ПЗЗ в Севастополе: мир застройщикам, война землевладельцам

Правила землепользования и застройки, которые могут лишить вас возможности распоряжаться собственной землей, уже на подходе. Правительство до конца года заключит контракт с разработчиком документа. Отсутствие Генплана этому не помеха, говорит главный архитектор Александр Моложавенко. Он уточняет: ПЗЗ будут приняты лишь для части города. И, как оказалось, дадут зеленый свет к застройке хоры Херсонеса.
Нина Авдеенко
20.11.2017

Сегодня в ходе аппаратного совещания Моложавенко внес (а правительство одобрило) постановление о подписании трех госконтрактов: об установлении границ между Севастополем и Республикой Крым, о разработке проекта планировки и межевания территории Карантинной бухты и о разработке Правил застройки и землепользования Севастополя (далее — ПЗЗ).

Напомним, Правила застройки и землепользования — это основной документ, регулирующий градостроительную политику города.

Эти правила детально прописывают для каждого земельного участка и объекта капитального строительства: вид разрешенного использования, предельные параметры разрешенного строительства, ограничения использования в соответствии с целевым назначением и др.

В пределах города или поселения выделяются зоны, допускающие застройку, и зоны, в которых строительство не допускается: сельскохозяйственные, леса и парки и т.д.

Наиболее значимая часть ПЗЗ — это карта территориальных зон, градостроительные регламенты для каждой из них, а так же карты зон с особыми условиями использования территории.

Территориальные зоны устанавливаются в ПЗЗ более детально, чем функциональные зоны в генеральном плане, который в свою очередь является основой для разработки ПЗЗ.

Если внезапно окажется, что на этих картах ваш земельный участок объявлен территорией, запрещенной к застройке, построить вы на нем ничего уже не сможете. В то же время, если до принятия ПЗЗ у вас на руках будут необходимые документы: разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию - то все хорошо, стройте, достраивайте, продолжайте жить в этом доме: закон обратной силы не имеет. Но построить что-то новое вы уже не сможете.

И Моложавенко, и депутаты заксобрания неоднократно заявляли, что паника севастопольцев на майских слушаниях по Генплану была беспочвенна, потому что Генплан предназначен для отображения основных задач дальнейшего развития, а непосредственное влияние на их имущество будут оказывать как раз ПЗЗ.

Их принятие чиновники анонсировали на следующий год — после утверждения итогового генерального плана, в который разработчики должны внести изменения по жалобам и предложениям севастопольцев, поступивших в ходе майских слушаний. На прошлой неделе Моложавенко сообщил  «Примечаниям», что пока от разработчиков готового документа не поступало.

[[incut? &ids=`23735`]]Сегодняшнее заявление Моложавенко о готовности заключить контракт на разработку ПЗЗ до конца года может свидетельствовать о том, что техзадание на создание этого документа (а точнее – свода правил и карт) у правительства есть.Если учесть, что правила землепользования и застройки разрабатываются на основе генерального плана, то получается, что и с ним все уже решено?

В ответ на эти вопросы Александр Моложавенко сообщил «Примечаниям», что сегодня на аппаратном совещании он имел в виду заключение контракта на разработку ПЗЗ не по всему городу, а лишь по территории в границах достопримечательного места «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита». Площадь этой во всех смыслах золотой территории – порядка 16 тысяч гектаров. По словам Моложавенко, правительство спешит заключить переходящий контракт в этом году, чтобы не тратить на его заключение 2 месяца в следующем. Термин «переходящий» подразумевает перенос финансирования на следующий год.

Чиновник говорит: в соответствии с градостроительным кодексом разрабатывать ПЗЗ на часть территории можно и при отсутствии генерального плана.

«Давайте не будем лукавить: генплан Севастополя существует. Принят в 2005-м году. Но даже без такового Градостроительный кодекс предусматривает разработку ПЗЗ на часть территории. К лету будет сделан проект планировки и межевания Карантинной бухты, границы между Крымом и Севастополем расчитываем принять к середине года и ПЗЗ к концу».

По словам Моложавенко, на слушаниях по Генплану у владельцев земель на этой территории претензии были. В то же время чиновник снова напоминает, что генеральный план на имущество людей никак не повлияет.

«Территория эта большая, поэтому, конечно, были претензии в ходе слушаний по землям на этой территории. Но Генплан — это развитие на 25 лет, тактика, а ПЗЗ – это по сути существующее положение и нормы регулирования».

После того, как разработчики представят правительству готовый свод правил землепользования и застройки, он будет утверждаться в Минкульте. Будут и публичные слушания.

«Ориентировочно проект будет готов в июне, после чего мы проведем слушания, — говорит архитектор. — Возможно после этого будет доработка по замечаниям и затем уже утверждение – примерно к концу следующего года. К этому моменту уже будет и Генплан».

По информации Моложавенко, на эту частичную разработку потребуется около 10 млн рублей. Правила землепользования и застройки всего города обойдутся в 20 с лишним млн рублей. По его словам, контракт на разработку ПЗЗ уже не первый — в 2015 году был проведен конкурс, определен победитель:

«В момент разыгрывания конкурса вышел приказ Минкульта о достопримечательном месте, и мы были вынуждены внести изменения в техзадание. В итоге конкурс был отменен».

Несмотря на то, что чиновник списывает спешку на стремление сэкономить время, могут быть и другие причины такого стремительного выхода на конкурс.

По информации источников «Примечаний», сейчас департамент архитектуры не подписывает разрешения на девелоперские стройки. Аргументирует он это отсутствием пресловутых ПЗЗ, а также Проектов планирования и межевания территорий.

Без них выдача разрешений невозможна ни по Градостроительному кодексу РФ, ни по «Положению об особенностях регулирования градостроительных отношений на территории города федерального значения Севастополя» действующему на настоящий момент. (Для ФЦП и соцобъектов – действует немного другой порядок – прим. ред.)

Ранее этот факт никак не мешал Моложавенко подписывать разрешения на застройку (например, того же Солдатского пляжа под «грязелечебницу Кабанова»), причем даже во время действующего моратория на застройку территории. Сейчас этими разрешениями интересуются правоохранительные органы, сообщают наши источники – с этим могут быть связаны и отказы г-на Моложавенко подписывать новые разрешения. Тем не менее, ссориться с застройщиками властям тоже некомильфо. А потому ПЗЗ нужны как можно скорее. Но это, конечно, всего лишь версия.

Впрочем, ей есть подтверждение. Как пишет в Facebook руководитель проекта «За честные закупки» ОНФ Владислав Чайка, в начале этого месяца в ходе заседания правительственного градостроительного совета некий докладчик сообщил, что существующие ограничения застройки как раз данной территории достопримечательного места очень жесткие. Также, по информации докладчка, на участках самих памятников архитектурной ценности выявлено мало, до наших дней их почти не сохранилось.

По всей видимости, «предыдущие ограничения возникла необходимость смягчить, - пишет Чайка. - Завершая обсуждение, председатель градсовета Моложавенко предложил доработать в данных рамках историко-культурный опорный план, а работу докладчика принять как фундаментальную, без которой невозможно дальнейшее развитие ситуации».

Если учесть, что историко-культурный план – это часть генерального плана, а генеральный план, в свою очередь, – основа для ПЗЗ, то спешка с разработкой последних становится ясна.

К слову, протокол цитируемого Чайкой градсовета до сих пор не опубликован на сайте департамента архитектуры и градостроительства.

На эти земли застройщики уже покушались. ЖК «Вершина успеха» от компании депутата Госсовета РК Евгения Кабанова построен как раз в границах достопримечательного места с видом из окон на Херсонес. Его же «грязелечебница» на Солдатском пляже, а точнее – десять 4-этажных корпусов в 50 метрах от уреза воды, сейчас тоже строятся в границах достопримечательного места. Не помог ни Водный кодекс, ни включение этих земель в историко-архитектурный план, ни личное вмешательство президента. Не помогут и ПЗЗ. Достроить, разве что.