда нового мэра Ялты Алексея Челпанова занималась подписанием документов, упрощающих легализацию застройки Приморского парка – проведено межевание территории и т.д.
Также Челпанов отказался идти в суд против компании, объединяющей застройщиков Приморского парка, несмотря на то, что Контрольно-счетная палата Ялты обнаружила ущерб бюджету и нарушения в инвестиционных соглашениях. Принятие генплана фактически легализует застройку и уничтожение Приморского парка, которая оформилась именно при Аксенове и Ростенко. После 2014 года здесь возникло несколько новых зданий, они обязаны своим существованием именно новой крымской власти, что подробно доказал в своем блоге общественник Александр Талипов. Аксенов и Ростенко продолжатели украинских традиций уничтожения парка. Начался процесс при бывшем мэре Ялты Сергее Брайко, первые высотки в нем строил местный бизнесмен Щелкунов, у которого позднее перекупил большинство его объектов уничтоживший часть Холма Славы девелопер из Мытищ Сергей Климов.
Приморский парк-2018
Ялтинские депутаты считают, что генплан перед принятием требует дополнительных консультаций. И напоминают, что Аксенов обещал за деньги застройщиков Приморского парка построить Ялте новую набережную.
«Депутатам нужно включиться в работу по генеральному плану Ялты, - сказал на недавней сессии депутат ялтинского горсовета Алексей Яковенко. - Его нельзя принимать формально. По Приморскому парку неоднократно поднимал вопрос и глава республики. Он на встрече с депутатами сказал, что у него есть договоренность с инвесторами, которые застраивают Приморский парк что те дадут 1,5 миллиарда рублей на нашу инфраструктуру, на набережную. До утверждения генплана мы должны понимать, где эти деньги – полтора миллиарда».
На фоне дискуссий ходят слухи о том, что с ведома республиканских властей в генплане Ялты в последний момент перекрасят целевое назначение земли на месте кортов в Приморском парке для постройки еще двух высотных зданий.
Население Ялты не поддерживает размен «уничтожение Приморского парка» на «обещание новой набережной». На общественных обсуждениях генплана горожане высказались за снос зданий в парке.
«Разработчики были поставлены перед фактом свершившихся нарушений. Кардинально изменить ситуацию сможет только суд, - поясняет замдиректора института «Геоплан» Андрей Опалинский. – Он может решить, освободить территорию или оставить ее в таком виде. Беда парка в том, что у него отсутствуют правоустанавливающие документы. Были планы БТИ и отсутствие договоров на землю».
Круговорот лесов в генпланеПожалуй, самым масштабным спорным моментом с общественно-деловыми зонами является история заброшенного карьера в Краснокаменке. Он был на балансе Ялтинского горно-лесного заповедника и внесен Росприроднадзором в список объектов, подлежащих рекультивации. Почему-то сейчас эта земля вошла в границы поселка Краснокаменка и стала числиться в генплане как ОДЗ. В поселке думают, что рекультивация карьера и необходимая для этого работа тяжелой техники противоречат интересам владельцев расположенного вблизи элитного коттеджного поселка. Того самого, где по сомнительным схемам получили земельные участки «герои крымской весны». Площадь спорного участка 6 Га.
Одновременно генплан легализует незаконно построенные прямо в заповеднике близ поселка Советское роскошные виллы, которые связывают с директором заповедника и замминистра экологии РК.
Карьер возле вилл чиновников стал ОДЗ
Еще недавно граница Краснокаменки проходила перед старым карьером
По кадастровой карте старый карьер все еще числится Особо Охраняемой Природной Территторией(ООПТ)
А это «гольф-клуб», опоясавший поселок Партизанское
Заброшенные лавандовые поля застроят коттеджами в рамках гольф-клуба
Тут же в Краснокаменке предусмотрен проект грандиозного гольф-клуба, который превратит пока всем доступную территорию полей вокруг села Партизанское в закрытый объект. Часть этого проекта площадью около 44 га - коттеджная застройка.
«Этот «гольф-клуб» в полтора раза больше Краснокаменки, - сказал «Примечаниям» сопредседатель движения «Крым-наш» Игорь Барышников. - Возник проект еще при Украине. В предыдущей версии генплана было наложение этого гольф клуба на поселок Партизанское. Сейчас наложение якобы устранили. Зато стало ясно, что часть этого проекта, около 44 га - это коттеджная застройка. Об этом мы узнали на слушаниях».
Сейчас на планируемой под гольф-клуб территории находятся бывшие плантации лаванды и розы Алуштинского эфиро-масличного завода.
«Верхняя часть этой территории это лес, который раньше был заповедником, - продолжает Игорь Барышников. - В Гурзуфе нет парков, поэтому сейчас эта территория играет рекреационную роль. Там многие гуляют, пасутся козы и коровы местных жителей. Сейчас предлагают закрыть территорию для посещения, открыть доступ только членам закрытого гольф клуба.
Может малую часть отдадут под парк, чтобы народ не протестовал. А также там могут построить канатную дорогу.»
Впрочем, источники в Госсовете РК сообщили «Примечаниям», что в находящемся под санкциями Крыму этот масштабный проект вряд ли будет реализован в ближайшие годы.
Поселок Олива в новом генплане превратился в «городские леса»
Где-то наоборот планируют новые леса, но - для создания зоны отчуждения вокруг госдач. Сейчас бушует скандал вокруг уничтожения целого поселка из-за построенной на Южном берегу новой госдачи.
Поселок Олива, который принудительно сносят по требованию ФСО, в новом генплане превратился в «городские леса».
Несколько сотен жителей, владеющие тут землей и недвижимостью с украинских времен по требованию ФСО оказались лишены всего.
В Отрадном виноградники превратились в ОДЗ
Там, где интересы застройщиков не пересекаются с интересами вип-чиновников, природу готовят под застройку.
В Отрадном у грузового порта в ОДЗ превратились виноградники – ими жертвуют ради возможности застроить участок с видом на ялтинским залив.
Инициатором этого проекта является последний украинский мэр Ялты Сергей Илаш.
Достаточно интересная идея разработчиков - вынести административно-деловой центр Ялты за объездную дорогу. Но тут почти весь холм Дарсан, обозначенный как ОДЗ, натыкается на экологический сюрприз от чиновников. В 2014-2018 годах на фоне бездействия Минэкологии и администрации Ялты Дарсан превратился в грандиозную свалку.
«Какая там сейчас может быть деловая застройка? – недоумевает эколог Общероссийского народного фронта Дмитрий Тихонов. – Там зона экологического бедствия. Только для расчистки верховьев реки нужно вывезти 30 тысяч кубов мусора. Очистить от сбросов озеро ниже площадки «Будимэкса», убрать опасные свалки под ЛЭП и возле центра «Ковчег». При участии Минэкологии и [бывшего мэра Ялты Андрея] Ростенко свалка на Дарсане разрослась до 10 га. Эти земли для начала нужно отдать под рекультивацию и отразить это в генплане. Почему Минэкологии так не сделало - не понятно. Вероятно, скрывают нанесенный природе ущерб».
По генплану почти весь холм Дарсан стал ОДЗ
Сейчас на Дарсане свалки, покосившиеся от мусора опоры ЛЭП и сосны
Разработчики отвергают претензии по зеленым зонам.
«Это неправильные претензии, - говорит замдиректора по архитектуре и градостроительству института «Геоплан» Станислав Овчинников. - По Большой Ялте запланировано более 300 гектаров зеленых насаждений общего пользования. Это в два раза больше, чем предусматривают российские нормативы на то число населения, которое проживает в Ялте. Четко могу сказать: мы не брали зеленые насаждения под застройку».
Будущее генпланаИз трехмесячного опроса сотен жителей Ялты по поводу генплана, сложилось впечатление, что многие относятся к документу отрицательно. Кто-то теряет свои земли и недвижимость, кто-то обеспокоен перспективой тотальной застройки и уничтожением курорта. Большинство понимает, что претензии нужно предъявлять заказчикам – администрации Ялты и Совмину РК.
Немало ялтинцев уверено, что документ в первую очередь отстаивает интересы элит в ущерб населению. Что типично для сегодняшней России.
«Нужно найти баланс между плотностью застройки и четырьмя основными функциями: людям надо работать, отдыхать, жить, передвигаться, - говорит общественник Андрей Колесник. - Если в генплане нет гармонии между этими параметрами, все закончится коллапсом. Неправильно спроектированный город наоборот будет создавать угрозы. Я проанализировал новый генплан основываясь на Афинской хартии (главный документ Всемирного союза архитекторов) и увидел много несоответствий. Если те, кто утверждает генплан Ялты, примут документ в текущей редакции, эти люди нанесут огромный ущерб государству, за что их необходимо будет привлечь к ответственности.»
Разработчики парируют: проект генплана является сбалансированным.
«Важно понять, до какого предела можно развивать территориально и демографически населенные пункты округа, - поясняет Станислав Овчинников.
– Есть критерий, который нормативно определяет показатель, при котором еще возможно обеспечить комфорт проживания и отдыха. Этот показатель - рекреационная емкость территории.
Для такого региона, как Большая Ялта она, в первую очередь, определяется количеством пляжных территорий. Очевидным является тот факт, что это предельная величина. Мы проанализировали эту составляющую и использовали данные для расчета всех последующих величин: мощности необходимой инфраструктуры, плотности застройки и т.д. Поэтому разработанный вариант генерального плана является сбалансированным в части реализации всех функций городской среды и соответствует всем существующим градостроительным нормам, лучшим отечественным и зарубежным практикам в сфере архитектурного проектирования. Кроме того, говоря о концепции, хочется отметить, что наши усилия направлены на то, чтобы максимально сохранить озелененные территории, определить границы особо охраняемых природных территорий».
Но вообще, главным аргументом в пользу скорого принятия генплана является текущий хаос.
«В отсутствии генплана нет препятствий для хаотичной застройки Ялты многоэтажками – это то, на что больше всего жалуются горожане, - объясняет Андрей Опалинский. – Принятие документа позволит на долгое время установить правила, нарушить которые будет непросто.
Кроме того, на следующем этапе, при утверждении Правил землепользования и застройки, у жителей города появится серьезный шанс повлиять на судьбу каждого конкретного участка».
Сегодня в Ялте в связи с генпланом в первую очередь обсуждают аферы чиновников, отъем земель у рядового населения и угрозу уничтожения краснокнижных деревьев в Лименской Долине, у дачи Тессели, в Гаспре. Меньше людей обратило внимание на то, что
у власти в принципе нет рабочей идеи создания общедоступной оздоровительной инфраструктуры в Большой Ялте. Наоборот, при Аксенове прекратили работу десятки санаториев, которые могут стать частными виллами, что лишит россиян доступа к десяткам пляжей, ко многим дореволюционным старинным зданиям и в парки.
Разработчики генплана говорят о поддержке идеи возрождения курорта.
«Мы за здравницу, - заверяет Овчинников. - У нас концепция умеренного развития или сдерживания как мы ее называем. Основным критерием мы выбрали рекреационную емкость территории. Если территория не позволяет принять большее количество людей, мы их не планируем – ни среди постоянного населения, не среди отдыхающих. Соблюдение рекреационной емкости позволит обеспечить всех зелеными насаждениями, морской акваторией, пляжными ресурсами».
Однако действия властей всех уровней показывают, что оздоровление нации никого не интересует, управленцы охотно занимаются лишь капитализацией территорий.
Насколько будут учтены в новом генплане факторы, способствующие развитию здравницы, а также, будут ли исключены факторы, хоронящие здравницу - зависит сегодня от активной гражданской позиции самих ялтинцев и ценителей этого города. Потому что Ялтинский горсовет, за которым в этой истории последнее слово, голосует не самостоятельно, а в соответствии с рекомендациями эмиссаров из Совмина и Госсовета Крыма.
Страсти вокруг генплана Ялты разгораются на фоне слухов, что весь Южный берег перейдет под прямое федеральное управление. Премьер Крыма Сергей Аксенов эту идею отверг.